☆经营分析☆ ◇港澳资讯900932 更新日期：2008-03-24◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租(行业) ｜ 139696.7｜ 73564.7｜ 52.66｜ 68.11｜
｜房产销售(行业) ｜ 47894.3｜ 27154.8｜ 56.70｜ 23.35｜
｜房地产租赁(行业) ｜ 15211.2｜ 7115.7｜ 46.78｜ 7.42｜
｜其他业务(行业) ｜ 796.4｜ 647.5｜ 81.30｜ 0.39｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 203598.6｜- ｜- ｜ 99.27｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租(行业) ｜ 66680.1｜ 35434.3｜ 53.14｜ 66.21｜
｜房产销售(行业) ｜ 27239.3｜ 14081.4｜ 51.69｜ 27.05｜
｜房地产租赁(行业) ｜ 6353.9｜ 2640.0｜ 41.55｜ 6.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 100273.4｜- ｜- ｜ 99.57｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 285780.1｜- ｜- ｜ 99.63｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地使用权转让(行业) ｜ 86005.1｜ 73451.1｜ 85.40｜ 29.98｜
｜租赁(行业) ｜ 11056.1｜ 5218.0｜ 47.20｜ 3.85｜
｜房产销售(行业) ｜ 188718.9｜ 91460.6｜ 48.46｜ 65.79｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售(行业) ｜ 186167.3｜ 82572.1｜ 44.35｜ 78.39｜
｜土地批租(行业) ｜ 43021.7｜ 38018.9｜ 88.37｜ 18.12｜
｜租赁(行业) ｜ 8289.5｜ 3677.4｜ 44.36｜ 3.49｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2007年年报】
公司总体经营情况
2007年是公司继续全面推进主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并重的战略转型的关键之年。公司紧紧抓住上海国际金融中心建设的机遇，妥善处理公司发展战略调整、核心竞争力提高和妥善处理区域发展的三者关系，致力于陆家嘴“金融城”建设，立足于金融生态环境改善。为此，公司继续加大主营功能性产品开发建设的力度和速度，并使得主营业务的转型初见成效。年底，渣打银行大厦已经如期竣工，这是公司主营业务转型以来，开发建设的第一个适用于跨国金融机构的甲级办公楼产品。产品的功能定位、楼层的层高以及设备配置都完全满足了跨国银行对办公场所的所有需求，得到了渣打银行的认可。渣打银行出资获得了该楼宇的冠名权，并购买和租赁了该大厦14个楼面，占到该大厦建筑面积的51.16%,作为渣打银行中国总部的办公场所。目前该项目的招商形势良好，表明公司的主营业务转型已获得了初步的成功，公司开发的主营产品获得了市场认可，为公司继续开发建造跨国金融机构办公大楼打下了良好的基础。（1）项目建设方面
2007年公司投入项目建设资金约7.78亿元，竣工项目3个，建筑面积约8.57万平方米，在建项目8个，建筑面积约31.54万平方米，新开工项目1个，建筑面积约2.5万平方米。
(1)主营业务分行业、产品情况表
单位:元币种:人民币
分行业 营业利
或分产 营业收入 营业成本 润率
品 （%）
行业
土地批租 1,396,966,879.52 661,320,017.20 52.66
房产销售 478,943,137.94 207,395,478.14 56.70
房地产租 152,111,701.56 80,954,805.54 46.78
赁
其他业务 7,963,866.19 1,489,084.78 81.3
接上表:
分行业 营业收入 营业成本 营业利润率比
或分产 比上年增 比上年增 上年增减(%)
品 减(%) 减(%)
行业
土地批租 62.43 426.84 减少32.74个百分点
房产销售 -74.62 -78.68 增加8.25个百分点
房地产租 37.58 39.56 减少0.75个百分点
赁
其他业务
主营业务收入的结构中，房产销售收入4.79亿元,较上年度减少74.62%,主要是是由于控股子公司上海陆家嘴联合房地产有限公司的房产销售大部分已在去年实现销售,到本年基本已销售完毕。房产租赁收入为1.52亿元，较上年增加37.58%，主要是由于本年度软件园7号楼、8号楼等完工投入使用，增加了租金收入。
(2)主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 2,035,985,585.21 -28.76
3、对公司未来的展望（1）2008年公司面临的机遇和挑战
建设上海国际金融中心是一项国家战略，聚焦陆家嘴金融贸易区。做深金融市场、做强金融机构、优化金融环境、聚焦金融人才是浦东综合配套改革的重要组成部分，也是上海国际金融中心建设的重点方略。在此大背景下，陆家嘴金融贸易区的发展呈现出了加速与不断深化的态势，这为公司经营和发展提供了基础与动力，提供了机遇与挑战。
2008年，上海进入了世博建设的关键一年，浦东新区进入实施综合配套改革试点三年行动计划的冲刺一年，陆家嘴公司进入进一步加大产品投入，确保2010年实现主营业务战略转型的五年行动计划中承上启下的一年。公司将紧紧抓住“聚焦金融”和“金融城建设”的重大战略机遇，努力创造公司主营业务战略转型的新成绩，努力推动公司成为商业地产“领头羊”的目标在更高起点上的新发展、新突破，为陆家嘴生态环境优化、为上海国际金融中心建设作出更大贡献，从而为公司股东创造更多、更稳定的长久收益。（2）2008年公司经营计划：A.立足“主业转型”和“持续发展”，公司将全力以赴加快产品开发建设进程1)全年确保陆家嘴1885、软件园9号楼、陆家嘴96广场、金桥科创园和钻石大厦等5个项目如期竣工，竣工面积约14.34万平方米；2)推进陆家嘴金融投资大厦、东和花苑、东银公寓和软件园10号楼等4个项目按进度施工建设，在建面积约19.7万平方米；3)力争陆家嘴信息服务中心、陆家嘴基金大厦、2－9地块办公楼、2－16竹园公园商业及管理用房、2－3世纪大都会、软件园11号楼、软件园12号楼和金桥德勤地块项目等8个项目开工建设，开工面积约36.12万平方米；4)有序策划SN1地块、塘东中块、Z4－2公共绿地综合改造、天津小伙巷地块和金桥镇商业中心等项目的前期准备工作，策划面积约125万平方米。B.着眼“整体营销”和“培育市场竞争力”，公司将加强对租赁营销、租户管理、租户发现、租金管理、客户服务等的创新
随着公司主营业务战略转型的不断推进，公司长期持有并经营的物业将不断增加，公司将继续加大招商营销的力度，强调营销工作对公司发展的重要性，倡导建立“有效销售”和“客户至上”的工作理念，通过提高对客户的服务能力，提高产品营销效率，增强公司产品的市场竞争力，完成公司确定的营销收入目标。C.结合“效率提高”和“制度完善”，公司将创新务实地优化企业各项管理1)2008年公司在各项业务流程中将加大各类应用软件的更新和改进力度，提高业务管理的信息化程度，提升管理水平；2)完成对招投标管理办法的修订，公开公正地选择优秀的供应商。建立合格供应商队伍，成为长期战略合伙伴，为公司业务提供性价比最好的服务；3)建立项目管理流程和工作制度，弥补公司在业务转型中、在产品开发进程中存在的专业技术水平、专业管理能力和内部资源配置能力不足的情况；4)优化员工工作考核办法，建立工作实绩、工作态度、工作质量、工作效率和年终奖励相挂钩的激励方式；5)继续规范上市公司运作，完善公司法人治理，并建立有效的内审机制，防范管理风险。（3）2008年公司资金需求和来源情况
为确保主营业务的转型，公司2008年将继续加大项目开发的力度，根据预算全年总资金支出达46亿元，资金来源为公司当年度营销收入的资金回笼及帐面银行存款的结余，目前公司暂无银行贷款。（4）风险提示
公司的项目建设已经全面铺开，鉴于项目本身的建设期，以及竣工后招商及市场培育情况的不确定性，因此在近几年主营业务转型的过渡期，公司经营情况会存在如下风险：A.公司现有的土地资源中尚有部分地块尚未完成动迁,主要是世纪大道地块和小陆家嘴N3地块。这些地块都处于城市中心区域，其中大部分居民楼为独立成套多层建筑。近年来土地开发动迁成本不断上升，已超过公司在土地购入时预估的土地开发成本。为防范风险，公司已根据实际情况对土地开发成本进行了相应的调整。B.未来数年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会快速下降，从而影响公司的利润。目前，公司已着重开拓房产业务，努力提高主营业务中来自房产经营的收入，提高公司房产产品的盈利能力，防范上述风险。
