☆经营分析☆ ◇港澳资讯000002 更新日期：2008-03-21◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜ 3517517.7｜ 1472843.9｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业管理和其他(行业) ｜ 21003.5｜ 11487.4｜ 54.69｜ 0.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(产品) ｜ 3517517.7｜ 1472843.9｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业服务及其他(产品) ｜ 21003.5｜ 11487.4｜ 54.69｜ 0.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜珠江三角洲区域(地区) ｜ 1580748.5｜- ｜- ｜ 44.49｜
｜长江三角洲区域(地区) ｜ 1114073.7｜- ｜- ｜ 31.36｜
｜环渤海区域(地区) ｜ 510817.1｜- ｜- ｜ 14.38｜
｜成都(地区) ｜ 199430.3｜- ｜- ｜ 5.61｜
｜武汉(地区) ｜ 112448.1｜- ｜- ｜ 3.17｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜ 1093949.9｜ 500723.2｜ 45.77｜ 98.58｜
｜物业管理和其他(行业) ｜ 15702.2｜ 4297.3｜ 27.37｜ 1.42｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品) ｜ 1093949.9｜ 500723.2｜ 45.77｜ 98.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 335822.6｜- ｜- ｜ 30.26｜
｜广州(地区) ｜ 153116.9｜- ｜- ｜ 13.80｜
｜东莞(地区) ｜ 96667.8｜- ｜- ｜ 8.71｜
｜佛山(地区) ｜ 14294.1｜- ｜- ｜ 1.29｜
｜珠三角小计(地区) ｜ 599901.5｜- ｜- ｜ 54.06｜
｜上海(地区) ｜ 153878.0｜- ｜- ｜ 13.87｜
｜南京(地区) ｜ 5049.8｜- ｜- ｜ 0.46｜
｜南昌(地区) ｜ 18226.0｜- ｜- ｜ 1.64｜
｜无锡(地区) ｜ 10887.1｜- ｜- ｜ 0.98｜
｜苏州(地区) ｜ 45800.1｜- ｜- ｜ 4.13｜
｜杭州(地区) ｜ 88007.0｜- ｜- ｜ 7.93｜
｜长江三角洲区域小计(地区)｜ 321848.0｜- ｜- ｜ 29.00｜
｜北京(地区) ｜ 59103.6｜- ｜- ｜ 5.33｜
｜天津(地区) ｜ 38264.3｜- ｜- ｜ 3.45｜
｜沈阳(地区) ｜ 21829.3｜- ｜- ｜ 1.97｜
｜大连(地区) ｜ 672.4｜- ｜- ｜ 0.06｜
｜长春(地区) ｜ 5498.2｜- ｜- ｜ 0.50｜
｜鞍山(地区) ｜ 1251.3｜- ｜- ｜ 0.11｜
｜环渤海区域小计(地区) ｜ 126619.0｜- ｜- ｜ 11.41｜
｜武汉(地区) ｜ 26694.4｜- ｜- ｜ 2.41｜
｜成都(地区) ｜ 18887.1｜- ｜- ｜ 1.70｜
｜其他小计(地区) ｜ 45581.5｜- ｜- ｜ 4.11｜
｜合计(地区) ｜ 1093949.9｜- ｜- ｜ 98.58｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(行业)｜ 1766966.0｜ 658910.2｜ 28.47｜ 98.61｜
｜房地产管理业及其他(行业)｜ 17855.1｜ 5724.2｜ 23.57｜ 1.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品) ｜ 1766966.0｜ 658910.2｜ 28.47｜ 98.61｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 248800.4｜- ｜- ｜ 13.89｜
｜广州(地区) ｜ 126480.7｜- ｜- ｜ 7.06｜
｜东莞(地区) ｜ 59793.0｜- ｜- ｜ 3.34｜
｜中山(地区) ｜ 35574.5｜- ｜- ｜ 1.99｜
｜佛山(地区) ｜ 38125.8｜- ｜- ｜ 2.13｜
｜上海(地区) ｜ 418660.2｜- ｜- ｜ 23.36｜
｜苏州(地区) ｜ 11386.4｜- ｜- ｜ 0.64｜
｜杭州(地区) ｜ 78748.6｜- ｜- ｜ 4.39｜
｜南京(地区) ｜ 51573.3｜- ｜- ｜ 2.88｜
｜南昌(地区) ｜ 35443.0｜- ｜- ｜ 1.98｜
｜无锡(地区) ｜ 91075.6｜- ｜- ｜ 5.08｜
｜北京(地区) ｜ 117604.8｜- ｜- ｜ 6.56｜
｜天津(地区) ｜ 170457.5｜- ｜- ｜ 9.51｜
｜沈阳(地区) ｜ 65877.0｜- ｜- ｜ 3.68｜
｜大连(地区) ｜ 22283.0｜- ｜- ｜ 1.24｜
