☆经营分析☆ ◇港澳资讯200011 更新日期：2008-04-15◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(行业) ｜ 10255.7｜ 2058.5｜ 20.07｜ 30.80｜
｜物业管理及租赁(行业) ｜ 14708.0｜ 2081.8｜ 14.15｜ 44.17｜
｜出租车客运(行业) ｜ 3762.1｜ 1867.4｜ 49.64｜ 11.30｜
｜商业经营(行业) ｜ 2077.5｜ 111.6｜ 5.37｜ 6.24｜
｜旅游饮食(行业) ｜ 1453.5｜ 765.4｜ 52.66｜ 4.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(产品) ｜ 10255.7｜ 2058.5｜ 20.07｜ 30.80｜
｜物业管理及租赁(产品) ｜ 14708.0｜ 2081.8｜ 14.15｜ 44.17｜
｜出租车客运(产品) ｜ 3762.1｜ 1867.4｜ 49.64｜ 11.30｜
｜商业经营(产品) ｜ 2077.5｜ 111.6｜ 5.37｜ 6.24｜
｜旅游饮食(产品) ｜ 1453.5｜ 765.4｜ 52.66｜ 4.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 31981.1｜- ｜- ｜ 96.04｜
｜华东(地区) ｜ 55.9｜- ｜- ｜ 0.17｜
｜海南(地区) ｜ 219.7｜- ｜- ｜ 0.66｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(行业) ｜ 4042.5｜ 468.8｜ 11.60｜ 26.98｜
｜物业管理及租赁(行业) ｜ 6103.2｜ 218.7｜ 3.58｜ 40.73｜
｜出租车客运(行业) ｜ 1972.0｜ 1010.0｜ 51.22｜ 13.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(产品) ｜ 4042.5｜ 468.8｜ 11.60｜ 26.98｜
｜物业管理及租赁(产品) ｜ 6103.2｜ 218.7｜ 3.58｜ 40.73｜
｜出租车客运(产品) ｜ 1972.0｜ 1010.0｜ 51.22｜ 13.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 14790.0｜- ｜- ｜ 98.70｜
｜海南(地区) ｜ 195.0｜- ｜- ｜ 1.30｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(行业) ｜ 13190.1｜ 3241.7｜ 24.58｜ 40.83｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 31184.9｜- ｜- ｜ 96.54｜
｜海南(地区) ｜ 10.0｜- ｜- ｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜旅游饮食(行业) ｜ 1324.2｜ 679.1｜ 51.28｜ 4.10｜
｜物业管理及租赁(行业) ｜ 12287.2｜ 2010.8｜ 16.36｜ 38.04｜
｜商业零售(行业) ｜ 1714.7｜ 96.5｜ 5.63｜ 5.31｜
｜出租车客运(行业) ｜ 3885.1｜ 2181.7｜ 56.16｜ 12.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东(地区) ｜- ｜- ｜- ｜ - ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(行业)｜ 11379.0｜ 3548.1｜ 31.18｜ 49.84｜
｜公路运输业(行业) ｜ 4277.4｜ 1712.1｜ 40.03｜ 18.74｜
｜房地产管理业(行业) ｜ 7033.2｜ 1200.2｜ 17.07｜ 30.81｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2007年年报】
一、报告期内公司经营情况回顾
1、市场环境分析
受美国次贷危机等风险的影响，全球经济出现增长率下降、部分国家甚至出现经济衰退的迹象。中国作为全球经济的一份子，也受到一定程度的影响。为遏制通货膨胀，控制资产价格继续快速上涨，国家采取了从紧的货币政策，并严格控制信贷规模，特别是在房地产调控政策方面进一步从严，对本公司房地产开发业务造成了不利影响。