(二)公司投资情况1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。2、非募集资金项目情况A.至本报告期，公司开工建设房产项目共12个，其中本报告期内竣工项目2个，累计建筑面积约为40万平方米。（1）陆家嘴金融投资大厦项目（原金融中心大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积4.6万平方米，主体结构已经完成7层，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为10,021.6万元。（2）陆家嘴渣打银行大厦项目（原开发大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积4.4万平方米，完成结构封顶，现正进行外立面装修及配套设备设施安装。2007年底已经竣工。该项目建设费用期末帐面余额为44,678.04万元.（3）钻石大厦项目＃：甲级办公楼，地上建筑面积3.6万平方米，于2006年4月29日正式开工打桩，核心筒结构封顶，预计2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为11,116.47万元。（4）软件园7号楼项目＃：研发楼，地上建筑面积1.2万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为7,329.68万元。（5）软件园8号楼项目：研发楼，地上建筑面积2.97万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为13,205.97万元。（6）软件园9号楼项目：研发楼，地上建筑面积3.3万平方米，主体建筑处于收尾阶段，内装修在进行，预计2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为13,625.75万元。（7）陆家嘴96广场项目＃：商业建筑，地上建筑面积2.9万平方米，已实现结构封顶，正在进行内装修，预计2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为14,198.71万元。（8）陆家嘴1885文化休闲中心项目：商业建筑，地上建筑面积0.74万平方米，于2006年4月份开工建设，完成结构封顶，正在进行机电安装和内专修，2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,886.92万元。（9）东和公寓（东和花苑高档国际社区项目）：地上建筑面积8.4万平方米，完成五栋主楼结构验收完成，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为7,556.65万元。（10）东银公寓（陆家嘴花园三期住宅项目）：地上建筑面积4.2万平方米，于2006年3月31日正式开工打桩，四栋主楼结构封顶，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为2,978.47万元。（11）金桥创科园：研发楼，地上建筑面积3.2万平方米，改造工程实现结构封顶，正在进行内装修，2008年竣工，该项目建设费用期末帐面余额为16,061.33万元。注：项目名称后带“＃”为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目,公司权益为55%。
B.本报告期内，公司新增对外投资60,122.32万元（1）上海陆景置业有限公司
2006年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得了浦东新区金桥镇108街坊1/1宗地块。为了开发该地块，经四届十二次董事会审议批准，决定成立项目公司上海陆景置业有限公司，注册资金为1.5亿元人民币，由本公司和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自持有50%的股权，截至报告期末，项目公司注册资金1.5亿已全部到位。（2）上海陆家嘴展览发展有限公司
经2006年度股东大会审议批准，公司与控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司合资组建上海陆家嘴展览发展有限公司，用以收购新国际博览中心50%之股权。该公司目前注册资本4亿元，双方各拥有50%股权。截至报告期末，项目公司注册资金4亿已全部到位。经四届十七次董事会审议通过,该公司注册资金将增至11.5亿元。（3）上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为16,320.1万美元，本公司持有该公司20%的股权。截至报告期初本公司已出资3264万美元。为符合注册资金达到总投资35%以上以利于该公司进行银行贷款，该公司各方股东同意将注册资金增至17,136.14万美元，本公司按投资比例应承担增资163.2万美元。报告期内公司已完成该项出资，即163.2万美元，折算为人民币1242.15万元支付。（4）国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准，本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增资2,255,295股，出资243.57万元；向国泰君安投资管理股份有限公司增资2,255,295股，出资433.02万元。（5）上海新高桥开发有限公司增资
该公司原注册资本为2.3亿元，为提高该公司资金实力，加快推进高桥新城开发建设，经浦东新区国资委批复，同意该公司增资至6亿元。本公司的控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司参加增资,共出资10,456.52万元，占17.43%股权，报告期内已完成该项出资。（6）上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司
该公司注册资本200万元，由本公司和控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各出资100万元。该公司主要经营业务为本公司商业物业的受托租赁及物业管理。报告期内公司已完成出资。（7）上海中心大厦建设有限公司
经公司四届十二次董事会审议批准，本公司与上海市城市建设投资发展总公司、上海建工集团总公司共同投资成立上海中心大厦建设有限公司，开发建设Z3-2地块上海中心大厦，该公司注册资本为54亿元。本公司以项目用地约2万平方米作价24亿元入股，并另出现金3000万元，总计24.3亿元，占该公司45%的股权,上述价格已经浦东新区国资委审核确认。报告期内公司已完成首期出资3000万元。（8）大众保险公司增资
本公司原持有大众保险公司1680万股，占该公司总股本的4%。按照每10股增配8股的增资方案，本公司获得新增股份1344万股的认购权，增配后合计持有大众保险公司股份3024万股，占增配后总股本的4%。报告期内本公司已完成该项出资，共计1344万元。（9）上海明城酒店管理有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向孙家俊、朱玲等8人购买上海明城酒店管理有限公司80%股权，收购金额为人民币200万元。该公司注册资本为150万元，2007年7月31日的净资产评估价值为342.79万元，资产购买日为2007年11月30日。报告期末已完成该项出资。（10）上海德勤投资发展有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向周桂珍购买上海德勤投资发展有限公司100%股权，收购金额为人民币8003.06万元。该公司注册资本为4200万元，2007年8月31日的净资产评估价值为9174.15万元，资产购买日为2007年11月30日。该公司主要经营业务为开发建设浦东新区金桥出口加工区29街坊2丘土地（占地面积20167平方米）。报告期末已完成该项出资。
投资情况说明：
公司投资情况1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。2、非募集资金项目情况A.至本报告期，公司开工建设房产项目共12个，其中本报告期内竣工项目2个，累计建筑面积约为40万平方米。（1）陆家嘴金融投资大厦项目（原金融中心大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积4.6万平方米，主体结构已经完成7层，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为10,021.6万元。（2）陆家嘴渣打银行大厦项目（原开发大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积4.4万平方米，完成结构封顶，现正进行外立面装修及配套设备设施安装。2007年底已经竣工。该项目建设费用期末帐面余额为44,678.04万元.（3）钻石大厦项目＃：甲级办公楼，地上建筑面积3.6万平方米，于2006年4月29日正式开工打桩，核心筒结构封顶，预计2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为11,116.47万元。（4）软件园7号楼项目＃：研发楼，地上建筑面积1.2万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为7,329.68万元。（5）软件园8号楼项目：研发楼，地上建筑面积2.97万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为13,205.97万元。（6）软件园9号楼项目：研发楼，地上建筑面积3.3万平方米，主体建筑处于收尾阶段，内装修在进行，预计2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为13,625.75万元。（7）陆家嘴96广场项目＃：商业建筑，地上建筑面积2.9万平方米，已实现结构封顶，正在进行内装修，预计2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为14,198.71万元。（8）陆家嘴1885文化休闲中心项目：商业建筑，地上建筑面积0.74万平方米，于2006年4月份开工建设，完成结构封顶，正在进行机电安装和内专修，2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,886.92万元。（9）东和公寓（东和花苑高档国际社区项目）：地上建筑面积8.4万平方米，完成五栋主楼结构验收完成，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为7,556.65万元。（10）东银公寓（陆家嘴花园三期住宅项目）：地上建筑面积4.2万平方米，于2006年3月31日正式开工打桩，四栋主楼结构封顶，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为2,978.47万元。（11）金桥创科园：研发楼，地上建筑面积3.2万平方米，改造工程实现结构封顶，正在进行内装修，2008年竣工，该项目建设费用期末帐面余额为16,061.33万元。注：项目名称后带“＃”为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目,公司权益为55%。
B.本报告期内，公司新增对外投资60,122.32万元（1）上海陆景置业有限公司
2006年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得了浦东新区金桥镇108街坊1/1宗地块。为了开发该地块，经四届十二次董事会审议批准，决定成立项目公司上海陆景置业有限公司，注册资金为1.5亿元人民币，由本公司和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自持有50%的股权，截至报告期末，项目公司注册资金1.5亿已全部到位。（2）上海陆家嘴展览发展有限公司
