☆经营分析☆ ◇港澳资讯600606 更新日期：2008-03-10◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅流通业务(行业) ｜ 30598.5｜ 11384.1｜ 34.49｜ 25.17｜
｜住宅开发业务(行业) ｜ 89034.8｜ 28691.4｜ 25.14｜ 73.23｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区) ｜ 119742.1｜- ｜- ｜ 98.49｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他(行业) ｜ 108.7｜ 89.6｜ 78.78｜ 0.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅流通业务(行业) ｜ 27676.2｜ 9378.6｜ 33.89｜ 56.20｜
｜住宅开发业务(行业) ｜ 21139.1｜ 5329.4｜ 25.21｜ 42.92｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区) ｜ 48815.3｜- ｜- ｜ 99.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅流通业务(行业) ｜ 15339.3｜ 11238.0｜ 73.26｜ 42.29｜
｜住宅开发业务(行业) ｜ 18131.1｜ 6076.2｜ 33.51｜ 49.98｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区) ｜ 30037.9｜- ｜- ｜ 82.80｜
｜其他(地区) ｜ 3432.5｜- ｜- ｜ 9.46｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅流通业务(行业) ｜ 12925.9｜ 8743.2｜ 67.64｜ 50.32｜
｜住宅开发业务(行业) ｜ 12917.0｜ 3765.8｜ 29.15｜ 50.29｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2007年年报】
(一)管理层讨论与分析
1、报告期内公司经营情况的回顾
报告期内，公司各项经营管理工作在承上启下的基础上有序推进，较好完成了年初制定的经营目标，全年共实现营业收入 121,579.11 万元，营业利润22,560.05万元，净利润14,927.34万元。
报告期内，公司按照整合住宅流通资源的目标，坚持“两手抓”。一手抓好各流通服务企业的业务推进和业绩提升：上房置换公司积极推进一、二手房联动模式，采取完善绩效考核、加强队伍建设和人才储备、优化连锁布局、推广一点二组经营方式、加强品牌建设等一系列措施，努力降本增效、提升自身的综合竞争能力，较好完成了年度经营目标；普润公司初步完成了业务重点向一手房营销策划和销售代理上的转移，代理的不少楼盘销售业绩在所在板块或区域连续数月夺冠，大大提升了企业的品牌影响力。另一手则重点抓好金丰易居流通服务体系的重新构建，对市场定位、客户定位、品牌序列、管理架构、业务架构、人力资源配置、整合路径、发展目标等方面进行了反复研究和论证，形成了初步的板块整合方案，以实现业务资源的整合、归并，贯穿流通产业链，重组品牌资源，精简管理构架，加强市场应对速度和整体作战能力，提高系统竞争力。同时，继续推进全国流通板块的调整工作，退出了重庆金丰易居房屋置换有限公司和北京首创金丰易居房地产经纪有限公司。
报告期内，公司立足稳健经营，积极推进开发项目的建设、销售和资金回笼工作。上海松江九亭“金丰蓝庭”项目（涞亭四期）预计 2008 年二季度可全面竣工，报告期内共完成住宅预、销售面积 9.31 万平方米，累计完成住宅预、销售面积12.80万平方米；报告期内实现销售收入59,459.04万元。上海卢湾“海上梦苑”项目年内竣工交付使用，报告期内实现销售收入28,081.20万元。上海卢湾区瞿溪路1052号商办地块（“世茗国际大厦”项目）积极做好开工建设的各项前期准备工作，抓紧办理规划设计扩初审批手续和工程建设的各项招投标工作。安徽马鞍山“东方明珠世纪花园”项目（公司参股 35%）已累计开工 33.28万平方米，竣工9.93万平方米。上海徐汇华泾配套商品房项目（公司参股10%）
努力推进前期方案评审和规划报批工作。
报告期内，按照“去化存量、调整增量、长效规划、科学经营”的思路，公司完成了“维也纳广场”项目和上海卢湾区徐家汇路518号1-3层商业用房及其附属设施的转让工作；并启动了“科事发大厦”改建为四星级酒店的改建工作，作为公司拓展商业地产的探索。
2、公司主营业务及其经营情况
（1） 主营业务分行业、产品情况表 单位：元 币种：人民币
主营
业务
分行业 主营业务收入 主营业务成本
利润
率(%)
住宅流通业务 305,985,215.06 192,144,063.99 34.49
住宅开发业务 890,348,075.00 603,434,565.78 25.14
其他 1,087,418.27 191,245.00 78.78
续上表
主营业务 主营业务 主营业务利
收入比上 成本比上 润率比上年
分行业
年同期增 年同期增 同期增减
减(%) 减(%) (%)
减少34.33个
住宅流通业务 100.11 368.39
百分点
减少2.00个百
住宅开发业务 391.33 402.70
分点
减少8.75个百
其他 85.27 334.65 分点
（2）主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年同期增减（％）
上海 1,197,420,708.33 300.69