2007年，广州、深圳等地楼市的运行状况受调控政策影响较大，对于主业集中在深圳地区的本公司影响非常明显。上半年，深圳房价持续上涨，交易量相应放大。从7 月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市措施陆续出台，深圳地区还出台了住房保障政策、规范商品房销售行为、限外令等政策；与此同时，全国性的金融紧缩从下半年开始步伐加快，针对投资过热、市场流动性过剩、通货膨胀压力加大等问题，央行通过连续加息、出台新的房贷管理办法、提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率等措施，抑制房地产投资、投机需求。各方面调控累积的力量逐渐释放，影响并改变着市场，导致深圳地区下半年的楼市运行状况与上半年截然不同，房价总体水平略有下跌，交易量减少，市场逐渐向理性回归。
公司管理层认为，随着国民经济和居民收入的稳步增长、外来人口的持续涌入，深圳土地资源的稀缺性渐显、深圳住房的钢性需求旺盛且具有较强的购买力，消费者的观望情绪主要是受政策预期的影响，深圳房地产产业长期看好的趋势并没有改变，但短期内受政策调控的影响在所难免，仍谨慎看好近期深圳房地产市场，长远来看，调整更有利于整个行业的发展和整合。
2.总体经营情况
报告期末，公司实现营业收入332,985,105.29元，比去年同期的323,027,334.95元增加3.08%；利润总额为-29,055,405.80 元，比去年同期-45,137,369.68元减少亏损16,081,963.88元；净利润为-27,381,215.98元，比去年同期减少亏损17,712,994.9元。营业收入与上年基本持平；利润总额、净利润的增加是由于免除了合和公司欠款罚息、减少了各项费用开支、处置了少量的与主业无关的闲置资产所致。
3.主营业务经营情况
⑴主营业务的范围及经营情况：
本公司是以房地产开发为主业的房地产专业公司，兼营出租车客运、餐饮业。全年主营业务收入3.14 亿元，主营业务利润为5915 万元。主营业务收入、利润总额的主要构成如下：
按行业划分：
房地产开发业收入10,256万元，利润总额-892万元；
物业管理及租赁业收入14,708万元，利润总额-7,244万元；
出租车客运收入3,762万元，利润总额283万元；
商业经营收入2,077万元，利润总额12万元；
旅游饮食业务1,453万元，利润总额-30万元。
按地区分：
深圳地区收入3.2亿元；
华东地区收入56万元；
海南地区收入220万元。
从公司行业分布和地区分布的情况来看，公司主营业务集中在深圳地区房地产业上，占全集团营业收入的比重较大。
⑵公司主营业务构成
主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品，其产品销售收入、产品销售成本、毛利率见下表：
单位：千元
行业 主营业收入 主营业成本 毛利率
比上年 比上年增 利润率 比上年
金额 金额
增减（%） 减（%） （％） 增减（%）
房地产开
发 102,557 -7.76 81,972 5.45 20.07 -10.01
物业管理
及租赁 147,080 9.39 126,262 4.73 14.15 3.82
出租车客
37,621 -6.43 18,947 11.23 49.64 -8.00
运
商业经营 20,775 21.16 19,659 21.49 5.37 -0.26
旅游饮食 14,535 9.76 6,881 6.65 52.66 1.38
报告期内主营业务盈利能力较上一报告期减少的说明：
2007年度本公司主营业务收入314,357,056.17元，与上年基本持平；主营业务利润为59146664.46元，与上年度基本持平。主要因为：
⑴在建房地产项目虽有部分预售，但因尚无法达到竣工结算条件，故利润总额亏损；
⑵公司在建楼盘较多，房地产项目专项贷款产生的财务费用较大，管理费用相对去年有所下降。
⑶供应商、客户情况
本公司在从事房地产开发业务时，以项目招标形式将所开发的房地产项目总承包给中标公司，建筑材料由承建单位负责采购；
本公司商品房销售对象是个人购房客户，一般没有批量购买客户，前5名客户的销售额占公司总销售额的２%。
二、对公司未来发展的展望
1、公司面临的风险和对策
⑴关于政策风险
2007年，全国性以及地方性的楼市调控政策、措施频繁推出，累积的调控力量效能显现，一定程度上抑制了房地产投资、投机的需求。受前期调控政策影响，深圳消费者的观望气氛仍可能持续一段时间，这给公司的销售工作带来了一定的压力。
在充分调查深圳房地产市场和进行市场细分化研究的基础上，公司制定并实施“打造精品、创造品牌”的战略目标，将利用现有土地资源、深度挖掘其潜力，努力实现现有资源的最大价值，一定程度上将调控政策的不利影响降到最低。