经2006年度股东大会审议批准，公司与控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司合资组建上海陆家嘴展览发展有限公司，用以收购新国际博览中心50%之股权。该公司目前注册资本4亿元，双方各拥有50%股权。截至报告期末，项目公司注册资金4亿已全部到位。经四届十七次董事会审议通过,该公司注册资金将增至11.5亿元。（3）上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为16,320.1万美元，本公司持有该公司20%的股权。截至报告期初本公司已出资3264万美元。为符合注册资金达到总投资35%以上以利于该公司进行银行贷款，该公司各方股东同意将注册资金增至17,136.14万美元，本公司按投资比例应承担增资163.2万美元。报告期内公司已完成该项出资，即163.2万美元，折算为人民币1242.15万元支付。（4）国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准，本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增资2,255,295股，出资243.57万元；向国泰君安投资管理股份有限公司增资2,255,295股，出资433.02万元。（5）上海新高桥开发有限公司增资
该公司原注册资本为2.3亿元，为提高该公司资金实力，加快推进高桥新城开发建设，经浦东新区国资委批复，同意该公司增资至6亿元。本公司的控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司参加增资,共出资10,456.52万元，占17.43%股权，报告期内已完成该项出资。（6）上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司
该公司注册资本200万元，由本公司和控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各出资100万元。该公司主要经营业务为本公司商业物业的受托租赁及物业管理。报告期内公司已完成出资。（7）上海中心大厦建设有限公司
经公司四届十二次董事会审议批准，本公司与上海市城市建设投资发展总公司、上海建工集团总公司共同投资成立上海中心大厦建设有限公司，开发建设Z3-2地块上海中心大厦，该公司注册资本为54亿元。本公司以项目用地约2万平方米作价24亿元入股，并另出现金3000万元，总计24.3亿元，占该公司45%的股权,上述价格已经浦东新区国资委审核确认。报告期内公司已完成首期出资3000万元。（8）大众保险公司增资
本公司原持有大众保险公司1680万股，占该公司总股本的4%。按照每10股增配8股的增资方案，本公司获得新增股份1344万股的认购权，增配后合计持有大众保险公司股份3024万股，占增配后总股本的4%。报告期内本公司已完成该项出资，共计1344万元。（9）上海明城酒店管理有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向孙家俊、朱玲等8人购买上海明城酒店管理有限公司80%股权，收购金额为人民币200万元。该公司注册资本为150万元，2007年7月31日的净资产评估价值为342.79万元，资产购买日为2007年11月30日。报告期末已完成该项出资。（10）上海德勤投资发展有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向周桂珍购买上海德勤投资发展有限公司100%股权，收购金额为人民币8003.06万元。该公司注册资本为4200万元，2007年8月31日的净资产评估价值为9174.15万元，资产购买日为2007年11月30日。该公司主要经营业务为开发建设浦东新区金桥出口加工区29街坊2丘土地（占地面积20167平方米）。报告期末已完成该项出资。
经营情况评述：
【2007年半年报】
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
2006 年上海市政府明确建设上海国际金融中心是一项具有全局意义的国家战略，聚焦陆家嘴金融贸易区，做深金融市场、做强金融机构、优化金融环境，聚焦金融人才是浦东综合配套改革的重要组成部分，也是上海国际金融中心建设的重点方略。陆家嘴金融贸易区的发展呈现出了加速与不断深化的态势，这为公司经营与发展提供了基础与动力，机遇与挑战。
2007 年是公司主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并重转型的关键之年，2007 年上半年，公司紧紧围绕"金融城"建设和区域和谐发展这一战略中心不动摇，妥善处理区域发展、公司发展战略调整和核心竞争力提高三者关系，经营情况稳步推进。报告期实现主营业务收入 10.03 亿元，实现净利润 3.25 亿元。每股收益 0.17 元，净资产收益率 4.46%，比上年同期均有增长。
土地经营方面，公司贯彻浦东新区推进总部基地和总部楼宇建设的总体战略，启动了塘东总部基地建设，与中石化集团就选址塘东北块 TD-1地块达成一致，于 4 月25 日签订了土地使用权转让合同，该项目占地面积约 6.3 万平方米，建筑面积约 15.75 万平方米，土地转让金约 15 亿元。报告期内公司 SN1地块动迁工作仍在紧张进行中。同时为了进一步提高土地经营的效益，公司在土地规划、土地招投标与土地开发模式各方面进行积极探索，各项工作均取得了推进。
项目建设方面，2007 年上半年公司按照董事会确定的战略发展方向，全力以赴继续实施公司主营业务的转型，积极推进公司在陆家嘴金融贸易区内功能性房产项目的建设。上半年投入建设资金约3 亿元。在建房产项目 10个，总建筑面积约 36 万平方米。软件园 7 号楼和 8 号楼项目已经竣工，竣工面积约 4.1 万平方米。公司将继续加强对项目建设的管理，确保项目能按计划进度实施。
房产经营方面，公司高度重视房产项目的招商与营销工作，取得较好的实绩。上半年度公司实现房地产租赁收入约 0.64 亿元，较去年同期增长 27%。竣工项目中，全球知名企业 AUTODESK 于本年 5 月顺利进驻软件园研发 7 号楼，软件园 8号研发楼引进了包括富士施乐研究中心等知名客户。在建项目的招商储备顺利进行，部分项目已确定或锁定目标客户与意向客户。此外，公司及时对违约客户进行清理，并总结经验，进一步提高营销质量。
内部综合管理方面，随着公司主营业务战略调整不断推进，公司不断探索新方法与新流程，使公司的管理体系更好地适应公司的发展形势，最大程度发掘核心价值。报告期内，公司在职能机构设置上，建立了策划、建设、营销一体化事业部制。在项目管理上，探索与实践第三方 PM 管理模式。在流程管理上，公司引进了国内著名的管理软件公司升级与整合公司的财务软件，使公司的数据流与信息流更好地支持决策。
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行 毛利
业或 营业收入 营业成本 率
分产 (%)
品
分行
业
土地 666,800,712.02 312,457,755.74 53.14
批租
房产 272,393,451.00 131,579,780.62 51.69
销售
房地
产租 63,539,364.37 37,138,931.69 41.55
赁
续上表:
分行
业或 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
分产 年同期增减(%) 年同期增减(%) 同期增减(%)
品
分行
业
土地 减少35.23个百分
54.99 524.56
批租 点
房产 增加41.09个百分
1,159.55 580.62
销售 点
房地
增加4.51个百分
产租 26.54 17.48
点
赁
土地批租业务的毛利同比下降主要原因是报告期内结算了部分位于陆家嘴中心区及世纪大道两侧区域的土地使用权转让收入，相应成本较去年同期结算的其他区域地块成本高。房产销售业务收入与毛利率同比增幅较大主要原因是本报告期内，公司控股的上海陆家嘴联合房地产有限公司结转当期陆家嘴中央公寓项目的收入。房地产租赁同比亦实现了可观的增长，一方面公司开发的长期物业本报告期已有部分竣工投入使用，另一方面公司努力提高营销水平，提高了存量资产的运营效益。
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
上海市 1,002,733,527.39 99.72
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
A、 至本报告期，公司开工建设房产项目共 12个，其中本报告期内竣工项目 2 个，累计建筑面积约为 40 万平方米。
（1）陆家嘴金融中心大厦项目：甲级办公楼，地上建筑面积 4.6 万平方米，正在进行地下室施工，预计 2009 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 5,824万元。
（2）陆家嘴渣打银行大厦项目（原开发大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积 4.4万平方米，完成结构封顶，现正进行外立面装修及配套设备设施安装。争取 2007 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 16,447 万元。
（3）钻石大厦项目＃：甲级办公楼，地上建筑面积 3.6 万平方米，于 2006 年4 月29 日正式开工打桩，已完成地下工程，预计 2009 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,606万元。
（4）软件园 7 号楼项目＃：研发楼，地上建筑面积 1.2 万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 5,844 万元。
（5）软件园 8 号楼项目：研发楼，地上建筑面积 2.97 万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 7,625 万元。
（6）软件园 9 号楼项目：研发楼，地上建筑面积 3.3 万平方米，已实现结构封顶，预计 2008 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,280 万元。