（二）公司投资情况
1、募集资金投资情况
公司于2002年4月5 日在上海证券交易所增发了5720万股A股，实收募集资金629,215,436.46 元。截止报告期末，已累计投入使用 515,136,666.00 元，其中本年度未有募集资金投入使用，尚未投入使用的募集资金余额为114,078,770.46 元。募集资金具体使用情况如下：
金丰易居中国房屋置换流通服务体系拟投入金额 30000 万元，截止2004 年末共投入4780万元，其中投入成都金丰易居房屋置换有限公司 1000 万元，北京首创金丰易居置换有限公司 1650 万元，杭州金丰易居房屋置换有限公司450 万元，南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 1200 万元，江苏金丰易居房地产经纪有限公司480 万元。除上述地区按计划逐步投入外，由于原定的合作伙伴和合作意向均发生了较大变化，本项目在其余各地已无法按原计划实施。同时随着时间的推移，各地房地产形势和经营格局也发生了根本转变，事实上已无法确保原计划的预期收益。因此，经2004年12月24日召开的公司2004年度第一次临时股东大会审议通过，决定将本项目剩余募集资金和原计划投入上海房地产住宅消费服务公司（后更名为“上海房屋销售有限公司”）的剩余募集资金一起改投以下项目：
（1） 投入111,886,666元收购上海市住房置业担保有限公司19.5%股权报告期内，上海市住房置业担保有限公司实现净利润14,243.46万元。
（2） 投入20,250,000元收购上海房屋置换股份有限公司27%股权
报告期内，上海房屋置换股份有限公司实现净利润869.93万元。
（3） 投入 170,000,000 元开发上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目，其中5,000,000元用于收购开发该项目的上海龙宁房地产开发有限公司50%股权
截止 2005 年 6 月末,上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目已投入55,000,000元。因受宏观调控影响，在综合考虑了投入产出时间和市场风险后，经公司五届十八次董事会审议通过，公司转让了所持上海龙宁房地产开发有限公司50%股权。
上海松江大学城学生公寓工程项目发生较大变化，募集资金无法按原计划投入，经2002年11月18日召开的公司2002年度第一次临时股东大会审议通过，决定将该部分募集资金270,000,000元改投松江九亭小城镇开发项目。截止报告期末，松江九亭小城镇开发项目已全部投入。由于受地区规划变化影响，本项目原定计划进度有所延迟。预计该项目将于 2008 年二季度全面竣工。报告期内，松江九亭小城镇开发项目实现收益7,823.35万元。
上海房地产住宅消费服务有限公司（现更名为“上海房屋销售有限公司”）增资项目拟投入金额5980万元。截止2004年末，已投入1020 万元。因该公司从事的房产包销代理业务的市场风险逐渐增大，为降低经营风险，经 2004 年 12 月 24 日召开的公司 2004 年度第一次临时股东大会审议通过，剩余募集资金不再按原计划投入，变更后的投向详见第二段。
2、非募集资金投资情况
（1）拟投资14284万元将公司存量物业“科事发大厦”改建为四星级酒店，整个改建周期约为16个月。
（2）出资1600万元受让上海龙珠房地产开发有限公司45%股权。公司控股子公司上海公房实业有限公司原持有该公司54%的股权，本次受让完成后，公司合并持有该公司99%的股权。
投资情况说明：
公司投资情况
1、募集资金投资情况
公司于2002年4月5 日在上海证券交易所增发了5720万股A股，实收募集资金629,215,436.46 元。截止报告期末，已累计投入使用 515,136,666.00 元，其中本年度未有募集资金投入使用，尚未投入使用的募集资金余额为114,078,770.46 元。募集资金具体使用情况如下：
金丰易居中国房屋置换流通服务体系拟投入金额 30000 万元，截止2004 年末共投入4780万元，其中投入成都金丰易居房屋置换有限公司 1000 万元，北京首创金丰易居置换有限公司 1650 万元，杭州金丰易居房屋置换有限公司450 万元，南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 1200 万元，江苏金丰易居房地产经纪有限公司480 万元。除上述地区按计划逐步投入外，由于原定的合作伙伴和合作意向均发生了较大变化，本项目在其余各地已无法按原计划实施。同时随着时间的推移，各地房地产形势和经营格局也发生了根本转变，事实上已无法确保原计划的预期收益。因此，经2004年12月24日召开的公司2004年度第一次临时股东大会审议通过，决定将本项目剩余募集资金和原计划投入上海房地产住宅消费服务公司（后更名为“上海房屋销售有限公司”）的剩余募集资金一起改投以下项目：
（1） 投入111,886,666元收购上海市住房置业担保有限公司19.5%股权报告期内，上海市住房置业担保有限公司实现净利润14,243.46万元。
（2） 投入20,250,000元收购上海房屋置换股份有限公司27%股权
报告期内，上海房屋置换股份有限公司实现净利润869.93万元。
（3） 投入 170,000,000 元开发上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目，其中5,000,000元用于收购开发该项目的上海龙宁房地产开发有限公司50%股权
截止 2005 年 6 月末,上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目已投入55,000,000元。因受宏观调控影响，在综合考虑了投入产出时间和市场风险后，经公司五届十八次董事会审议通过，公司转让了所持上海龙宁房地产开发有限公司50%股权。