⑵关于财务风险
2008 年，随着部分地产项目的全面开工建设，公司将面临着较大的资金压力。政府从紧的货币政策也使房地产企业利用资金的门槛进一步提高，贷款利率的提高更使公司的财务费用增大。
公司将通过加大房地产销售力度、盘活存量资产、提高收益性物业的租金收入等措施来增加资金流入，以减轻公司的资金压力，降低财务风险。
⑶关于经营风险
①通货膨胀尤其是建筑材料价格的影响较大。报告期内，在通货膨胀压力的影响下，人工、资金、建筑材料及销售费用等成本持续升高，使得公司房地产项目的成本控制等工作难度加大，公司的利润空间将面临一定程度的挑战。2008年，建筑材料的价格持续走高，将直接影响公司利润。
公司将通过提高项目管理水平、降低费用开支、加强成本控制等措施来减轻建筑材料等价格上涨对公司利润造成的不利影响。
②销售风险。回顾本轮楼市上涨的原因，主要是由旺盛的投资需求所推动，在人民币升值、货币流动性加大的大背景下，不仅仅是房地产，所有资产的价格都在上涨。2007年下半年，银行收缩房贷，深圳二手商品房市场交易量开始下滑，受此影响一手新房的交易量也开始出现回落，市场趋冷，观望气氛浓厚。相对低迷的房地产市场,将直接影响公司产品的销售价格和销售进度，进而影响公司的收入增长幅度。
公司将通过夯实管理基础、管理整合、营销手段创新等方式来促进销售。
2、公司的竞争优势及潜力
房地产业具有明显的地域性，实际竞争在区域范围内展开，在同一区域也有不同的细分市场。在竞争的表现方式上，既有同城之间的竞争，但更多的是表现为周边楼盘的竞争，故地域位置起决定性的因素。
目前，公司的土地储备主要集中在深圳市福田区的皇岗片区和彩田片区、宝安区的龙华片区；交通较为便利，商业、教育配套设施成熟完善，项目的价值量和含金量很高，是公司经营和发展的优势所在。
3、2008年计划
2008年，公司计划主营业收入64000万元，费用及成本54000万元。随着公司房地产项目销售情况的不断变化，相关计划数据存在变化的可能。公司将紧紧围绕发展与改革这一主题，制定并实施适合公司发展的战略规划，巩固以房地产开发为主业的经营格局；抓住房地产发展的机遇，规范和加强内部管理；加快房产开发进度和加强市场营销力度，快速回笼资金；提高产品质素和经济效益。
公司在建和新开工项目有皇御苑·御花园、深港1號、廊桥公馆、风和日丽天阔苑、彩天怡色，可售面积达20余万平方米。新项目均处于建设期，对资金的要求较大。为保障各项目如期建设，公司拟采取如下措施：
⑴密切关注国家宏观政策的变化，积极研究对策，主动以变应变；
⑵保证房地产项目的施工质量和进度，严格项目成本管理控制，确保集团房地产开发主业的利润增长点，抓住房地产开发企业实现利润的生命线；
⑶加强营销力度，盘活存量资产；
⑷寻求土地资源，奠定公司可持续发展的基础；
⑸打造精品、树立品牌意识，加强公司内部管理。
对公司而言。2008年是充满挑战的一年，我们将鼓足干劲、勇敢面对、群策群力、克服困难，实现公司的扭亏目标和经营态势的蒸蒸日上。
4、资金需求、使用计划及资金来源情况
公司2008 年将进入大规模开发建设阶段，因此，2008 年公司资金需求量大，预计开工项目总投资额超过20 亿元，2008 年预计需使用资金超过6 亿元。为保证资金供给，满足公司业务发展需要，公司拟通过银行新增贷款以及项目销售回款等措施解决资金问题。
三、报告期内投资情况
1.报告期内本公司未募集资金，也无之前募集资金的延续使用情况；
2.非募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况。
单位：千元
比上年投资增
项目名称 本年度投资 项目进度
加比例（%）
皇御苑C区A地块（御 已封顶,开始
花园项目） 141,235 366.44 预售
皇御苑C区B地块（深
68,754 2785.11 桩基础完成
港1號）
皇御苑C区D地块（廊
57,436 705.62 桩基施工
桥公馆）
风和日丽天阔苑（风 地下室施工阶
和日丽B组团） 22,945 -5.29 段
合 计 290,370 — —
投资情况说明：
报告期内投资情况
1.报告期内本公司未募集资金，也无之前募集资金的延续使用情况；
2.非募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况。
单位：千元
比上年投资增
项目名称 本年度投资 项目进度
加比例（%）
皇御苑C区A地块（御 已封顶,开始
花园项目） 141,235 366.44 预售
皇御苑C区B地块（深
68,754 2785.11 桩基础完成
港1號）
皇御苑C区D地块（廊