｜长春(地区) ｜ 31848.0｜- ｜- ｜ 1.78｜
｜鞍山(地区) ｜ 14558.7｜- ｜- ｜ 0.81｜
｜成都(地区) ｜ 85350.9｜- ｜- ｜ 4.76｜
｜武汉(地区) ｜ 63324.8｜- ｜- ｜ 3.53｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(7-9月｜ 179354.5｜ 65875.1｜ 30.73｜ 21.20｜
｜)(行业) ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2007年年报】
公司经营情况
（1）主营业务的范围及其经营状况
A、按行业划分公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2007年公司销售面积613.7万平方米，销售收入523.6亿元，分别较去年增长90.1%和146.6%。2007年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元。按此口径计算，2007年公司在全国的市场占有率为2.07%，比2006年增加0.82个百分点。
报告期内，公司房地产项目结算面积393.7万平方米，结算收入351.8亿元，结算成本204.4亿元，分别比去年同期增长35.9%、99.1%和84.5%；房地产业务的营业利润率约为30.27%，比上年增加2.81个百分点。
（单位：万元）
主营业务收入 主营业务成本
行业 金额 增减 金额 增减
房地产 3,517,517.70 99.07% 2,044,673.82 81.68%
物业管理 21,003.47 17.63% 9,516.04 -21.56%
其他注2 - - - -
合计 3,538,521.17 98.26% 2,054,189.85 80.58%
接上表:
主营业务利润率注1 净利润
行业
数值 增减 金额 增减
房地产 30.27% 2.81个百分点 531,154.32 128.75%
物业管理 49.19% 22.63个百分点 (1,537.26) 80.36%
其他注2 - - (45,193.51) -934.17%
合计 30.38% 2.93个百分点 484,423.55 110.81%
注1：主营业务利润率数据已扣除主营业务税金及附加；
注2：其他指总部及设立的其他筹资性公司的经营状况
B、按投资区域划分公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，2007年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到55.0%和63.4%。
营业收入 净利润
比例（%）
（万元） （万元）
珠江三角洲区域
深圳 823,833.83 23.42 190,175.34
广州 271,807.68 7.73 49,385.34
东莞 146,222.19 4.16 33,657.53
珠海 60,742.05 1.73 16,556.29
中山 31,298.41 0.89 5,941.33
佛山 137,706.10 3.91 24,500.18
长沙 30,236.31 0.86 4,223.01
厦门 78,901.94 2.24 13,865.54
小计 1,580,748.51 44.94 338,304.56
长江三角洲区域
上海* 597,367.18 16.98 78,701.44
苏州 148,190.76 4.21 3,205.47
杭州 207,377.43 5.90 15,928.28
南京 8,691.60 0.25 350.19
南昌 37,269.86 1.06 4,406.22
镇江 12,549.69 0.35 -686.79
无锡 102,627.18 2.92 7,252.66
小计 1,114,073.70 31.67 109,157.47
环渤海区域
北京 170,667.08 4.85 17,094.55
天津 69,683.85 1.98 1,597.69
沈阳 46,125.36 1.31 1,117.69
大连 134,890.39 3.83 14,768.77
青岛 47,027.81 1.34 4,475.29
长春 31,191.61 0.89 3,859.55
鞍山 11,231.03 0.32 1,270.93
小计 510,817.13 14.52 44,184.47
其它
成都 199,430.27 5.67 22,095.14
武汉 112,448.09 3.20 17,412.68
小计 311,878.36 8.87 39,507.82
总计 3,517,517.70 100.00 531,154.32
接上表:
结算面积
比例（%） 比例（%）
（万平方米）
珠江三角洲区域
深圳 35.80 54.98 13.96
广州 9.30 38.94 9.89
东莞 6.33 13.98 3.55
珠海 3.12 5.28 1.34
中山 1.12 7.52 1.91
佛山 4.61 19.42 4.93
长沙 0.80 6.99 1.78
厦门 2.61 5.91 1.50
小计 63.69 153.02 38.86
长江三角洲区域
上海* 14.81 42.73 10.85
苏州 0.60 19.16 4.87