上海松江大学城学生公寓工程项目发生较大变化，募集资金无法按原计划投入，经2002年11月18日召开的公司2002年度第一次临时股东大会审议通过，决定将该部分募集资金270,000,000元改投松江九亭小城镇开发项目。截止报告期末，松江九亭小城镇开发项目已全部投入。由于受地区规划变化影响，本项目原定计划进度有所延迟。预计该项目将于 2008 年二季度全面竣工。报告期内，松江九亭小城镇开发项目实现收益7,823.35万元。
上海房地产住宅消费服务有限公司（现更名为“上海房屋销售有限公司”）增资项目拟投入金额5980万元。截止2004年末，已投入1020 万元。因该公司从事的房产包销代理业务的市场风险逐渐增大，为降低经营风险，经 2004 年 12 月 24 日召开的公司 2004 年度第一次临时股东大会审议通过，剩余募集资金不再按原计划投入，变更后的投向详见第二段。
2、非募集资金投资情况
（1）拟投资14284万元将公司存量物业“科事发大厦”改建为四星级酒店，整个改建周期约为16个月。
（2）出资1600万元受让上海龙珠房地产开发有限公司45%股权。公司控股子公司上海公房实业有限公司原持有该公司54%的股权，本次受让完成后，公司合并持有该公司99%的股权。
经营情况评述：
【2007年半年报】
报告期内整体经营情况的讨论与分析
报告期内，公司主营住宅流通业务和住宅开发业务，共实现主营业务收入48,815.33万元，主营业务利润12,701.63万元，净利润5,666.01万元。
报告期内，公司抓住上海房地产市场逐步回暖的契机，加强了住宅流通板块 的资源整合和业务互动，使得一手代理和二手中介业务均有了较大幅度的提升。上房置换公司积极推进一、二手房联动模式，通过加强各类经营管理资源的整合、加强品牌建设努力提升自身的综合竞争能力；同时采取完善绩效考核、加强队伍建设和人才储备、优化连锁布局、推广一店二组经营方式等一系列措施，努力降本增效，较好完成了上半年度经营目标。普润公司初步完成了业务重点向一手房营销策划和销售代理上的转移。随着新房市场的逐渐回暖，普润公司的销售代理业绩也节节攀升，代理的不少楼盘销售业绩在所在板块或区域连续数月夺冠，大大提升了企业的品牌影响力。
报告期内，公司主要在建项目均按计划进度进展顺利。上海松江九亭“金丰蓝庭”项目（涞亭四期）预计 2008 年一季度可全面竣工，报告期内共完成住宅预、销售面积8.38万平方米，结转住宅销售面积3.44万平方米，实现销售收入20780 万元。上海卢湾“海上梦苑”项目预计年内可竣工交付使用，截止报告期末已完成预售比例72.63%，实现预售收入13985.25万元。上海卢湾区瞿溪路1052号商办地块（“世茗国际大厦”项目）尚处于前期开发阶段，计划于年内开工建设。安徽马鞍山“东方明珠世纪花园”项目（公司参股 35%）一期已开发完毕，开始交付使用；报告期内新开工面积为 7.57 万平方米。上海徐汇华泾配套商品房项目（公司参股10%）尚处于前期开发阶段，计划于年内开工建设。
(二) 公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
单位：元 币种：人民币
毛利
分行业 营业收入 营业成本 率(%)
住宅流通业务 276,762,439.67 182,976,596.60 33.89
住宅开发业务 211,390,822.00 158,096,759.79 25.21
接上表: 营业收入 营业成本
比上年同 比上年同 毛利率比上年同
分行业 期增减 期增减 期增减(%)
(%) (%)
住宅流通业务 216.64 530.41 减少32.90个百分点
住宅开发业务 2171.46 4198.14 减少35.27个百分点
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易总金额为0 元。
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年同期增减（％）
上海 488,153,261.67 611.70
(三) 公司投资情况
1．募集资金投资情况
公司于2002年4月5 日在上海证券交易所增发了5720万股A股，实收募集资金 629,215,436.46 元。截止报告期末，已累计投入使用 515,136,666.00 元，其中本年度未有募集资金投入使用，尚未投入使用的募集资金余额为114,078,770.46 元。募集资金具体使用情况如下：
金丰易居中国房屋置换流通服务体系拟投入金额 30000 万元，截止 2004 年末共投入4780万元，其中投入成都金丰易居房屋置换有限公司 1000 万元，北京首创金丰易居置换有限公司 1650 万元，杭州金丰易居房屋置换有限公司 450 万元，南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 1200 万元，江苏金丰易居房地产经纪有限公司480 万元。除上述地区按计划逐步投入外，由于原定的合作伙伴和合作意向均发生了较大变化，本项目在其余各地已无法按原计划实施。同时随着时间的推移，各地房地产形势和经营格局也发生了根本转变，事实上已无法确保原计划的预期收益。因此，经2004年12月24日召开的公司2004年度第一次临时股东大会审议通过，决定将本项目剩余募集资金和原计划投入上海房地产住宅消费服务公司（后更名为“上海房屋销售有限公司”）的剩余募集资金一起改投以下项目：
（1） 投入111,886,666元收购上海市住房置业担保有限公司19.5%股权报告期内，上海市住房置业担保有限公司实现净利润4,305.28万元。
（2） 投入20,250,000元收购上海房屋置换股份有限公司27%股权