57,436 705.62 桩基施工
桥公馆）
风和日丽天阔苑（风 地下室施工阶
和日丽B组团） 22,945 -5.29 段
合 计 290,370 — —
经营情况评述：
【2007年半年报】
董事会报告
（一）、讨论和分析
上半年，公司主要的各房地产开发项目尚处于开发投资阶段，本期所结算的项目为以前年度未售完的少量尾盘，报告期内没有可结算的房地产项目，导致公司主营业务收入大幅下降，利润也出现亏损。
预计目前开发的各房地产项目在2008年将开始陆续竣工并达至结算条件，这将对本公司在未来年度的经营成果有积极的影响。
（二）报告期内经营情况
1、总体经营情况
报告期内公司营业收入完成149,851,407.46元，比上年同期减少16.86%；营业利润-15,989,310.15元，比上年同期减少21.04%%；净利润-15,471,109.29元，比上年同期亏损减少20.91%。
截止2007年6月30日，总资产1,720,522,132.35元，比上年末增加4.17%，股东权益（不含少数股东权益）579,280,492.10元，比上年末减少1.91%。
营业收入、营业利润、净利润、现金及现金等价物净额同比增减变化情况及变动原因分析：
单位：人民币元
项 目 2007年1-6月 2006年1-6月 增减%
营业收入 149,851,407.46 180,244,182.07 -16.86
营业利润 -15,989,310.15 -13,209,656.05 -21.04
净利润 -15,471,109.29 -19,559,702.90 -20.91
变动原因说明：
①营业收入：较上年同期减少16.86%，主要由于本期公司的房地产项目尚处于开发状态，均未达到销售条件，本期所销售的项目为以前年度未售完部分所致。
② 营业利润：较上年同期减少21.04％，主要是由于本期结转的房地产项目的销售收入减少所致。
③ 净利润：较上年同期亏损减少20.91％，主要原因是本期股票投资收益较去年同期增加所致。
(3)主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品，其产品销售收入、产品销售成本、毛利率见下表：
单位：人民币千元
行业 主营业务收入 主营业务成本 毛利率
房地产开发 40,425 35,737 11.60
物业管理及租赁 61,032 58,845 3.58
出租车客运 19,720 9,620 51.22
接上表:
行业 主营收入比上 主营成本比 毛利率比上年
年增减（%） 上年增减（%） 增减（%）
房地产开发 -57.36 -45.83 -61.85
物业管理及租赁 9.31 29.63 80.86
出租车客运 8.11 17.12 -6.82
注：本公司主营业务不涉及关联较易。
3、报告期利润构成、主营业务或其结构、主营业务盈利能力发生重大变化的说明
报告期内主营业务盈利能力较上一报告期减少的说明：
主要因为：
①基本上无达到竣工结算条件的房地产项目，导致主营业务收入、利润减少；
②主营业务收入、主营业务成本减少比例较大，利润总额出现亏损，管理费用相对去年大幅下降。
③由于主营业务销售结算的房地产开发项目是多年遗留的尾盘，成本利润率低导致主营业务盈利能力大幅下降。
（三）报告期内投资情况
1、报告期内无募集资金，也无之前募集资金的延续使用情况。
2、报告期内非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况说明：
单位：人民币千元
项目名称 投资额 建筑面积 项目进度
福昌二期 100 ----- 前期准备
风和日丽天阔苑 16140 11046平方米 完成桩基、胎膜
皇御苑C区A、B地 57400 167121平方米 A地块主体施工16
层B地块方案设计
块 报建
合计 74540 ——
投资情况说明：
报告期内投资情况
1、报告期内无募集资金，也无之前募集资金的延续使用情况。
2、报告期内非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况说明：
单位：人民币千元
项目名称 投资额 建筑面积 项目进度
福昌二期 100 ----- 前期准备
风和日丽天阔苑 16140 11046平方米 完成桩基、胎膜
皇御苑C区A、B地 57400 167121平方米 A地块主体施工16
层B地块方案设计
块 报建
合计 74540 ——
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜深圳市皇城地产有限公司 ｜ ｜ 881.30｜ 85689.10｜