杭州 3.00 24.21 6.15
南京 0.07 1.28 0.32
南昌 0.83 8.13 2.07
镇江 -0.13 2.01 0.51
无锡 1.37 15.08 3.83
小计 20.55 112.60 28.60
环渤海区域
北京 3.22 13.46 3.42
天津 0.30 10.49 2.66
沈阳 0.21 7.19 1.83
大连 2.78 17.83 4.53
青岛 0.84 6.78 1.72
长春 0.73 5.19 1.32
鞍山 0.24 2.99 0.76
小计 8.32 63.93 16.24
其它
成都 4.16 40.75 10.35
武汉 3.28 23.43 5.95
小计 7.44 64.18 16.30
总计 100.00 393.73 100.00
*包含宁波
投资情况说明：
公司投资情况 报告期内，本集团长期投资净额较上年增加161,868.17万元，增幅197.42%。 （1）募集资金使用情况 ①经有关部门核准，本公司于2007年8月22日发布招股说明书，向社会公开发行A股股票，发行数量317,158,261股（面值人民币1元/股），发行价格人民币31.53元/股，募集资金人民币9,999,999,969.33元。扣除发行费用人民币63,398,268.11元后，募集资金净额人民币9,936,601,701.22元于2007年8月30日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155号验证报告验证在案。上述募集资金投资于11个项目，截至2007年12月31日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
本年度已使用募集资金总额 667,732
募集资金总额 993,660
已累计使用募集资金总额 667,732
是否变更 实际投入 是否符
承诺项目 拟投入金额 合计划 预计收益 产生收益情况
项目 金额 进度
广州科学城H3项 否 60,000 51,926 是 11,682
目
广州白云区金沙 否 80,000 80,000 是 71,224
洲项目
佛山禅城区南庄 否 90,000 46,776 是 72,568
项目
珠海香洲区珠海 否 65,000 52,262 07年未开工 23,973
宾馆项目
杭州西湖区蒋村 否 70,000 70,000 是 36,963
项目
杭州余杭区良渚
否 170,000 170,000 是 191,280 5,139
项目
宁波鄞州区金色 否 163,660 73,399 是 35,099
水岸项目
上海浦东五街坊 否 120,000 38,397 07年未开工 16,883
项目
上海浦东中林项 否 70,000 21,232 是 14,509
目
南京白下区安品 否 65,000 43,729 07年未开工 13,035
街项目
南京下关区黄家 否 40,000 20,011 是 159,09
圩项目
合计 否 — 667,732 是 — —
未达到计划进度 1.珠海宾馆项目受珠海市政府调整中心
城区的整体规划影响，未能如期开工。
目前公司正
和预计收益的说 进行项目规划报批工作，预计2008年开工；
明（分具体项目） 2.上海五街坊项目因“世博会”政府道路
规划调整影响，未能如期开工，预
计2008年开工；
3.南京安品街项目因政府出于保
护老城区目的，尚未明确规划设计
要点，影响了项目如期
开工。目前公司正在进行规划报
批工作，预计2008年开工。
变更原因及变更
程序说明（分具 无变更
体项目）
尚未使用的募集 截至2007年12月31日止，本公司此
次募集资金按照募集说明书使用了
人民币667,732万
资金用途及去向 元，占募集资金净额人民币993,660万
元的67.2%，余额人民币325,928万元
将随着项目
的后续开发全部投入。
期后事项：.由于募集资金需要按照
项目开发进度逐步使用，而房地产项
目分期开发、具有
一定开发周期等特点，决定了募集资
金不能短期内全部使用完毕。按照公
开增发A股股票
募集资金投资项目的进度安排和进展
情况，截至2008年1月31日，公司公
开增发A股股
票11个募集资金投资项目尚有288,590万
元募集资金（含有关利息）尚未投入使用。根据
11个募集资金投资项目未来用款计划，
预计到2008年8月31日该等项目将需用款190,134
万元。考虑上述项目用款后，专项募集
资金将有98,456万元暂时不会利用。
为提高募集资金的使用效率，降低公司
的财务费用，维护公司和投资者的利益，
经董事会决议，公司拟使用不超
过98,000万元短期内不使用的专项
募集资金暂时补充流动资金，使
用期限不超过2008年8月27日。详细
情况请见公司于2008年2月28日在
《中国证券报》、 《证券时报》、
《上海证券报》
和香港英文《虎报》发布的公告。