报告期内，上海房屋置换股份有限公司实现净利润1,001.25万元。
（3） 投入170,000,000元开发上海松江区广富林路4号地块住宅项目，其中5,000,000元用于收购开发该项目的上海龙宁房地产开发有限公司50%股权截止 2005 年 6 月末,上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目已投入55,000,000元。因受宏观调控影响，在综合考虑了投入产出时间和市场风险后，经公司五届十八次董事会审议通过，公司转让了所持上海龙宁房地产开发有限公司50%股权。
上海松江大学城学生公寓工程项目发生较大变化，募集资金无法按原计划投入，经2002年11月18日召开的公司2002年度第一次临时股东大会审议通过，决定将该部分募集资金270,000,000元改投松江九亭小城镇开发项目。截止报告期末，松江九亭小城镇开发项目已全部投入。由于受地区规划变化影响，本项目原定计划进度有所延迟。预计该项目将于2008年一季度全面竣工。
上海房地产住宅消费服务有限公司（现更名为“上海房屋销售有限公司”）增资项目拟投入金额5980万元。截止2004年末，已投入1020 万元。因该公司从事的房产包销代理业务的市场风险逐渐增大，为降低经营风险，经 2004 年 12 月 24 日召开的公司 2004 年度第一次临时股东大会审议通过，剩余募集资金不再按原计划投入，变更后的投向详见第二段。
2.非募集资金投资情况
（1）拟投资14284万元将公司存量物业“科事发大厦”改建为四星级酒店，整个改建周期约为16个月。
投资情况说明：
公司投资情况
1．募集资金投资情况
公司于2002年4月5 日在上海证券交易所增发了5720万股A股，实收募集资金 629,215,436.46 元。截止报告期末，已累计投入使用 515,136,666.00 元，其中本年度未有募集资金投入使用，尚未投入使用的募集资金余额为114,078,770.46 元。募集资金具体使用情况如下：
金丰易居中国房屋置换流通服务体系拟投入金额 30000 万元，截止 2004 年末共投入4780万元，其中投入成都金丰易居房屋置换有限公司 1000 万元，北京首创金丰易居置换有限公司 1650 万元，杭州金丰易居房屋置换有限公司 450 万元，南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 1200 万元，江苏金丰易居房地产经纪有限公司480 万元。除上述地区按计划逐步投入外，由于原定的合作伙伴和合作意向均发生了较大变化，本项目在其余各地已无法按原计划实施。同时随着时间的推移，各地房地产形势和经营格局也发生了根本转变，事实上已无法确保原计划的预期收益。因此，经2004年12月24日召开的公司2004年度第一次临时股东大会审议通过，决定将本项目剩余募集资金和原计划投入上海房地产住宅消费服务公司（后更名为“上海房屋销售有限公司”）的剩余募集资金一起改投以下项目：
（1） 投入111,886,666元收购上海市住房置业担保有限公司19.5%股权报告期内，上海市住房置业担保有限公司实现净利润4,305.28万元。
（2） 投入20,250,000元收购上海房屋置换股份有限公司27%股权
报告期内，上海房屋置换股份有限公司实现净利润1,001.25万元。
（3） 投入170,000,000元开发上海松江区广富林路4号地块住宅项目，其中5,000,000元用于收购开发该项目的上海龙宁房地产开发有限公司50%股权截止 2005 年 6 月末,上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目已投入55,000,000元。因受宏观调控影响，在综合考虑了投入产出时间和市场风险后，经公司五届十八次董事会审议通过，公司转让了所持上海龙宁房地产开发有限公司50%股权。
上海松江大学城学生公寓工程项目发生较大变化，募集资金无法按原计划投入，经2002年11月18日召开的公司2002年度第一次临时股东大会审议通过，决定将该部分募集资金270,000,000元改投松江九亭小城镇开发项目。截止报告期末，松江九亭小城镇开发项目已全部投入。由于受地区规划变化影响，本项目原定计划进度有所延迟。预计该项目将于2008年一季度全面竣工。
上海房地产住宅消费服务有限公司（现更名为“上海房屋销售有限公司”）增资项目拟投入金额5980万元。截止2004年末，已投入1020 万元。因该公司从事的房产包销代理业务的市场风险逐渐增大，为降低经营风险，经 2004 年 12 月 24 日召开的公司 2004 年度第一次临时股东大会审议通过，剩余募集资金不再按原计划投入，变更后的投向详见第二段。
2.非募集资金投资情况
（1）拟投资14284万元将公司存量物业“科事发大厦”改建为四星级酒店，整个改建周期约为16个月。
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜广西金丰房地产投资经营有限｜ ｜ -28.41｜ 5131.35｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金丰建设工程管理有限公｜ ｜ ｜ ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海茸欣房地产置业有限公司｜ ｜ 7823.35｜ 40938.21｜
｜上海金丰易居网有限公司 ｜ ｜ 29.18｜ 6614.71｜
｜上海金丰建设发展有限公司 ｜ ｜ 239.54｜ 4285.49｜
｜上海房屋置换股份有限公司 ｜ ｜ 869.93｜ 18000.48｜
｜上海公房实业有限公司 ｜ ｜ 2093.93｜ 27022.83｜