（7）陆家嘴 96 广场项目＃：商业建筑，地上建筑面积 2.9万平方米，已实现结构封顶，预计 2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 10,968 万元。
（8）金杨商业中心项目：商业建筑，地上建筑面积 0.6 万平方米，因建筑环境影响，项目已暂停施工。该项目建设费用期末帐面余额为 779 万元。
（9）陆家嘴 1885 文化休闲中心项目：商业建筑，地上建筑面积 0.83 万平方米，于 2006 年4 月份开工建设，完成结构封顶，争取 2007 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 3,956 万元。
（10）东和公寓（东和花苑高档国际社区项目）：公寓，地上建筑面积 8.4 万平方米，完成五栋主楼结构 20 层，预计 2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 2,350 万元。
（11）东银公寓（陆家嘴花园三期住宅项目）：公寓，地上建筑面积 4.2 万平方米，于 2006 年3 月31 日正式开工打桩，正在进行地下工程施工，预计 2008 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为1,339 万元。
（12）金桥创科园：研发楼，地上建筑面积 3.2 万平方米，改造工程实现结构封顶，争取 2007年内竣工，该项目建设费用期末帐面余额为 15,184万元。
注：项目名称后带"＃"为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目。
B、本报告期内，公司新增对外投资 14,929.26 万元
（1）上海陆景置业有限公司
2006 年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得了浦东新区金桥镇 108 街坊1/1 宗地块。为了开发该地块，经四届十二次董事会审议批准，决定成立项目公司上海陆景置业有限公司，注册资金为 1 亿元人民币，由本公司和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自出资 5,000 万元人民币，截至报告期末，项目公司注册资金已全部到位。
（2）上海陆家嘴展览发展有限公司
经 2006年度股东大会审议批准，公司与公司的国家股授权经营单位上海陆家嘴（集团）有限公司合资组建上海陆家嘴展览发展有限公司，用以收购新国际博览中心 50%之股权。公司注册资本四亿元，双方各拥有 50%股权。报告期内本公司按股权比例出资 4,000 万元支付首期注册资本。
（3）上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为 16,320.1万美元，本公司持有该公司 20%的股权。截至报告期初本公司已出资 3264 万美元。为符合注册资金达到总投资 35%以上以利于该公司进行银行贷款，该公司各方股东同意将注册资金增至 17,136.14 万美元，本公司按投资比例应承担增资 163.2 万美元。报告期内公司出资增资部分的 20%，即 32.64 万美元，折算为人民币 252.67 万元支付。
（4）国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准，本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增资 2,255,295股，出资 243.57 万元；向国泰君安投资管理股份有限公司增资 2,255,295 股，出资433.02 万元。
投资情况说明：
公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
A、 至本报告期，公司开工建设房产项目共 12个，其中本报告期内竣工项目 2 个，累计建筑面积约为 40 万平方米。
（1）陆家嘴金融中心大厦项目：甲级办公楼，地上建筑面积 4.6 万平方米，正在进行地下室施工，预计 2009 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 5,824万元。
（2）陆家嘴渣打银行大厦项目（原开发大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积 4.4万平方米，完成结构封顶，现正进行外立面装修及配套设备设施安装。争取 2007 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 16,447 万元。
（3）钻石大厦项目＃：甲级办公楼，地上建筑面积 3.6 万平方米，于 2006 年4 月29 日正式开工打桩，已完成地下工程，预计 2009 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,606万元。
（4）软件园 7 号楼项目＃：研发楼，地上建筑面积 1.2 万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 5,844 万元。
（5）软件园 8 号楼项目：研发楼，地上建筑面积 2.97 万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 7,625 万元。
（6）软件园 9 号楼项目：研发楼，地上建筑面积 3.3 万平方米，已实现结构封顶，预计 2008 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,280 万元。
（7）陆家嘴 96 广场项目＃：商业建筑，地上建筑面积 2.9万平方米，已实现结构封顶，预计 2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 10,968 万元。
（8）金杨商业中心项目：商业建筑，地上建筑面积 0.6 万平方米，因建筑环境影响，项目已暂停施工。该项目建设费用期末帐面余额为 779 万元。
（9）陆家嘴 1885 文化休闲中心项目：商业建筑，地上建筑面积 0.83 万平方米，于 2006 年4 月份开工建设，完成结构封顶，争取 2007 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 3,956 万元。
（10）东和公寓（东和花苑高档国际社区项目）：公寓，地上建筑面积 8.4 万平方米，完成五栋主楼结构 20 层，预计 2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 2,350 万元。
（11）东银公寓（陆家嘴花园三期住宅项目）：公寓，地上建筑面积 4.2 万平方米，于 2006 年3 月31 日正式开工打桩，正在进行地下工程施工，预计 2008 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为1,339 万元。
（12）金桥创科园：研发楼，地上建筑面积 3.2 万平方米，改造工程实现结构封顶，争取 2007年内竣工，该项目建设费用期末帐面余额为 15,184万元。
注：项目名称后带"＃"为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目。
B、本报告期内，公司新增对外投资 14,929.26 万元
（1）上海陆景置业有限公司
2006 年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得了浦东新区金桥镇 108 街坊1/1 宗地块。为了开发该地块，经四届十二次董事会审议批准，决定成立项目公司上海陆景置业有限公司，注册资金为 1 亿元人民币，由本公司和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自出资 5,000 万元人民币，截至报告期末，项目公司注册资金已全部到位。
（2）上海陆家嘴展览发展有限公司
经 2006年度股东大会审议批准，公司与公司的国家股授权经营单位上海陆家嘴（集团）有限公司合资组建上海陆家嘴展览发展有限公司，用以收购新国际博览中心 50%之股权。公司注册资本四亿元，双方各拥有 50%股权。报告期内本公司按股权比例出资 4,000 万元支付首期注册资本。
（3）上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为 16,320.1万美元，本公司持有该公司 20%的股权。截至报告期初本公司已出资 3264 万美元。为符合注册资金达到总投资 35%以上以利于该公司进行银行贷款，该公司各方股东同意将注册资金增至 17,136.14 万美元，本公司按投资比例应承担增资 163.2 万美元。报告期内公司出资增资部分的 20%，即 32.64 万美元，折算为人民币 252.67 万元支付。
（4）国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准，本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增资 2,255,295股，出资 243.57 万元；向国泰君安投资管理股份有限公司增资 2,255,295 股，出资433.02 万元。
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海德勤投资发展有限公司 ｜ ｜ ｜ 4246.33｜
｜上海陆家嘴商宇房地产管理有｜ ｜ -15.52｜ 190.63｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海明城酒店管理有限公司 ｜ ｜ -18.17｜ 1925.21｜
｜上海陆家嘴开发大厦有限公司｜ ｜ 37.14｜ 50884.53｜
｜上海陆家嘴展览发展有限公司｜ ｜ -92.32｜ 94515.97｜
｜上海浦东陆家嘴软件产业发展｜ ｜ 3.33｜ 2011.98｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴房产开发有限公司｜ ｜ 111.86｜ 4552.01｜
｜上海陆家嘴城建开发有限公司｜ ｜ 243.52｜ 4191.57｜
｜天津陆兴房地产开发有限公司｜ ｜ -25.38｜ 974.32｜
｜上海陆景置业有限公司 ｜ ｜ 22.74｜ 15324.08｜
｜上海陆家嘴金融贸易区联合发｜ ｜ 156.31｜ 394231.3｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴联合房地产有限公｜ ｜ 15856.18｜ 53438.34｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租(行业) ｜ 139696.7｜ 73564.7｜ 52.66｜ 68.11｜