②经有关部门核准，公司于2006年12月13日向特定对象非公开发行A股股票募集资金总额人民币42亿元，扣除发行费用募集资金净额人民币41.967亿元。截至2007年12月31日，非公开发行股票募集资金按照募集说明书已使用人民币418,093万元，占募集资金净额的99.62%。除拟投入武汉金色家园项目的募集资金1,577万元尚未使用外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。截至2008年1月31日，武汉金色家园项目的募集资金余额人民币1,577万元也已全部使用完毕。 期后事项： .经有关部门核准，公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券。截至2007年末，有关募集资金除拟投入上海七宝53＃地块的尚剩余10,612万元未使用以外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。募集资金整体投资情况良好，高于募集说明书承诺水平。 上海七宝53#项目位于上海市闵行区七宝镇。由于政府地铁建设等原因，该项目一直未能开工，募集资金也一直未能按计划使用完毕。近期，由于政府调整规划，该项目由原有包含住宅和商业的综合项目改变为以商业为主的开发项目，且项目动工时间依然无法确认。为了提高募集资金的使用效率，公司拟将计划投向该项目募集资金的未使用部分10,612万元，变更投入到上海四季花城二期三区项目使用。有关事项还需股东大会审议。详细情况请见公司于2008年3月18日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港英文《虎报》发布的公告。
（2）非募集资金使用情况 ①股权投资情况
1）期内，集团主要发起设立的公司如下：
序号 新设公司 币别 注册资本
1 广州市万科穗东房地产有限公司 人民币 10,000,000.00
2 广州市万科信诚房地产有限公司 人民币 10,000,000.00
3 上海万科宝北置业有限公司 人民币 10,000,000.00
4 上海郡科投资管理有限公司 人民币 200,000,000.00
5 天津万盛投资有限公司 人民币 80,000,000.00
6 天津万滨房地产开发有限公司 人民币 140,000,000.00
7 南京恒越置业有限公司 人民币 10,000,000.00
8 南京运杰房地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00
9 南京金域蓝湾置业有限公司 人民币 90,000,000.00
10 武汉万科天润房地产有限公司 美元 57,600,000.00
11 武汉万科青安居房地产有限公司 人民币 100,000,000.00
12 成都万科国宾置业有限公司 美元 110,000,000.00
13 成都万科光华置业有限公司 美元 66,000,000.00
14 成都万科锦江置业有限公司 人民币 10,000,000.00
15 长春万润房地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00
16 青岛万科房地产有限公司 人民币 20,000,000.00
17 杭州万坤置业有限公司 人民币 350,000,000.00
18 福州市万科房地产有限公司 人民币 20,000,000.00
19 长沙市万科房地产开发有限公司 人民币 20,000,000.00
20 深圳万科华昱花园房地产开发有限公司 人民币 95,909,045.00
21 惠州市万科置业有限公司 人民币 10,000,000.00
22 惠州市利万房地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00
佛山市南海区万科金域华庭房地产有限
美元 44,000,000.00
23 公司
24 东莞市新万房地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00
25 东莞市万科置地有限公司 人民币 10,000,000.00
26 江西万科青山湖房地产发展有限公司 人民币 20,000,000.00
27 北京万信投资发展有限公司 人民币 30,000,000.00
28 万科置业（香港）有限公司 美元 9,500,000.00
合计
接上表:
万科实际投资
序号 新设公司 经营范围
额（折人民币）
1 广州市万科穗东房地产有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
2 广州市万科信诚房地产有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
3 上海万科宝北置业有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
4 上海郡科投资管理有限公司 200,000,000.00 投资
5 天津万盛投资有限公司 80,000,000.00 投资
6 天津万滨房地产开发有限公司 130,000,000.00 房地产开发经营
7 南京恒越置业有限公司 4,900,000.00 房地产开发经营
8 南京运杰房地产开发有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
9 南京金域蓝湾置业有限公司 90,000,000.00 房地产开发经营
10 武汉万科天润房地产有限公司 434,078,043.00 房地产开发经营
11 武汉万科青安居房地产有限公司 80,000,000.00 房地产开发经营
12 成都万科国宾置业有限公司 625,360,042.50 房地产开发经营
13 成都万科光华置业有限公司 146,803,140.00 房地产开发经营
14 成都万科锦江置业有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