｜上海普润房地产顾问有限公司｜ ｜ 451.84｜ 5663.44｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅流通业务(行业) ｜ 30598.5｜ 11384.1｜ 34.49｜ 25.17｜
｜住宅开发业务(行业) ｜ 89034.8｜ 28691.4｜ 25.14｜ 73.23｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区) ｜ 119742.1｜- ｜- ｜ 98.49｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他(行业) ｜ 108.7｜ 89.6｜ 78.78｜ 0.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅流通业务(行业) ｜ 27676.2｜ 9378.6｜ 33.89｜ 56.20｜
｜住宅开发业务(行业) ｜ 21139.1｜ 5329.4｜ 25.21｜ 42.92｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区) ｜ 48815.3｜- ｜- ｜ 99.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅流通业务(行业) ｜ 15339.3｜ 11238.0｜ 73.26｜ 42.29｜
｜住宅开发业务(行业) ｜ 18131.1｜ 6076.2｜ 33.51｜ 49.98｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海(地区) ｜ 30037.9｜- ｜- ｜ 82.80｜
｜其他(地区) ｜ 3432.5｜- ｜- ｜ 9.46｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅流通业务(行业) ｜ 12925.9｜ 8743.2｜ 67.64｜ 50.32｜
｜住宅开发业务(行业) ｜ 12917.0｜ 3765.8｜ 29.15｜ 50.29｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2007年年报】
(一)管理层讨论与分析
1、报告期内公司经营情况的回顾
报告期内，公司各项经营管理工作在承上启下的基础上有序推进，较好完成了年初制定的经营目标，全年共实现营业收入 121,579.11 万元，营业利润22,560.05万元，净利润14,927.34万元。
报告期内，公司按照整合住宅流通资源的目标，坚持“两手抓”。一手抓好各流通服务企业的业务推进和业绩提升：上房置换公司积极推进一、二手房联动模式，采取完善绩效考核、加强队伍建设和人才储备、优化连锁布局、推广一点二组经营方式、加强品牌建设等一系列措施，努力降本增效、提升自身的综合竞争能力，较好完成了年度经营目标；普润公司初步完成了业务重点向一手房营销策划和销售代理上的转移，代理的不少楼盘销售业绩在所在板块或区域连续数月夺冠，大大提升了企业的品牌影响力。另一手则重点抓好金丰易居流通服务体系的重新构建，对市场定位、客户定位、品牌序列、管理架构、业务架构、人力资源配置、整合路径、发展目标等方面进行了反复研究和论证，形成了初步的板块整合方案，以实现业务资源的整合、归并，贯穿流通产业链，重组品牌资源，精简管理构架，加强市场应对速度和整体作战能力，提高系统竞争力。同时，继续推进全国流通板块的调整工作，退出了重庆金丰易居房屋置换有限公司和北京首创金丰易居房地产经纪有限公司。
报告期内，公司立足稳健经营，积极推进开发项目的建设、销售和资金回笼工作。上海松江九亭“金丰蓝庭”项目（涞亭四期）预计 2008 年二季度可全面竣工，报告期内共完成住宅预、销售面积 9.31 万平方米，累计完成住宅预、销售面积12.80万平方米；报告期内实现销售收入59,459.04万元。上海卢湾“海上梦苑”项目年内竣工交付使用，报告期内实现销售收入28,081.20万元。上海卢湾区瞿溪路1052号商办地块（“世茗国际大厦”项目）积极做好开工建设的各项前期准备工作，抓紧办理规划设计扩初审批手续和工程建设的各项招投标工作。安徽马鞍山“东方明珠世纪花园”项目（公司参股 35%）已累计开工 33.28万平方米，竣工9.93万平方米。上海徐汇华泾配套商品房项目（公司参股10%）
努力推进前期方案评审和规划报批工作。
报告期内，按照“去化存量、调整增量、长效规划、科学经营”的思路，公司完成了“维也纳广场”项目和上海卢湾区徐家汇路518号1-3层商业用房及其附属设施的转让工作；并启动了“科事发大厦”改建为四星级酒店的改建工作，作为公司拓展商业地产的探索。
2、公司主营业务及其经营情况
（1） 主营业务分行业、产品情况表 单位：元 币种：人民币
主营
业务
分行业 主营业务收入 主营业务成本
利润
率(%)
住宅流通业务 305,985,215.06 192,144,063.99 34.49
住宅开发业务 890,348,075.00 603,434,565.78 25.14
其他 1,087,418.27 191,245.00 78.78
续上表
主营业务 主营业务 主营业务利
收入比上 成本比上 润率比上年
分行业
年同期增 年同期增 同期增减
减(%) 减(%) (%)
减少34.33个
住宅流通业务 100.11 368.39
百分点
减少2.00个百
住宅开发业务 391.33 402.70
分点
减少8.75个百
其他 85.27 334.65 分点
（2）主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年同期增减（％）
上海 1,197,420,708.33 300.69
（二）公司投资情况
1、募集资金投资情况