｜深圳市国贸汽车实业有限公司｜ ｜ 268.30｜ 23091.40｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(行业) ｜ 10255.7｜ 2058.5｜ 20.07｜ 30.80｜
｜物业管理及租赁(行业) ｜ 14708.0｜ 2081.8｜ 14.15｜ 44.17｜
｜出租车客运(行业) ｜ 3762.1｜ 1867.4｜ 49.64｜ 11.30｜
｜商业经营(行业) ｜ 2077.5｜ 111.6｜ 5.37｜ 6.24｜
｜旅游饮食(行业) ｜ 1453.5｜ 765.4｜ 52.66｜ 4.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(产品) ｜ 10255.7｜ 2058.5｜ 20.07｜ 30.80｜
｜物业管理及租赁(产品) ｜ 14708.0｜ 2081.8｜ 14.15｜ 44.17｜
｜出租车客运(产品) ｜ 3762.1｜ 1867.4｜ 49.64｜ 11.30｜
｜商业经营(产品) ｜ 2077.5｜ 111.6｜ 5.37｜ 6.24｜
｜旅游饮食(产品) ｜ 1453.5｜ 765.4｜ 52.66｜ 4.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 31981.1｜- ｜- ｜ 96.04｜
｜华东(地区) ｜ 55.9｜- ｜- ｜ 0.17｜
｜海南(地区) ｜ 219.7｜- ｜- ｜ 0.66｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(行业) ｜ 4042.5｜ 468.8｜ 11.60｜ 26.98｜
｜物业管理及租赁(行业) ｜ 6103.2｜ 218.7｜ 3.58｜ 40.73｜
｜出租车客运(行业) ｜ 1972.0｜ 1010.0｜ 51.22｜ 13.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(产品) ｜ 4042.5｜ 468.8｜ 11.60｜ 26.98｜
｜物业管理及租赁(产品) ｜ 6103.2｜ 218.7｜ 3.58｜ 40.73｜
｜出租车客运(产品) ｜ 1972.0｜ 1010.0｜ 51.22｜ 13.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 14790.0｜- ｜- ｜ 98.70｜
｜海南(地区) ｜ 195.0｜- ｜- ｜ 1.30｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(行业) ｜ 13190.1｜ 3241.7｜ 24.58｜ 40.83｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 31184.9｜- ｜- ｜ 96.54｜
｜海南(地区) ｜ 10.0｜- ｜- ｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜旅游饮食(行业) ｜ 1324.2｜ 679.1｜ 51.28｜ 4.10｜
｜物业管理及租赁(行业) ｜ 12287.2｜ 2010.8｜ 16.36｜ 38.04｜
｜商业零售(行业) ｜ 1714.7｜ 96.5｜ 5.63｜ 5.31｜
｜出租车客运(行业) ｜ 3885.1｜ 2181.7｜ 56.16｜ 12.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东(地区) ｜- ｜- ｜- ｜ - ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(行业)｜ 11379.0｜ 3548.1｜ 31.18｜ 49.84｜
｜公路运输业(行业) ｜ 4277.4｜ 1712.1｜ 40.03｜ 18.74｜
｜房地产管理业(行业) ｜ 7033.2｜ 1200.2｜ 17.07｜ 30.81｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2007年年报】
一、报告期内公司经营情况回顾
1、市场环境分析
受美国次贷危机等风险的影响，全球经济出现增长率下降、部分国家甚至出现经济衰退的迹象。中国作为全球经济的一份子，也受到一定程度的影响。为遏制通货膨胀，控制资产价格继续快速上涨，国家采取了从紧的货币政策，并严格控制信贷规模，特别是在房地产调控政策方面进一步从严，对本公司房地产开发业务造成了不利影响。