15 长春万润房地产开发有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
16 青岛万科房地产有限公司 20,000,000.00 房地产开发经营
17 杭州万坤置业有限公司 178,500,000.00 房地产开发经营
18 福州市万科房地产有限公司 20,000,000.00 房地产开发经营
19 长沙市万科房地产开发有限公司 20,000,000.00 房地产开发经营
20 深圳万科华昱花园房地产
开发有限公司 57,545,427.00 房地产开发经营
21 惠州市万科置业有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
22 惠州市利万房地产开发有限公司 6,700,000.00 房地产开发经营
佛山市南海区万科金域华庭房地产有限
182,145,590.00 房地产开发经营
23 公司
24 东莞市新万房地产开发有限公司 5,100,000.00 房地产开发经营
25 东莞市万科置地有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
26 江西万科青山湖房地产发展有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
27 北京万信投资发展有限公司 18,000,000.00 投资
28 万科置业（香港）有限公司 69,526,014.48 房地产代理，投资
合计 2,458,658,256.98
除上述公司外，集团还发起设立其他公司共20家，合计投资金额7,700万元。 2）期内集团主要收购的公司如下： A、2007年3月21日，公司竞得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包，获取深圳富春东方（集团）有限公司、万轩置业（深圳）有限公司、南京恒邦房地产开发有限公司、南京富春东方房地产开发有限公司70%的股权。其后，公司和深圳中康投资有限公司签署协议，继续受让上述公司20%的股权。受让上述股权的价款共计人民币12.6亿元。 B、期内集团还收购公司14家，合计投资金额6.1亿元。 3）期内，为支持控股子公司的业务发展，公司对12家控股子公司合计增资28.1亿元，其中北京万科企业有
限公司9亿元、广州市万新房地产有限公司7.1亿元、成都万科成华置业有限公司5.4亿元、天津万科房
地产有限公司2.2亿元、深圳万科第五园房地产有限公司1.9亿元、其他公司增资合计2.5亿元。 ②其他投资情况 报告期内，本公司新获取项目54个，总占地面积约612万平方米，规划建筑面积总计约1142万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约934万平方米。
地区 项目名称 地理位置 权益比例
万科城北项目 箩岗区 100% 88,105
金色荔苑 荔湾区 100% 5,734
江湾东项目 海珠区 70% 9,629
广州 沙湾项目 番禺区 100% 58,093
万景德项目 荔湾区 100% 6,623
同福西项目 海珠区 100% 9,117
鹤鸣五巷 海珠区 100% 1,451
千林山居 龙岗区 100% 200,002
恒丰项目 宝安区 40% 72,500
金御华庭 宝安区 100% 68,289
金域东郡二期 龙岗区 100% 78,583
深圳
华昱项目 龙岗区 100% 79,911
万轩国际 福田区 100% 5,438
东方尊峪 罗湖区 100% 109,560
天琴湾 盐田区 90% 253,990
惠州 惠城区项目 惠城区 100% 151,298
海口 浪琴湾 海囗市 100% 115,503
水濂山 南城区 70% 249,398
东莞 双城水案 塘厦镇 51% 660,011
金域蓝湾 大朗镇 51% 91,780
佛山 金域华庭 南海区 55% 75,900
福州 福飞路项目 晋安区 100% 160,536
长沙 金色家园 雨花区 100% 12,768
上海 成山路项目 浦东新区 100% 19,389
济阳路项目 浦东新区 100% 16,000
七街坊项目 浦东新区 100% 83,863
五街坊项目 浦东新区 100% 121,463
中林项目 浦东新区 100% 52,998
地杰项目 浦东新区 100% 412,400
铜山街项目 浦东新区 100% 90,645
罗店项目 宝山区 100% 231,753
万科红郡 下关区 100% 27,116
金域缇香 建邺区 100% 48,938
南京 安品街项目 白下区 100% 27,325
金域蓝湾 江宁区 70% 272,298
金色城品 雨花区 70% 42,318
金域蓝湾 滨湖区 55% 154,468
无锡
金色家园 新区 55% 122,206
南昌 青山湖项目 青山湖区 50% 97,123
苏州 长风学校项目 沧浪区 49% 48,750
大连 溪之谷 甘井子区 55% 363,716
沈阳 魅力之城 于洪区 100% 156,817
红狮涂料厂 丰台区 100% 59,800
北京 金隅万科城 昌平区 49% 178,908
朝阳化机厂 朝阳区 100% 55,885
长春 洋浦花园 经济开发区 100% 89,678
鞍山 万科城 高新区 100% 167,422
金域蓝湾二期 成华区 100% 9,350
金域西岭 金牛区 60% 97,751
成都
光华大道项目 青羊区 100% 64,386