公司于2002年4月5 日在上海证券交易所增发了5720万股A股，实收募集资金629,215,436.46 元。截止报告期末，已累计投入使用 515,136,666.00 元，其中本年度未有募集资金投入使用，尚未投入使用的募集资金余额为114,078,770.46 元。募集资金具体使用情况如下：
金丰易居中国房屋置换流通服务体系拟投入金额 30000 万元，截止2004 年末共投入4780万元，其中投入成都金丰易居房屋置换有限公司 1000 万元，北京首创金丰易居置换有限公司 1650 万元，杭州金丰易居房屋置换有限公司450 万元，南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 1200 万元，江苏金丰易居房地产经纪有限公司480 万元。除上述地区按计划逐步投入外，由于原定的合作伙伴和合作意向均发生了较大变化，本项目在其余各地已无法按原计划实施。同时随着时间的推移，各地房地产形势和经营格局也发生了根本转变，事实上已无法确保原计划的预期收益。因此，经2004年12月24日召开的公司2004年度第一次临时股东大会审议通过，决定将本项目剩余募集资金和原计划投入上海房地产住宅消费服务公司（后更名为“上海房屋销售有限公司”）的剩余募集资金一起改投以下项目：
（1） 投入111,886,666元收购上海市住房置业担保有限公司19.5%股权报告期内，上海市住房置业担保有限公司实现净利润14,243.46万元。
（2） 投入20,250,000元收购上海房屋置换股份有限公司27%股权
报告期内，上海房屋置换股份有限公司实现净利润869.93万元。
（3） 投入 170,000,000 元开发上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目，其中5,000,000元用于收购开发该项目的上海龙宁房地产开发有限公司50%股权
截止 2005 年 6 月末,上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目已投入55,000,000元。因受宏观调控影响，在综合考虑了投入产出时间和市场风险后，经公司五届十八次董事会审议通过，公司转让了所持上海龙宁房地产开发有限公司50%股权。
上海松江大学城学生公寓工程项目发生较大变化，募集资金无法按原计划投入，经2002年11月18日召开的公司2002年度第一次临时股东大会审议通过，决定将该部分募集资金270,000,000元改投松江九亭小城镇开发项目。截止报告期末，松江九亭小城镇开发项目已全部投入。由于受地区规划变化影响，本项目原定计划进度有所延迟。预计该项目将于 2008 年二季度全面竣工。报告期内，松江九亭小城镇开发项目实现收益7,823.35万元。
上海房地产住宅消费服务有限公司（现更名为“上海房屋销售有限公司”）增资项目拟投入金额5980万元。截止2004年末，已投入1020 万元。因该公司从事的房产包销代理业务的市场风险逐渐增大，为降低经营风险，经 2004 年 12 月 24 日召开的公司 2004 年度第一次临时股东大会审议通过，剩余募集资金不再按原计划投入，变更后的投向详见第二段。
2、非募集资金投资情况
（1）拟投资14284万元将公司存量物业“科事发大厦”改建为四星级酒店，整个改建周期约为16个月。
（2）出资1600万元受让上海龙珠房地产开发有限公司45%股权。公司控股子公司上海公房实业有限公司原持有该公司54%的股权，本次受让完成后，公司合并持有该公司99%的股权。
投资情况说明：
公司投资情况
1、募集资金投资情况
公司于2002年4月5 日在上海证券交易所增发了5720万股A股，实收募集资金629,215,436.46 元。截止报告期末，已累计投入使用 515,136,666.00 元，其中本年度未有募集资金投入使用，尚未投入使用的募集资金余额为114,078,770.46 元。募集资金具体使用情况如下：
金丰易居中国房屋置换流通服务体系拟投入金额 30000 万元，截止2004 年末共投入4780万元，其中投入成都金丰易居房屋置换有限公司 1000 万元，北京首创金丰易居置换有限公司 1650 万元，杭州金丰易居房屋置换有限公司450 万元，南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 1200 万元，江苏金丰易居房地产经纪有限公司480 万元。除上述地区按计划逐步投入外，由于原定的合作伙伴和合作意向均发生了较大变化，本项目在其余各地已无法按原计划实施。同时随着时间的推移，各地房地产形势和经营格局也发生了根本转变，事实上已无法确保原计划的预期收益。因此，经2004年12月24日召开的公司2004年度第一次临时股东大会审议通过，决定将本项目剩余募集资金和原计划投入上海房地产住宅消费服务公司（后更名为“上海房屋销售有限公司”）的剩余募集资金一起改投以下项目：
（1） 投入111,886,666元收购上海市住房置业担保有限公司19.5%股权报告期内，上海市住房置业担保有限公司实现净利润14,243.46万元。
（2） 投入20,250,000元收购上海房屋置换股份有限公司27%股权
报告期内，上海房屋置换股份有限公司实现净利润869.93万元。
（3） 投入 170,000,000 元开发上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目，其中5,000,000元用于收购开发该项目的上海龙宁房地产开发有限公司50%股权
截止 2005 年 6 月末,上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目已投入55,000,000元。因受宏观调控影响，在综合考虑了投入产出时间和市场风险后，经公司五届十八次董事会审议通过，公司转让了所持上海龙宁房地产开发有限公司50%股权。