2007年，广州、深圳等地楼市的运行状况受调控政策影响较大，对于主业集中在深圳地区的本公司影响非常明显。上半年，深圳房价持续上涨，交易量相应放大。从7 月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市措施陆续出台，深圳地区还出台了住房保障政策、规范商品房销售行为、限外令等政策；与此同时，全国性的金融紧缩从下半年开始步伐加快，针对投资过热、市场流动性过剩、通货膨胀压力加大等问题，央行通过连续加息、出台新的房贷管理办法、提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率等措施，抑制房地产投资、投机需求。各方面调控累积的力量逐渐释放，影响并改变着市场，导致深圳地区下半年的楼市运行状况与上半年截然不同，房价总体水平略有下跌，交易量减少，市场逐渐向理性回归。
公司管理层认为，随着国民经济和居民收入的稳步增长、外来人口的持续涌入，深圳土地资源的稀缺性渐显、深圳住房的钢性需求旺盛且具有较强的购买力，消费者的观望情绪主要是受政策预期的影响，深圳房地产产业长期看好的趋势并没有改变，但短期内受政策调控的影响在所难免，仍谨慎看好近期深圳房地产市场，长远来看，调整更有利于整个行业的发展和整合。
2.总体经营情况
报告期末，公司实现营业收入332,985,105.29元，比去年同期的323,027,334.95元增加3.08%；利润总额为-29,055,405.80 元，比去年同期-45,137,369.68元减少亏损16,081,963.88元；净利润为-27,381,215.98元，比去年同期减少亏损17,712,994.9元。营业收入与上年基本持平；利润总额、净利润的增加是由于免除了合和公司欠款罚息、减少了各项费用开支、处置了少量的与主业无关的闲置资产所致。
3.主营业务经营情况
⑴主营业务的范围及经营情况：
本公司是以房地产开发为主业的房地产专业公司，兼营出租车客运、餐饮业。全年主营业务收入3.14 亿元，主营业务利润为5915 万元。主营业务收入、利润总额的主要构成如下：
按行业划分：
房地产开发业收入10,256万元，利润总额-892万元；
物业管理及租赁业收入14,708万元，利润总额-7,244万元；
出租车客运收入3,762万元，利润总额283万元；
商业经营收入2,077万元，利润总额12万元；
旅游饮食业务1,453万元，利润总额-30万元。
按地区分：
深圳地区收入3.2亿元；
华东地区收入56万元；
海南地区收入220万元。
从公司行业分布和地区分布的情况来看，公司主营业务集中在深圳地区房地产业上，占全集团营业收入的比重较大。
⑵公司主营业务构成
主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品，其产品销售收入、产品销售成本、毛利率见下表：
单位：千元
行业 主营业收入 主营业成本 毛利率
比上年 比上年增 利润率 比上年
金额 金额
增减（%） 减（%） （％） 增减（%）
房地产开
发 102,557 -7.76 81,972 5.45 20.07 -10.01
物业管理
及租赁 147,080 9.39 126,262 4.73 14.15 3.82
出租车客
37,621 -6.43 18,947 11.23 49.64 -8.00
运
商业经营 20,775 21.16 19,659 21.49 5.37 -0.26
旅游饮食 14,535 9.76 6,881 6.65 52.66 1.38
报告期内主营业务盈利能力较上一报告期减少的说明：
2007年度本公司主营业务收入314,357,056.17元，与上年基本持平；主营业务利润为59146664.46元，与上年度基本持平。主要因为：
⑴在建房地产项目虽有部分预售，但因尚无法达到竣工结算条件，故利润总额亏损；
⑵公司在建楼盘较多，房地产项目专项贷款产生的财务费用较大，管理费用相对去年有所下降。
⑶供应商、客户情况
本公司在从事房地产开发业务时，以项目招标形式将所开发的房地产项目总承包给中标公司，建筑材料由承建单位负责采购；
本公司商品房销售对象是个人购房客户，一般没有批量购买客户，前5名客户的销售额占公司总销售额的２%。
二、对公司未来发展的展望
1、公司面临的风险和对策
⑴关于政策风险
2007年，全国性以及地方性的楼市调控政策、措施频繁推出，累积的调控力量效能显现，一定程度上抑制了房地产投资、投机的需求。受前期调控政策影响，深圳消费者的观望气氛仍可能持续一段时间，这给公司的销售工作带来了一定的压力。
在充分调查深圳房地产市场和进行市场细分化研究的基础上，公司制定并实施“打造精品、创造品牌”的战略目标，将利用现有土地资源、深度挖掘其潜力，努力实现现有资源的最大价值，一定程度上将调控政策的不利影响降到最低。