｜房产销售(行业) ｜ 47894.3｜ 27154.8｜ 56.70｜ 23.35｜
｜房地产租赁(行业) ｜ 15211.2｜ 7115.7｜ 46.78｜ 7.42｜
｜其他业务(行业) ｜ 796.4｜ 647.5｜ 81.30｜ 0.39｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 203598.6｜- ｜- ｜ 99.27｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租(行业) ｜ 66680.1｜ 35434.3｜ 53.14｜ 66.21｜
｜房产销售(行业) ｜ 27239.3｜ 14081.4｜ 51.69｜ 27.05｜
｜房地产租赁(行业) ｜ 6353.9｜ 2640.0｜ 41.55｜ 6.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 100273.4｜- ｜- ｜ 99.57｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区) ｜ 285780.1｜- ｜- ｜ 99.63｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地使用权转让(行业) ｜ 86005.1｜ 73451.1｜ 85.40｜ 29.98｜
｜租赁(行业) ｜ 11056.1｜ 5218.0｜ 47.20｜ 3.85｜
｜房产销售(行业) ｜ 188718.9｜ 91460.6｜ 48.46｜ 65.79｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售(行业) ｜ 186167.3｜ 82572.1｜ 44.35｜ 78.39｜
｜土地批租(行业) ｜ 43021.7｜ 38018.9｜ 88.37｜ 18.12｜
｜租赁(行业) ｜ 8289.5｜ 3677.4｜ 44.36｜ 3.49｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2007年年报】
公司总体经营情况
2007年是公司继续全面推进主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并重的战略转型的关键之年。公司紧紧抓住上海国际金融中心建设的机遇，妥善处理公司发展战略调整、核心竞争力提高和妥善处理区域发展的三者关系，致力于陆家嘴“金融城”建设，立足于金融生态环境改善。为此，公司继续加大主营功能性产品开发建设的力度和速度，并使得主营业务的转型初见成效。年底，渣打银行大厦已经如期竣工，这是公司主营业务转型以来，开发建设的第一个适用于跨国金融机构的甲级办公楼产品。产品的功能定位、楼层的层高以及设备配置都完全满足了跨国银行对办公场所的所有需求，得到了渣打银行的认可。渣打银行出资获得了该楼宇的冠名权，并购买和租赁了该大厦14个楼面，占到该大厦建筑面积的51.16%,作为渣打银行中国总部的办公场所。目前该项目的招商形势良好，表明公司的主营业务转型已获得了初步的成功，公司开发的主营产品获得了市场认可，为公司继续开发建造跨国金融机构办公大楼打下了良好的基础。（1）项目建设方面
2007年公司投入项目建设资金约7.78亿元，竣工项目3个，建筑面积约8.57万平方米，在建项目8个，建筑面积约31.54万平方米，新开工项目1个，建筑面积约2.5万平方米。
(1)主营业务分行业、产品情况表
单位:元币种:人民币
分行业 营业利
或分产 营业收入 营业成本 润率
品 （%）
行业
土地批租 1,396,966,879.52 661,320,017.20 52.66
房产销售 478,943,137.94 207,395,478.14 56.70
房地产租 152,111,701.56 80,954,805.54 46.78
赁
其他业务 7,963,866.19 1,489,084.78 81.3
接上表:
分行业 营业收入 营业成本 营业利润率比
或分产 比上年增 比上年增 上年增减(%)
品 减(%) 减(%)
行业
土地批租 62.43 426.84 减少32.74个百分点
房产销售 -74.62 -78.68 增加8.25个百分点
房地产租 37.58 39.56 减少0.75个百分点
赁
其他业务
主营业务收入的结构中，房产销售收入4.79亿元,较上年度减少74.62%,主要是是由于控股子公司上海陆家嘴联合房地产有限公司的房产销售大部分已在去年实现销售,到本年基本已销售完毕。房产租赁收入为1.52亿元，较上年增加37.58%，主要是由于本年度软件园7号楼、8号楼等完工投入使用，增加了租金收入。
(2)主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 2,035,985,585.21 -28.76
3、对公司未来的展望（1）2008年公司面临的机遇和挑战
建设上海国际金融中心是一项国家战略，聚焦陆家嘴金融贸易区。做深金融市场、做强金融机构、优化金融环境、聚焦金融人才是浦东综合配套改革的重要组成部分，也是上海国际金融中心建设的重点方略。在此大背景下，陆家嘴金融贸易区的发展呈现出了加速与不断深化的态势，这为公司经营和发展提供了基础与动力，提供了机遇与挑战。
2008年，上海进入了世博建设的关键一年，浦东新区进入实施综合配套改革试点三年行动计划的冲刺一年，陆家嘴公司进入进一步加大产品投入，确保2010年实现主营业务战略转型的五年行动计划中承上启下的一年。公司将紧紧抓住“聚焦金融”和“金融城建设”的重大战略机遇，努力创造公司主营业务战略转型的新成绩，努力推动公司成为商业地产“领头羊”的目标在更高起点上的新发展、新突破，为陆家嘴生态环境优化、为上海国际金融中心建设作出更大贡献，从而为公司股东创造更多、更稳定的长久收益。（2）2008年公司经营计划：A.立足“主业转型”和“持续发展”，公司将全力以赴加快产品开发建设进程1)全年确保陆家嘴1885、软件园9号楼、陆家嘴96广场、金桥科创园和钻石大厦等5个项目如期竣工，竣工面积约14.34万平方米；2)推进陆家嘴金融投资大厦、东和花苑、东银公寓和软件园10号楼等4个项目按进度施工建设，在建面积约19.7万平方米；3)力争陆家嘴信息服务中心、陆家嘴基金大厦、2－9地块办公楼、2－16竹园公园商业及管理用房、2－3世纪大都会、软件园11号楼、软件园12号楼和金桥德勤地块项目等8个项目开工建设，开工面积约36.12万平方米；4)有序策划SN1地块、塘东中块、Z4－2公共绿地综合改造、天津小伙巷地块和金桥镇商业中心等项目的前期准备工作，策划面积约125万平方米。B.着眼“整体营销”和“培育市场竞争力”，公司将加强对租赁营销、租户管理、租户发现、租金管理、客户服务等的创新
随着公司主营业务战略转型的不断推进，公司长期持有并经营的物业将不断增加，公司将继续加大招商营销的力度，强调营销工作对公司发展的重要性，倡导建立“有效销售”和“客户至上”的工作理念，通过提高对客户的服务能力，提高产品营销效率，增强公司产品的市场竞争力，完成公司确定的营销收入目标。C.结合“效率提高”和“制度完善”，公司将创新务实地优化企业各项管理1)2008年公司在各项业务流程中将加大各类应用软件的更新和改进力度，提高业务管理的信息化程度，提升管理水平；2)完成对招投标管理办法的修订，公开公正地选择优秀的供应商。建立合格供应商队伍，成为长期战略合伙伴，为公司业务提供性价比最好的服务；3)建立项目管理流程和工作制度，弥补公司在业务转型中、在产品开发进程中存在的专业技术水平、专业管理能力和内部资源配置能力不足的情况；4)优化员工工作考核办法，建立工作实绩、工作态度、工作质量、工作效率和年终奖励相挂钩的激励方式；5)继续规范上市公司运作，完善公司法人治理，并建立有效的内审机制，防范管理风险。（3）2008年公司资金需求和来源情况
为确保主营业务的转型，公司2008年将继续加大项目开发的力度，根据预算全年总资金支出达46亿元，资金来源为公司当年度营销收入的资金回笼及帐面银行存款的结余，目前公司暂无银行贷款。（4）风险提示
公司的项目建设已经全面铺开，鉴于项目本身的建设期，以及竣工后招商及市场培育情况的不确定性，因此在近几年主营业务转型的过渡期，公司经营情况会存在如下风险：A.公司现有的土地资源中尚有部分地块尚未完成动迁,主要是世纪大道地块和小陆家嘴N3地块。这些地块都处于城市中心区域，其中大部分居民楼为独立成套多层建筑。近年来土地开发动迁成本不断上升，已超过公司在土地购入时预估的土地开发成本。为防范风险，公司已根据实际情况对土地开发成本进行了相应的调整。B.未来数年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会快速下降，从而影响公司的利润。目前，公司已着重开拓房产业务，努力提高主营业务中来自房产经营的收入，提高公司房产产品的盈利能力，防范上述风险。