上海松江大学城学生公寓工程项目发生较大变化，募集资金无法按原计划投入，经2002年11月18日召开的公司2002年度第一次临时股东大会审议通过，决定将该部分募集资金270,000,000元改投松江九亭小城镇开发项目。截止报告期末，松江九亭小城镇开发项目已全部投入。由于受地区规划变化影响，本项目原定计划进度有所延迟。预计该项目将于 2008 年二季度全面竣工。报告期内，松江九亭小城镇开发项目实现收益7,823.35万元。
上海房地产住宅消费服务有限公司（现更名为“上海房屋销售有限公司”）增资项目拟投入金额5980万元。截止2004年末，已投入1020 万元。因该公司从事的房产包销代理业务的市场风险逐渐增大，为降低经营风险，经 2004 年 12 月 24 日召开的公司 2004 年度第一次临时股东大会审议通过，剩余募集资金不再按原计划投入，变更后的投向详见第二段。
2、非募集资金投资情况
（1）拟投资14284万元将公司存量物业“科事发大厦”改建为四星级酒店，整个改建周期约为16个月。
（2）出资1600万元受让上海龙珠房地产开发有限公司45%股权。公司控股子公司上海公房实业有限公司原持有该公司54%的股权，本次受让完成后，公司合并持有该公司99%的股权。
经营情况评述：
【2007年半年报】
报告期内整体经营情况的讨论与分析
报告期内，公司主营住宅流通业务和住宅开发业务，共实现主营业务收入48,815.33万元，主营业务利润12,701.63万元，净利润5,666.01万元。
报告期内，公司抓住上海房地产市场逐步回暖的契机，加强了住宅流通板块 的资源整合和业务互动，使得一手代理和二手中介业务均有了较大幅度的提升。上房置换公司积极推进一、二手房联动模式，通过加强各类经营管理资源的整合、加强品牌建设努力提升自身的综合竞争能力；同时采取完善绩效考核、加强队伍建设和人才储备、优化连锁布局、推广一店二组经营方式等一系列措施，努力降本增效，较好完成了上半年度经营目标。普润公司初步完成了业务重点向一手房营销策划和销售代理上的转移。随着新房市场的逐渐回暖，普润公司的销售代理业绩也节节攀升，代理的不少楼盘销售业绩在所在板块或区域连续数月夺冠，大大提升了企业的品牌影响力。
报告期内，公司主要在建项目均按计划进度进展顺利。上海松江九亭“金丰蓝庭”项目（涞亭四期）预计 2008 年一季度可全面竣工，报告期内共完成住宅预、销售面积8.38万平方米，结转住宅销售面积3.44万平方米，实现销售收入20780 万元。上海卢湾“海上梦苑”项目预计年内可竣工交付使用，截止报告期末已完成预售比例72.63%，实现预售收入13985.25万元。上海卢湾区瞿溪路1052号商办地块（“世茗国际大厦”项目）尚处于前期开发阶段，计划于年内开工建设。安徽马鞍山“东方明珠世纪花园”项目（公司参股 35%）一期已开发完毕，开始交付使用；报告期内新开工面积为 7.57 万平方米。上海徐汇华泾配套商品房项目（公司参股10%）尚处于前期开发阶段，计划于年内开工建设。
(二) 公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
单位：元 币种：人民币
毛利
分行业 营业收入 营业成本 率(%)
住宅流通业务 276,762,439.67 182,976,596.60 33.89
住宅开发业务 211,390,822.00 158,096,759.79 25.21
接上表: 营业收入 营业成本
比上年同 比上年同 毛利率比上年同
分行业 期增减 期增减 期增减(%)
(%) (%)
住宅流通业务 216.64 530.41 减少32.90个百分点
住宅开发业务 2171.46 4198.14 减少35.27个百分点
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易总金额为0 元。
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年同期增减（％）
上海 488,153,261.67 611.70
(三) 公司投资情况
1．募集资金投资情况
公司于2002年4月5 日在上海证券交易所增发了5720万股A股，实收募集资金 629,215,436.46 元。截止报告期末，已累计投入使用 515,136,666.00 元，其中本年度未有募集资金投入使用，尚未投入使用的募集资金余额为114,078,770.46 元。募集资金具体使用情况如下：
金丰易居中国房屋置换流通服务体系拟投入金额 30000 万元，截止 2004 年末共投入4780万元，其中投入成都金丰易居房屋置换有限公司 1000 万元，北京首创金丰易居置换有限公司 1650 万元，杭州金丰易居房屋置换有限公司 450 万元，南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 1200 万元，江苏金丰易居房地产经纪有限公司480 万元。除上述地区按计划逐步投入外，由于原定的合作伙伴和合作意向均发生了较大变化，本项目在其余各地已无法按原计划实施。同时随着时间的推移，各地房地产形势和经营格局也发生了根本转变，事实上已无法确保原计划的预期收益。因此，经2004年12月24日召开的公司2004年度第一次临时股东大会审议通过，决定将本项目剩余募集资金和原计划投入上海房地产住宅消费服务公司（后更名为“上海房屋销售有限公司”）的剩余募集资金一起改投以下项目：
（1） 投入111,886,666元收购上海市住房置业担保有限公司19.5%股权报告期内，上海市住房置业担保有限公司实现净利润4,305.28万元。
（2） 投入20,250,000元收购上海房屋置换股份有限公司27%股权