沙河堡项目 锦江区 70% 79,318
高尔夫城市花园 东西湖区 49% 135,620
武汉 金色城品 江汉区 55% 12,022
魅力之城 武昌区 100% 218,340
合计 6,122,285
接上表:
占地面积 当前规划建筑
地区 项目名称 地理位置 (平方米) 面积(平方米)
万科城北项目 箩岗区 175,838 175,838
金色荔苑 荔湾区 40,152 40,152
江湾东项目 海珠区 58,624 41,037
广州 沙湾项目 番禺区 72,616 72,616
万景德项目 荔湾区 46,147 46,147
同福西项目 海珠区 79,952 79,952
鹤鸣五巷 海珠区 5,730 5,730
千林山居 龙岗区 357,964 357,964
恒丰项目 宝安区 39,200 15,680
金御华庭 宝安区 189,688 189,688
金域东郡二期 龙岗区 238,006 238,006
深圳
华昱项目 龙岗区 131,571 131,571
万轩国际 福田区 60,088 60,088
东方尊峪 罗湖区 336,509 336,509
天琴湾 盐田区 24,785 22,307
惠州 惠城区项目 惠城区 328,623 328,623
海口 浪琴湾 海囗市 78,248 78,248
水濂山 南城区 366,543 256,580
东莞 双城水案 塘厦镇 414,490 211,390
金域蓝湾 大朗镇 178,259 90,912
佛山 金域华庭 南海区 252,681 138,974
福州 福飞路项目 晋安区 374,226 374,226
长沙 金色家园 雨花区 53,135 53,135
上海 成山路项目 浦东新区 44,153 44,153
济阳路项目 浦东新区 16,000 16,000
七街坊项目 浦东新区 142,413 142,413
五街坊项目 浦东新区 123,368 123,368
中林项目 浦东新区 84,796 84,796
地杰项目 浦东新区 806,500 806,500
铜山街项目 浦东新区 225,699 225,699
罗店项目 宝山区 254,356 254,356
万科红郡 下关区 46,770 46,770
金域缇香 建邺区 111,249 111,249
南京 安品街项目 白下区 25,380 25,380
金域蓝湾 江宁区 612,803 428,962
金色城品 雨花区 97,185 68,030
金域蓝湾 滨湖区 390,370 214,704
无锡
金色家园 新区 295,981 162,790
南昌 青山湖项目 青山湖区 134,036 67,018
苏州 长风学校项目 沧浪区 48,540 23,785
大连 溪之谷 甘井子区 380,950 209,523
沈阳 魅力之城 于洪区 300,766 300,766
红狮涂料厂 丰台区 184,717 184,717
北京 金隅万科城 昌平区 543,813 266,468
朝阳化机厂 朝阳区 141,105 141,105
长春 洋浦花园 经济开发区 208,128 208,128
鞍山 万科城 高新区 365,007 365,007
金域蓝湾二期 成华区 59,290 59,290
金域西岭 金牛区 413,870 248,322
成都
光华大道项目 青羊区 363,906 363,906
沙河堡项目 锦江区 248,464 173,925
高尔夫城市花园 东西湖区 392,107 192,132
武汉 金色城品 江汉区 36,032 19,817
魅力之城 武昌区 415,059 415,059
合计 11,415,885 9,339,507
上述新项目地价总额合计409亿元。截至2007年末，公司为上述项目共支付地价261.1亿元。此外，公司报告期内新增正在办理有关转让手续的项目14个，占地面积合计216万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计402万平方米。该等项目的获取具有一定不确定性。故未记入新增项目列表中。
经营情况评述：
【2007年半年报】
1、管理层讨论与分析
经营环境变化与万科的判断
2007年以来，全国各大城市的住房价格均出现较快上涨，涨幅相比去年同期有所上升。尤以深圳、南京和北京等地的住房价格上升较快，上海的住房市场在经过连续几年的低迷后，也开始呈现回暖的迹象。而土地价格的上涨幅度更大，从土地公开出让市场不断刷新的最终成交价格看，行业内对未来市场的预期也呈现出空前的乐观。
对此，万科管理层认为，对经营环境变化的解读和判断，应始终保持冷静、慎重的态度，从长期与短期两个方面综合考虑，对当前行业所处的阶段和发展趋势做出全面、理性的判断。
长期来看，万科在此前的报告中已经一再指出，不可逆转的城市化进程，中国经济持续快速的发展以及大众财富的稳步积累，构成了支撑行业长期发展的坚实基石，且在相当长的时期内，这些基本要素并不会发生本质性的变化，中国城市尤其是沿海城市带住宅市场具有广阔的发展空间，这一趋势并不受短期市场波动的影响。而行业的集中化趋势，更给优秀企业提供了快速发展的契机。
而短期来看，中国房地产行业无论在生产方式还是商业模式上均处于较为初级的阶段，正面临全面而深远的变革；住房的社会属性决定了宏观调控是一个长期的过程，制度环境始终存在较多变数；住房的投资品属性和金融、投资领域的特定背景，使得短期内的供求关系和交易状况均存在不确定性。住宅企业在快速发展的过程中，对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想准备。