(二)公司投资情况1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。2、非募集资金项目情况A.至本报告期，公司开工建设房产项目共12个，其中本报告期内竣工项目2个，累计建筑面积约为40万平方米。（1）陆家嘴金融投资大厦项目（原金融中心大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积4.6万平方米，主体结构已经完成7层，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为10,021.6万元。（2）陆家嘴渣打银行大厦项目（原开发大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积4.4万平方米，完成结构封顶，现正进行外立面装修及配套设备设施安装。2007年底已经竣工。该项目建设费用期末帐面余额为44,678.04万元.（3）钻石大厦项目＃：甲级办公楼，地上建筑面积3.6万平方米，于2006年4月29日正式开工打桩，核心筒结构封顶，预计2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为11,116.47万元。（4）软件园7号楼项目＃：研发楼，地上建筑面积1.2万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为7,329.68万元。（5）软件园8号楼项目：研发楼，地上建筑面积2.97万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为13,205.97万元。（6）软件园9号楼项目：研发楼，地上建筑面积3.3万平方米，主体建筑处于收尾阶段，内装修在进行，预计2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为13,625.75万元。（7）陆家嘴96广场项目＃：商业建筑，地上建筑面积2.9万平方米，已实现结构封顶，正在进行内装修，预计2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为14,198.71万元。（8）陆家嘴1885文化休闲中心项目：商业建筑，地上建筑面积0.74万平方米，于2006年4月份开工建设，完成结构封顶，正在进行机电安装和内专修，2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,886.92万元。（9）东和公寓（东和花苑高档国际社区项目）：地上建筑面积8.4万平方米，完成五栋主楼结构验收完成，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为7,556.65万元。（10）东银公寓（陆家嘴花园三期住宅项目）：地上建筑面积4.2万平方米，于2006年3月31日正式开工打桩，四栋主楼结构封顶，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为2,978.47万元。（11）金桥创科园：研发楼，地上建筑面积3.2万平方米，改造工程实现结构封顶，正在进行内装修，2008年竣工，该项目建设费用期末帐面余额为16,061.33万元。注：项目名称后带“＃”为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目,公司权益为55%。
B.本报告期内，公司新增对外投资60,122.32万元（1）上海陆景置业有限公司
2006年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得了浦东新区金桥镇108街坊1/1宗地块。为了开发该地块，经四届十二次董事会审议批准，决定成立项目公司上海陆景置业有限公司，注册资金为1.5亿元人民币，由本公司和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自持有50%的股权，截至报告期末，项目公司注册资金1.5亿已全部到位。（2）上海陆家嘴展览发展有限公司
经2006年度股东大会审议批准，公司与控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司合资组建上海陆家嘴展览发展有限公司，用以收购新国际博览中心50%之股权。该公司目前注册资本4亿元，双方各拥有50%股权。截至报告期末，项目公司注册资金4亿已全部到位。经四届十七次董事会审议通过,该公司注册资金将增至11.5亿元。（3）上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为16,320.1万美元，本公司持有该公司20%的股权。截至报告期初本公司已出资3264万美元。为符合注册资金达到总投资35%以上以利于该公司进行银行贷款，该公司各方股东同意将注册资金增至17,136.14万美元，本公司按投资比例应承担增资163.2万美元。报告期内公司已完成该项出资，即163.2万美元，折算为人民币1242.15万元支付。（4）国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准，本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增资2,255,295股，出资243.57万元；向国泰君安投资管理股份有限公司增资2,255,295股，出资433.02万元。（5）上海新高桥开发有限公司增资
该公司原注册资本为2.3亿元，为提高该公司资金实力，加快推进高桥新城开发建设，经浦东新区国资委批复，同意该公司增资至6亿元。本公司的控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司参加增资,共出资10,456.52万元，占17.43%股权，报告期内已完成该项出资。（6）上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司
该公司注册资本200万元，由本公司和控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各出资100万元。该公司主要经营业务为本公司商业物业的受托租赁及物业管理。报告期内公司已完成出资。（7）上海中心大厦建设有限公司
经公司四届十二次董事会审议批准，本公司与上海市城市建设投资发展总公司、上海建工集团总公司共同投资成立上海中心大厦建设有限公司，开发建设Z3-2地块上海中心大厦，该公司注册资本为54亿元。本公司以项目用地约2万平方米作价24亿元入股，并另出现金3000万元，总计24.3亿元，占该公司45%的股权,上述价格已经浦东新区国资委审核确认。报告期内公司已完成首期出资3000万元。（8）大众保险公司增资
本公司原持有大众保险公司1680万股，占该公司总股本的4%。按照每10股增配8股的增资方案，本公司获得新增股份1344万股的认购权，增配后合计持有大众保险公司股份3024万股，占增配后总股本的4%。报告期内本公司已完成该项出资，共计1344万元。（9）上海明城酒店管理有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向孙家俊、朱玲等8人购买上海明城酒店管理有限公司80%股权，收购金额为人民币200万元。该公司注册资本为150万元，2007年7月31日的净资产评估价值为342.79万元，资产购买日为2007年11月30日。报告期末已完成该项出资。（10）上海德勤投资发展有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向周桂珍购买上海德勤投资发展有限公司100%股权，收购金额为人民币8003.06万元。该公司注册资本为4200万元，2007年8月31日的净资产评估价值为9174.15万元，资产购买日为2007年11月30日。该公司主要经营业务为开发建设浦东新区金桥出口加工区29街坊2丘土地（占地面积20167平方米）。报告期末已完成该项出资。
投资情况说明：
公司投资情况1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。2、非募集资金项目情况A.至本报告期，公司开工建设房产项目共12个，其中本报告期内竣工项目2个，累计建筑面积约为40万平方米。（1）陆家嘴金融投资大厦项目（原金融中心大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积4.6万平方米，主体结构已经完成7层，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为10,021.6万元。（2）陆家嘴渣打银行大厦项目（原开发大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积4.4万平方米，完成结构封顶，现正进行外立面装修及配套设备设施安装。2007年底已经竣工。该项目建设费用期末帐面余额为44,678.04万元.（3）钻石大厦项目＃：甲级办公楼，地上建筑面积3.6万平方米，于2006年4月29日正式开工打桩，核心筒结构封顶，预计2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为11,116.47万元。（4）软件园7号楼项目＃：研发楼，地上建筑面积1.2万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为7,329.68万元。（5）软件园8号楼项目：研发楼，地上建筑面积2.97万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为13,205.97万元。（6）软件园9号楼项目：研发楼，地上建筑面积3.3万平方米，主体建筑处于收尾阶段，内装修在进行，预计2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为13,625.75万元。（7）陆家嘴96广场项目＃：商业建筑，地上建筑面积2.9万平方米，已实现结构封顶，正在进行内装修，预计2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为14,198.71万元。（8）陆家嘴1885文化休闲中心项目：商业建筑，地上建筑面积0.74万平方米，于2006年4月份开工建设，完成结构封顶，正在进行机电安装和内专修，2008年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,886.92万元。（9）东和公寓（东和花苑高档国际社区项目）：地上建筑面积8.4万平方米，完成五栋主楼结构验收完成，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为7,556.65万元。（10）东银公寓（陆家嘴花园三期住宅项目）：地上建筑面积4.2万平方米，于2006年3月31日正式开工打桩，四栋主楼结构封顶，预计2009年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为2,978.47万元。（11）金桥创科园：研发楼，地上建筑面积3.2万平方米，改造工程实现结构封顶，正在进行内装修，2008年竣工，该项目建设费用期末帐面余额为16,061.33万元。注：项目名称后带“＃”为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目,公司权益为55%。
B.本报告期内，公司新增对外投资60,122.32万元（1）上海陆景置业有限公司
2006年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得了浦东新区金桥镇108街坊1/1宗地块。为了开发该地块，经四届十二次董事会审议批准，决定成立项目公司上海陆景置业有限公司，注册资金为1.5亿元人民币，由本公司和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自持有50%的股权，截至报告期末，项目公司注册资金1.5亿已全部到位。（2）上海陆家嘴展览发展有限公司