报告期内，上海房屋置换股份有限公司实现净利润1,001.25万元。
（3） 投入170,000,000元开发上海松江区广富林路4号地块住宅项目，其中5,000,000元用于收购开发该项目的上海龙宁房地产开发有限公司50%股权截止 2005 年 6 月末,上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目已投入55,000,000元。因受宏观调控影响，在综合考虑了投入产出时间和市场风险后，经公司五届十八次董事会审议通过，公司转让了所持上海龙宁房地产开发有限公司50%股权。
上海松江大学城学生公寓工程项目发生较大变化，募集资金无法按原计划投入，经2002年11月18日召开的公司2002年度第一次临时股东大会审议通过，决定将该部分募集资金270,000,000元改投松江九亭小城镇开发项目。截止报告期末，松江九亭小城镇开发项目已全部投入。由于受地区规划变化影响，本项目原定计划进度有所延迟。预计该项目将于2008年一季度全面竣工。
上海房地产住宅消费服务有限公司（现更名为“上海房屋销售有限公司”）增资项目拟投入金额5980万元。截止2004年末，已投入1020 万元。因该公司从事的房产包销代理业务的市场风险逐渐增大，为降低经营风险，经 2004 年 12 月 24 日召开的公司 2004 年度第一次临时股东大会审议通过，剩余募集资金不再按原计划投入，变更后的投向详见第二段。
2.非募集资金投资情况
（1）拟投资14284万元将公司存量物业“科事发大厦”改建为四星级酒店，整个改建周期约为16个月。
投资情况说明：
公司投资情况
1．募集资金投资情况
公司于2002年4月5 日在上海证券交易所增发了5720万股A股，实收募集资金 629,215,436.46 元。截止报告期末，已累计投入使用 515,136,666.00 元，其中本年度未有募集资金投入使用，尚未投入使用的募集资金余额为114,078,770.46 元。募集资金具体使用情况如下：
金丰易居中国房屋置换流通服务体系拟投入金额 30000 万元，截止 2004 年末共投入4780万元，其中投入成都金丰易居房屋置换有限公司 1000 万元，北京首创金丰易居置换有限公司 1650 万元，杭州金丰易居房屋置换有限公司 450 万元，南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 1200 万元，江苏金丰易居房地产经纪有限公司480 万元。除上述地区按计划逐步投入外，由于原定的合作伙伴和合作意向均发生了较大变化，本项目在其余各地已无法按原计划实施。同时随着时间的推移，各地房地产形势和经营格局也发生了根本转变，事实上已无法确保原计划的预期收益。因此，经2004年12月24日召开的公司2004年度第一次临时股东大会审议通过，决定将本项目剩余募集资金和原计划投入上海房地产住宅消费服务公司（后更名为“上海房屋销售有限公司”）的剩余募集资金一起改投以下项目：
（1） 投入111,886,666元收购上海市住房置业担保有限公司19.5%股权报告期内，上海市住房置业担保有限公司实现净利润4,305.28万元。
（2） 投入20,250,000元收购上海房屋置换股份有限公司27%股权
报告期内，上海房屋置换股份有限公司实现净利润1,001.25万元。
（3） 投入170,000,000元开发上海松江区广富林路4号地块住宅项目，其中5,000,000元用于收购开发该项目的上海龙宁房地产开发有限公司50%股权截止 2005 年 6 月末,上海松江区广富林路 4 号地块住宅项目已投入55,000,000元。因受宏观调控影响，在综合考虑了投入产出时间和市场风险后，经公司五届十八次董事会审议通过，公司转让了所持上海龙宁房地产开发有限公司50%股权。
上海松江大学城学生公寓工程项目发生较大变化，募集资金无法按原计划投入，经2002年11月18日召开的公司2002年度第一次临时股东大会审议通过，决定将该部分募集资金270,000,000元改投松江九亭小城镇开发项目。截止报告期末，松江九亭小城镇开发项目已全部投入。由于受地区规划变化影响，本项目原定计划进度有所延迟。预计该项目将于2008年一季度全面竣工。
上海房地产住宅消费服务有限公司（现更名为“上海房屋销售有限公司”）增资项目拟投入金额5980万元。截止2004年末，已投入1020 万元。因该公司从事的房产包销代理业务的市场风险逐渐增大，为降低经营风险，经 2004 年 12 月 24 日召开的公司 2004 年度第一次临时股东大会审议通过，剩余募集资金不再按原计划投入，变更后的投向详见第二段。
2.非募集资金投资情况
（1）拟投资14284万元将公司存量物业“科事发大厦”改建为四星级酒店，整个改建周期约为16个月。
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜广西金丰房地产投资经营有限｜ ｜ -28.41｜ 5131.35｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金丰建设工程管理有限公｜ ｜ ｜ ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海茸欣房地产置业有限公司｜ ｜ 7823.35｜ 40938.21｜
｜上海金丰易居网有限公司 ｜ ｜ 29.18｜ 6614.71｜
｜上海金丰建设发展有限公司 ｜ ｜ 239.54｜ 4285.49｜
｜上海房屋置换股份有限公司 ｜ ｜ 869.93｜ 18000.48｜
｜上海公房实业有限公司 ｜ ｜ 2093.93｜ 27022.83｜
｜上海普润房地产顾问有限公司｜ ｜ 451.84｜ 5663.44｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