报告期内的房价上升，是多重因素共同作用的结果。既有因经济增长、居民收入水平增加引致的自住需求增加（据国家统计局初步核算，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长14.2%，增幅高于上年同期4个百分点，呈多年少有的快速增长态势）；也有因流动性过剩所产生的投资性需求提升。此外，住房产品结构性调整过程中，一方面小户型供应尚未集中入市，大户型供应减少的预期却提前兑现；另一方面，2006年6到9月规划调整使得新开工面积大幅减少，在几个月后必将导致市场可售资源的减少，这都将使得房价出现阶段性的上升。
基于以上分析，公司管理层认为，应在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略。一直以来，万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，反而会因此更为重视成长的质量和财务的稳健性，更为重视经营的效率和合作的多样性，这一次也是如此。
而相对于短期价格信号，对于行业来说更重要的是，制度框架、产品结构、资本市场、竞争态势等方面的变化，以及对生产方式和商业模式提出的更高要求。房地产行业已经进入并正在经历着重大的转折。如何顺应这一变化，发挥在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道等方面的优势，在行业格局的重构中争取到有利的地位，是万科近年来一直追求的目标。
2007年以来，国家税务总局发布通知进一步了明确土地增值税清算管理。另外，在十一五规划中已经明确要研究开征物业税。这些政策都有利于提高普通商品房的供应比例，进一步调整产品结构。作为主流住宅开发企业，万科一直以普通居民住宅开发为主，完全符合政策导向。管理层认为，万科应坚持这一定位。
报告期内，住宅产品结构已经悄然发生变化。随着"90/70"（90平米以下占70％以上）政策的落实，小户型比例提升成为毋庸置疑的趋势。今年四月份，公司在杭州魅力之城推出全国首个"90/70"项目，市场反应非常良好。而早前推出的蚂蚁工房等产品等都已经获得市场的认同。这一先发优势的获得，得益于万科敏锐地把握到了市场发展的趋势，从而较早的开展了对小户型住宅的研发工作。管理层认为，万科应该进一步加强对小户型尤其是60平米以下超小户型产品的研究，强化在这一领域的竞争优势。
上半年土地市场上住宅用地供应面积有所增加。1-5月，全国住宅用地出让面积同比增长35.5%，占土地出让总面积的30.7%，比重同比提高8.6个百分点。这有助于缓和因供给不足而产生的供需矛盾。但同时也应该看到，人多地少的基本国情决定了土地的稀缺性将长期存在，18亿亩耕地红线不可能松动，新增土地供应仍将处于较为紧张的状态。
在这一背景下，盘活存量土地既是稳定房价的需要，也是优秀企业成长的需要。管理层认为这仍是未来土地政策的重点。而随着存量土地市场的激活，万科一贯倡导的合作模式，其优势也得到进一步的显现。凭借专业化的开发能力、良好的品牌形象以及开放的心态，万科有机会以最灵活的方式开展各类合作，获得优质的项目资源。
而另一方面，资金正取代土地成为住房供应的最大瓶颈因素。对经济过热的担忧使得对固定资产投资规模的控制不会突变，行业利用外资规模、银行信贷规模仍将受到严格控制；预售资金监管政策仍然存在不确定性。此外，在防范流动性过剩、通货膨胀的总体背景下，提高准备金率、加息等紧缩银根的全局调控手段也会对行业资金来源产生一定的影响。这些因素使行业资金链进一步收紧，客观上对企业扩充资金实力、提高资金使用效率、控制财务风险提出了更高的要求。
对此，公司一方面将继续开辟多样化融资渠道，进行各类金融创新，拓宽资金的来源，另一方面，公司在年初即决定以公开增发A股的方式在资本市场进行融资，为公司发展策略的顺利推进提供充足的资金保障。
公司应对与经营业绩
报告期内，公司业绩保持了快速增长。
期内，公司营业收入达到110.97亿元，净利润为16.68亿元，较上年同期分别增长66.37%和31.28%。
1-6月份，公司实现销售面积和销售金额分别为231.2万平方米和174.7亿元（不含收购富春有限公司股权包新增项目报告期内的销售金额24亿元），较上年同期分别增长89.0%和136.4%。
其中，深圳公司销售面积和销售金额分别为8.3万平方米和14.3亿元，主要来自第五园、万科城、金域蓝湾等项目；上海公司销售面积和销售金额分别为28.7万平方米和33.2亿元，主要来自新里程、蓝山小城、红郡等项目；其他城市，武汉城市花园、东莞城市高尔夫、无锡魅力之城、天津东丽湖、广州四季花城等项目都取得了良好的销售业绩，期内分别售出11.6万、7.5万、7.5万、7.5万、7.4万平方米和5.3亿元、4.8亿元、4.4亿元、3.9亿元、5.7亿元。
上半年，集团结算面积和结算收入分别为122.57万平方米和109.4亿元，较上年同期分别增长36.04%和67.28%，主要来自深圳金域蓝湾、广州四季花城、东莞松山湖、上海红郡、杭州良渚、苏州玲珑湾、南昌魅力之城 、天津东丽湖、沈阳兰乔圣菲、武汉城花、成都城花等项目。
期末，公司尚有214.9万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约147.97亿元。