经2006年度股东大会审议批准，公司与控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司合资组建上海陆家嘴展览发展有限公司，用以收购新国际博览中心50%之股权。该公司目前注册资本4亿元，双方各拥有50%股权。截至报告期末，项目公司注册资金4亿已全部到位。经四届十七次董事会审议通过,该公司注册资金将增至11.5亿元。（3）上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为16,320.1万美元，本公司持有该公司20%的股权。截至报告期初本公司已出资3264万美元。为符合注册资金达到总投资35%以上以利于该公司进行银行贷款，该公司各方股东同意将注册资金增至17,136.14万美元，本公司按投资比例应承担增资163.2万美元。报告期内公司已完成该项出资，即163.2万美元，折算为人民币1242.15万元支付。（4）国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准，本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增资2,255,295股，出资243.57万元；向国泰君安投资管理股份有限公司增资2,255,295股，出资433.02万元。（5）上海新高桥开发有限公司增资
该公司原注册资本为2.3亿元，为提高该公司资金实力，加快推进高桥新城开发建设，经浦东新区国资委批复，同意该公司增资至6亿元。本公司的控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司参加增资,共出资10,456.52万元，占17.43%股权，报告期内已完成该项出资。（6）上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司
该公司注册资本200万元，由本公司和控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各出资100万元。该公司主要经营业务为本公司商业物业的受托租赁及物业管理。报告期内公司已完成出资。（7）上海中心大厦建设有限公司
经公司四届十二次董事会审议批准，本公司与上海市城市建设投资发展总公司、上海建工集团总公司共同投资成立上海中心大厦建设有限公司，开发建设Z3-2地块上海中心大厦，该公司注册资本为54亿元。本公司以项目用地约2万平方米作价24亿元入股，并另出现金3000万元，总计24.3亿元，占该公司45%的股权,上述价格已经浦东新区国资委审核确认。报告期内公司已完成首期出资3000万元。（8）大众保险公司增资
本公司原持有大众保险公司1680万股，占该公司总股本的4%。按照每10股增配8股的增资方案，本公司获得新增股份1344万股的认购权，增配后合计持有大众保险公司股份3024万股，占增配后总股本的4%。报告期内本公司已完成该项出资，共计1344万元。（9）上海明城酒店管理有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向孙家俊、朱玲等8人购买上海明城酒店管理有限公司80%股权，收购金额为人民币200万元。该公司注册资本为150万元，2007年7月31日的净资产评估价值为342.79万元，资产购买日为2007年11月30日。报告期末已完成该项出资。（10）上海德勤投资发展有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向周桂珍购买上海德勤投资发展有限公司100%股权，收购金额为人民币8003.06万元。该公司注册资本为4200万元，2007年8月31日的净资产评估价值为9174.15万元，资产购买日为2007年11月30日。该公司主要经营业务为开发建设浦东新区金桥出口加工区29街坊2丘土地（占地面积20167平方米）。报告期末已完成该项出资。
经营情况评述：
【2007年半年报】
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
2006 年上海市政府明确建设上海国际金融中心是一项具有全局意义的国家战略，聚焦陆家嘴金融贸易区，做深金融市场、做强金融机构、优化金融环境，聚焦金融人才是浦东综合配套改革的重要组成部分，也是上海国际金融中心建设的重点方略。陆家嘴金融贸易区的发展呈现出了加速与不断深化的态势，这为公司经营与发展提供了基础与动力，机遇与挑战。
2007 年是公司主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并重转型的关键之年，2007 年上半年，公司紧紧围绕"金融城"建设和区域和谐发展这一战略中心不动摇，妥善处理区域发展、公司发展战略调整和核心竞争力提高三者关系，经营情况稳步推进。报告期实现主营业务收入 10.03 亿元，实现净利润 3.25 亿元。每股收益 0.17 元，净资产收益率 4.46%，比上年同期均有增长。
土地经营方面，公司贯彻浦东新区推进总部基地和总部楼宇建设的总体战略，启动了塘东总部基地建设，与中石化集团就选址塘东北块 TD-1地块达成一致，于 4 月25 日签订了土地使用权转让合同，该项目占地面积约 6.3 万平方米，建筑面积约 15.75 万平方米，土地转让金约 15 亿元。报告期内公司 SN1地块动迁工作仍在紧张进行中。同时为了进一步提高土地经营的效益，公司在土地规划、土地招投标与土地开发模式各方面进行积极探索，各项工作均取得了推进。
项目建设方面，2007 年上半年公司按照董事会确定的战略发展方向，全力以赴继续实施公司主营业务的转型，积极推进公司在陆家嘴金融贸易区内功能性房产项目的建设。上半年投入建设资金约3 亿元。在建房产项目 10个，总建筑面积约 36 万平方米。软件园 7 号楼和 8 号楼项目已经竣工，竣工面积约 4.1 万平方米。公司将继续加强对项目建设的管理，确保项目能按计划进度实施。
房产经营方面，公司高度重视房产项目的招商与营销工作，取得较好的实绩。上半年度公司实现房地产租赁收入约 0.64 亿元，较去年同期增长 27%。竣工项目中，全球知名企业 AUTODESK 于本年 5 月顺利进驻软件园研发 7 号楼，软件园 8号研发楼引进了包括富士施乐研究中心等知名客户。在建项目的招商储备顺利进行，部分项目已确定或锁定目标客户与意向客户。此外，公司及时对违约客户进行清理，并总结经验，进一步提高营销质量。
内部综合管理方面，随着公司主营业务战略调整不断推进，公司不断探索新方法与新流程，使公司的管理体系更好地适应公司的发展形势，最大程度发掘核心价值。报告期内，公司在职能机构设置上，建立了策划、建设、营销一体化事业部制。在项目管理上，探索与实践第三方 PM 管理模式。在流程管理上，公司引进了国内著名的管理软件公司升级与整合公司的财务软件，使公司的数据流与信息流更好地支持决策。
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行 毛利
业或 营业收入 营业成本 率
分产 (%)
品
分行
业
土地 666,800,712.02 312,457,755.74 53.14
批租
房产 272,393,451.00 131,579,780.62 51.69
销售
房地
产租 63,539,364.37 37,138,931.69 41.55
赁
续上表:
分行
业或 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
分产 年同期增减(%) 年同期增减(%) 同期增减(%)
品
分行
业
土地 减少35.23个百分
54.99 524.56
批租 点
房产 增加41.09个百分
1,159.55 580.62
销售 点
房地
增加4.51个百分
产租 26.54 17.48
点
赁
土地批租业务的毛利同比下降主要原因是报告期内结算了部分位于陆家嘴中心区及世纪大道两侧区域的土地使用权转让收入，相应成本较去年同期结算的其他区域地块成本高。房产销售业务收入与毛利率同比增幅较大主要原因是本报告期内，公司控股的上海陆家嘴联合房地产有限公司结转当期陆家嘴中央公寓项目的收入。房地产租赁同比亦实现了可观的增长，一方面公司开发的长期物业本报告期已有部分竣工投入使用，另一方面公司努力提高营销水平，提高了存量资产的运营效益。
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
上海市 1,002,733,527.39 99.72
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
A、 至本报告期，公司开工建设房产项目共 12个，其中本报告期内竣工项目 2 个，累计建筑面积约为 40 万平方米。
（1）陆家嘴金融中心大厦项目：甲级办公楼，地上建筑面积 4.6 万平方米，正在进行地下室施工，预计 2009 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 5,824万元。
（2）陆家嘴渣打银行大厦项目（原开发大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积 4.4万平方米，完成结构封顶，现正进行外立面装修及配套设备设施安装。争取 2007 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 16,447 万元。
（3）钻石大厦项目＃：甲级办公楼，地上建筑面积 3.6 万平方米，于 2006 年4 月29 日正式开工打桩，已完成地下工程，预计 2009 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,606万元。
（4）软件园 7 号楼项目＃：研发楼，地上建筑面积 1.2 万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 5,844 万元。
（5）软件园 8 号楼项目：研发楼，地上建筑面积 2.97 万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 7,625 万元。
（6）软件园 9 号楼项目：研发楼，地上建筑面积 3.3 万平方米，已实现结构封顶，预计 2008 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,280 万元。