⑵关于财务风险
2008 年，随着部分地产项目的全面开工建设，公司将面临着较大的资金压力。政府从紧的货币政策也使房地产企业利用资金的门槛进一步提高，贷款利率的提高更使公司的财务费用增大。
公司将通过加大房地产销售力度、盘活存量资产、提高收益性物业的租金收入等措施来增加资金流入，以减轻公司的资金压力，降低财务风险。
⑶关于经营风险
①通货膨胀尤其是建筑材料价格的影响较大。报告期内，在通货膨胀压力的影响下，人工、资金、建筑材料及销售费用等成本持续升高，使得公司房地产项目的成本控制等工作难度加大，公司的利润空间将面临一定程度的挑战。2008年，建筑材料的价格持续走高，将直接影响公司利润。
公司将通过提高项目管理水平、降低费用开支、加强成本控制等措施来减轻建筑材料等价格上涨对公司利润造成的不利影响。
②销售风险。回顾本轮楼市上涨的原因，主要是由旺盛的投资需求所推动，在人民币升值、货币流动性加大的大背景下，不仅仅是房地产，所有资产的价格都在上涨。2007年下半年，银行收缩房贷，深圳二手商品房市场交易量开始下滑，受此影响一手新房的交易量也开始出现回落，市场趋冷，观望气氛浓厚。相对低迷的房地产市场,将直接影响公司产品的销售价格和销售进度，进而影响公司的收入增长幅度。
公司将通过夯实管理基础、管理整合、营销手段创新等方式来促进销售。
2、公司的竞争优势及潜力
房地产业具有明显的地域性，实际竞争在区域范围内展开，在同一区域也有不同的细分市场。在竞争的表现方式上，既有同城之间的竞争，但更多的是表现为周边楼盘的竞争，故地域位置起决定性的因素。
目前，公司的土地储备主要集中在深圳市福田区的皇岗片区和彩田片区、宝安区的龙华片区；交通较为便利，商业、教育配套设施成熟完善，项目的价值量和含金量很高，是公司经营和发展的优势所在。
3、2008年计划
2008年，公司计划主营业收入64000万元，费用及成本54000万元。随着公司房地产项目销售情况的不断变化，相关计划数据存在变化的可能。公司将紧紧围绕发展与改革这一主题，制定并实施适合公司发展的战略规划，巩固以房地产开发为主业的经营格局；抓住房地产发展的机遇，规范和加强内部管理；加快房产开发进度和加强市场营销力度，快速回笼资金；提高产品质素和经济效益。
公司在建和新开工项目有皇御苑·御花园、深港1號、廊桥公馆、风和日丽天阔苑、彩天怡色，可售面积达20余万平方米。新项目均处于建设期，对资金的要求较大。为保障各项目如期建设，公司拟采取如下措施：
⑴密切关注国家宏观政策的变化，积极研究对策，主动以变应变；
⑵保证房地产项目的施工质量和进度，严格项目成本管理控制，确保集团房地产开发主业的利润增长点，抓住房地产开发企业实现利润的生命线；
⑶加强营销力度，盘活存量资产；
⑷寻求土地资源，奠定公司可持续发展的基础；
⑸打造精品、树立品牌意识，加强公司内部管理。
对公司而言。2008年是充满挑战的一年，我们将鼓足干劲、勇敢面对、群策群力、克服困难，实现公司的扭亏目标和经营态势的蒸蒸日上。
4、资金需求、使用计划及资金来源情况
公司2008 年将进入大规模开发建设阶段，因此，2008 年公司资金需求量大，预计开工项目总投资额超过20 亿元，2008 年预计需使用资金超过6 亿元。为保证资金供给，满足公司业务发展需要，公司拟通过银行新增贷款以及项目销售回款等措施解决资金问题。
三、报告期内投资情况
1.报告期内本公司未募集资金，也无之前募集资金的延续使用情况；
2.非募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况。
单位：千元
比上年投资增
项目名称 本年度投资 项目进度
加比例（%）
皇御苑C区A地块（御 已封顶,开始
花园项目） 141,235 366.44 预售
皇御苑C区B地块（深
68,754 2785.11 桩基础完成
港1號）
皇御苑C区D地块（廊
57,436 705.62 桩基施工
桥公馆）
风和日丽天阔苑（风 地下室施工阶
和日丽B组团） 22,945 -5.29 段
合 计 290,370 — —
投资情况说明：
报告期内投资情况
1.报告期内本公司未募集资金，也无之前募集资金的延续使用情况；
2.非募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况。
单位：千元
比上年投资增
项目名称 本年度投资 项目进度
加比例（%）
皇御苑C区A地块（御 已封顶,开始
花园项目） 141,235 366.44 预售
皇御苑C区B地块（深
68,754 2785.11 桩基础完成
港1號）
皇御苑C区D地块（廊
57,436 705.62 桩基施工
桥公馆）
风和日丽天阔苑（风 地下室施工阶
和日丽B组团） 22,945 -5.29 段
合 计 290,370 — —
经营情况评述：
【2007年半年报】
董事会报告
（一）、讨论和分析
上半年，公司主要的各房地产开发项目尚处于开发投资阶段，本期所结算的项目为以前年度未售完的少量尾盘，报告期内没有可结算的房地产项目，导致公司主营业务收入大幅下降，利润也出现亏损。
预计目前开发的各房地产项目在2008年将开始陆续竣工并达至结算条件，这将对本公司在未来年度的经营成果有积极的影响。
（二）报告期内经营情况
1、总体经营情况
报告期内公司营业收入完成149,851,407.46元，比上年同期减少16.86%；营业利润-15,989,310.15元，比上年同期减少21.04%%；净利润-15,471,109.29元，比上年同期亏损减少20.91%。
截止2007年6月30日，总资产1,720,522,132.35元，比上年末增加4.17%，股东权益（不含少数股东权益）579,280,492.10元，比上年末减少1.91%。
营业收入、营业利润、净利润、现金及现金等价物净额同比增减变化情况及变动原因分析：
单位：人民币元
项 目 2007年1-6月 2006年1-6月 增减%
营业收入 149,851,407.46 180,244,182.07 -16.86
营业利润 -15,989,310.15 -13,209,656.05 -21.04
净利润 -15,471,109.29 -19,559,702.90 -20.91
变动原因说明：
①营业收入：较上年同期减少16.86%，主要由于本期公司的房地产项目尚处于开发状态，均未达到销售条件，本期所销售的项目为以前年度未售完部分所致。
② 营业利润：较上年同期减少21.04％，主要是由于本期结转的房地产项目的销售收入减少所致。
③ 净利润：较上年同期亏损减少20.91％，主要原因是本期股票投资收益较去年同期增加所致。
(3)主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品，其产品销售收入、产品销售成本、毛利率见下表：
单位：人民币千元
行业 主营业务收入 主营业务成本 毛利率
房地产开发 40,425 35,737 11.60
物业管理及租赁 61,032 58,845 3.58
出租车客运 19,720 9,620 51.22
接上表:
行业 主营收入比上 主营成本比 毛利率比上年
年增减（%） 上年增减（%） 增减（%）
房地产开发 -57.36 -45.83 -61.85
物业管理及租赁 9.31 29.63 80.86
出租车客运 8.11 17.12 -6.82
注：本公司主营业务不涉及关联较易。
3、报告期利润构成、主营业务或其结构、主营业务盈利能力发生重大变化的说明
报告期内主营业务盈利能力较上一报告期减少的说明：
主要因为：
①基本上无达到竣工结算条件的房地产项目，导致主营业务收入、利润减少；
②主营业务收入、主营业务成本减少比例较大，利润总额出现亏损，管理费用相对去年大幅下降。
③由于主营业务销售结算的房地产开发项目是多年遗留的尾盘，成本利润率低导致主营业务盈利能力大幅下降。
（三）报告期内投资情况
1、报告期内无募集资金，也无之前募集资金的延续使用情况。
2、报告期内非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况说明：
单位：人民币千元
项目名称 投资额 建筑面积 项目进度
福昌二期 100 ----- 前期准备
风和日丽天阔苑 16140 11046平方米 完成桩基、胎膜
皇御苑C区A、B地 57400 167121平方米 A地块主体施工16
层B地块方案设计
块 报建
合计 74540 ——
投资情况说明：
报告期内投资情况
1、报告期内无募集资金，也无之前募集资金的延续使用情况。
2、报告期内非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况说明：
单位：人民币千元
项目名称 投资额 建筑面积 项目进度
福昌二期 100 ----- 前期准备
风和日丽天阔苑 16140 11046平方米 完成桩基、胎膜
皇御苑C区A、B地 57400 167121平方米 A地块主体施工16
层B地块方案设计
块 报建
合计 74540 ——
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜深圳市皇城地产有限公司 ｜ ｜ 881.30｜ 85689.10｜
｜深圳市国贸汽车实业有限公司｜ ｜ 268.30｜ 23091.40｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