（7）陆家嘴 96 广场项目＃：商业建筑，地上建筑面积 2.9万平方米，已实现结构封顶，预计 2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 10,968 万元。
（8）金杨商业中心项目：商业建筑，地上建筑面积 0.6 万平方米，因建筑环境影响，项目已暂停施工。该项目建设费用期末帐面余额为 779 万元。
（9）陆家嘴 1885 文化休闲中心项目：商业建筑，地上建筑面积 0.83 万平方米，于 2006 年4 月份开工建设，完成结构封顶，争取 2007 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 3,956 万元。
（10）东和公寓（东和花苑高档国际社区项目）：公寓，地上建筑面积 8.4 万平方米，完成五栋主楼结构 20 层，预计 2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 2,350 万元。
（11）东银公寓（陆家嘴花园三期住宅项目）：公寓，地上建筑面积 4.2 万平方米，于 2006 年3 月31 日正式开工打桩，正在进行地下工程施工，预计 2008 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为1,339 万元。
（12）金桥创科园：研发楼，地上建筑面积 3.2 万平方米，改造工程实现结构封顶，争取 2007年内竣工，该项目建设费用期末帐面余额为 15,184万元。
注：项目名称后带"＃"为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目。
B、本报告期内，公司新增对外投资 14,929.26 万元
（1）上海陆景置业有限公司
2006 年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得了浦东新区金桥镇 108 街坊1/1 宗地块。为了开发该地块，经四届十二次董事会审议批准，决定成立项目公司上海陆景置业有限公司，注册资金为 1 亿元人民币，由本公司和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自出资 5,000 万元人民币，截至报告期末，项目公司注册资金已全部到位。
（2）上海陆家嘴展览发展有限公司
经 2006年度股东大会审议批准，公司与公司的国家股授权经营单位上海陆家嘴（集团）有限公司合资组建上海陆家嘴展览发展有限公司，用以收购新国际博览中心 50%之股权。公司注册资本四亿元，双方各拥有 50%股权。报告期内本公司按股权比例出资 4,000 万元支付首期注册资本。
（3）上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为 16,320.1万美元，本公司持有该公司 20%的股权。截至报告期初本公司已出资 3264 万美元。为符合注册资金达到总投资 35%以上以利于该公司进行银行贷款，该公司各方股东同意将注册资金增至 17,136.14 万美元，本公司按投资比例应承担增资 163.2 万美元。报告期内公司出资增资部分的 20%，即 32.64 万美元，折算为人民币 252.67 万元支付。
（4）国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准，本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增资 2,255,295股，出资 243.57 万元；向国泰君安投资管理股份有限公司增资 2,255,295 股，出资433.02 万元。
投资情况说明：
公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
A、 至本报告期，公司开工建设房产项目共 12个，其中本报告期内竣工项目 2 个，累计建筑面积约为 40 万平方米。
（1）陆家嘴金融中心大厦项目：甲级办公楼，地上建筑面积 4.6 万平方米，正在进行地下室施工，预计 2009 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 5,824万元。
（2）陆家嘴渣打银行大厦项目（原开发大厦）：甲级办公楼，地上建筑面积 4.4万平方米，完成结构封顶，现正进行外立面装修及配套设备设施安装。争取 2007 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 16,447 万元。
（3）钻石大厦项目＃：甲级办公楼，地上建筑面积 3.6 万平方米，于 2006 年4 月29 日正式开工打桩，已完成地下工程，预计 2009 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,606万元。
（4）软件园 7 号楼项目＃：研发楼，地上建筑面积 1.2 万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 5,844 万元。
（5）软件园 8 号楼项目：研发楼，地上建筑面积 2.97 万平方米，工程本报告期内竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 7,625 万元。
（6）软件园 9 号楼项目：研发楼，地上建筑面积 3.3 万平方米，已实现结构封顶，预计 2008 年竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 4,280 万元。
（7）陆家嘴 96 广场项目＃：商业建筑，地上建筑面积 2.9万平方米，已实现结构封顶，预计 2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 10,968 万元。
（8）金杨商业中心项目：商业建筑，地上建筑面积 0.6 万平方米，因建筑环境影响，项目已暂停施工。该项目建设费用期末帐面余额为 779 万元。
（9）陆家嘴 1885 文化休闲中心项目：商业建筑，地上建筑面积 0.83 万平方米，于 2006 年4 月份开工建设，完成结构封顶，争取 2007 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 3,956 万元。
（10）东和公寓（东和花苑高档国际社区项目）：公寓，地上建筑面积 8.4 万平方米，完成五栋主楼结构 20 层，预计 2008年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为 2,350 万元。
（11）东银公寓（陆家嘴花园三期住宅项目）：公寓，地上建筑面积 4.2 万平方米，于 2006 年3 月31 日正式开工打桩，正在进行地下工程施工，预计 2008 年底竣工。该项目建设费用期末帐面余额为1,339 万元。
（12）金桥创科园：研发楼，地上建筑面积 3.2 万平方米，改造工程实现结构封顶，争取 2007年内竣工，该项目建设费用期末帐面余额为 15,184万元。
注：项目名称后带"＃"为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目。
B、本报告期内，公司新增对外投资 14,929.26 万元
（1）上海陆景置业有限公司
2006 年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得了浦东新区金桥镇 108 街坊1/1 宗地块。为了开发该地块，经四届十二次董事会审议批准，决定成立项目公司上海陆景置业有限公司，注册资金为 1 亿元人民币，由本公司和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自出资 5,000 万元人民币，截至报告期末，项目公司注册资金已全部到位。
（2）上海陆家嘴展览发展有限公司
经 2006年度股东大会审议批准，公司与公司的国家股授权经营单位上海陆家嘴（集团）有限公司合资组建上海陆家嘴展览发展有限公司，用以收购新国际博览中心 50%之股权。公司注册资本四亿元，双方各拥有 50%股权。报告期内本公司按股权比例出资 4,000 万元支付首期注册资本。
（3）上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为 16,320.1万美元，本公司持有该公司 20%的股权。截至报告期初本公司已出资 3264 万美元。为符合注册资金达到总投资 35%以上以利于该公司进行银行贷款，该公司各方股东同意将注册资金增至 17,136.14 万美元，本公司按投资比例应承担增资 163.2 万美元。报告期内公司出资增资部分的 20%，即 32.64 万美元，折算为人民币 252.67 万元支付。
（4）国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准，本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增资 2,255,295股，出资 243.57 万元；向国泰君安投资管理股份有限公司增资 2,255,295 股，出资433.02 万元。
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海德勤投资发展有限公司 ｜ ｜ ｜ 4246.33｜
｜上海陆家嘴商宇房地产管理有｜ ｜ -15.52｜ 190.63｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海明城酒店管理有限公司 ｜ ｜ -18.17｜ 1925.21｜
｜上海陆家嘴开发大厦有限公司｜ ｜ 37.14｜ 50884.53｜
｜上海陆家嘴展览发展有限公司｜ ｜ -92.32｜ 94515.97｜
｜上海浦东陆家嘴软件产业发展｜ ｜ 3.33｜ 2011.98｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴房产开发有限公司｜ ｜ 111.86｜ 4552.01｜
｜上海陆家嘴城建开发有限公司｜ ｜ 243.52｜ 4191.57｜
｜天津陆兴房地产开发有限公司｜ ｜ -25.38｜ 974.32｜
｜上海陆景置业有限公司 ｜ ｜ 22.74｜ 15324.08｜
｜上海陆家嘴金融贸易区联合发｜ ｜ 156.31｜ 394231.3｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴联合房地产有限公｜ ｜ 15856.18｜ 53438.34｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