公司计划2007年增加1000万平方米左右的项目资源。报告期内，公司新增项目规划建筑面积合计521万平方米。报告期末至本报告披露前，公司又新增项目规划建筑面积186万平方米。截至本报告披露日，本年以来公司新增项目按万科权益计算的规划建筑面积562万平方米。本报告披露日，公司规划中项目建筑面积合计2157万平方米，按万科权益计算建筑面积为1818万平方米。
在项目资源问题上，公司一贯的观点为，一方面为保障公司的持续经营和增长，希望能拥有满足未来两到三年开发需要的规划中项目资源；另一方面，为防止占压资金、降低周转效率，不主张过多的项目资源保有量。目前万科拥有的规划中项目资源，可以基本满足未来两年新开工的需要，与理想中的最佳规模相比略微偏低，但考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，公司认为当前的项目资源保有量是更恰当的。公司具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。
年初，公司计划在2007年采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资。截至目前，增发工作进展顺利。
2007年，公司以"大道当然，精细致远"为主题词，表示在持续深入自身的变革过程中，也将义不容辞担任起行业先行者的责任。同时将通过脚踏实地的精耕细作，在通往基业常青的道路上迈出新的步伐。
报告期内，万科的治理结构、道德准则和品牌形象再次获得社会的广泛认可。万科第五次获得由经济观察报和北京大学管理案例研究中心共同评选的"中国最受尊敬企业"称号；由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的"2007中国房地产百强企业研究"报告中，万科在"2007中国房地产百强企业综合实力TOP10"评选中名列第一，并当选"2006－2007中国房地产年度社会责任感企业"。
凭借在资本市场中的出色表现，公司荣获由《上海证券报》评选的"2006影响中国十佳上市公司"大奖，并在由《中国证券报》和亚商咨询联合主办的"2006年度中证百强上市公司"评选中荣登百强综合榜第三名。公司还获得由《证券时报》和中联集团共同主办的"中国上市公司价值百强"第六名。
公司的专业能力也进一步获得社会的认同。在2007年度"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖"评选中，公司继06年五个项目荣获"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖"之后，武汉城市花园、上海朗润园、沈阳万科城等三个项目再获金奖，深圳万科城项目还荣获"詹天佑大奖住宅小区优秀规划奖"。
投资者关系管理方面，在《中国证券报》和南京大学等单位联合主办的"2006年度中国投资者关系管理评选"中，万科荣膺最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳披露奖三大奖项，董事会秘书还获得最佳执行人奖。
2、公司报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积122.57万平方米，结算收入109.4亿元，分别比去年同期增长36.04%和67.28%；房地产业务毛利率为33.86 %，比上年同期减少0.68个百分点。
（单位：万元）
行业 营业收入 营业成本
金额 增减 金额 增减
房地产 1,093,949.94 67.28% 593,226.70 52.29%
物业管理及其他 15,702.15 20.85% 11,404.84 4.13%
合计 1,109,652.09 66.37% 604,631.54 50.98%
续上表:
行业 毛利率 净利润
数值 增减 金额 增减
房地产 33.86% -0.68个百分点 189,794.27 38.65%
物业管理及其他 22.62% 12.82个百分点 -22,994.28 -133.89%
合计 33.70% -0.36个百分点 166,799.99 31.28%
注： 毛利率数据已扣除营业税金及附加。
（3）主要业务分地区情况说明
报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
主营业务收 比例 净利润 比例 结算面 比例
入（万元） （%） （万元） （%） 积(万平 （%）
方米)
珠江三角
洲区域
深圳 335,822.60 30.70% 102,418.41 53.97% 25.38 20.70%
广州 153,116.94 14.00% 30,612.05 16.13% 22.50 18.36%
东莞 96,667.79 8.84% 19,227.48 10.13% 10.17 8.30%
佛山 14,294.13 1.30% 1,298.02 0.68% 2.27 1.85%
小计 599,901.46 54.84% 153,555.96 80.91% 60.32 49.21%
长江三角
洲区域
上海 153,877.98 14.07% 20,839.30 10.98% 11.60 9.46%
南京 5,049.76 0.46% 388.12 0.20% 0.34 0.28%
南昌 18,225.99 1.67% 2,274.75 1.20% 4.41 3.60%
无锡 10,887.12 1.00% -52.71 -0.03% 2.02 1.65%
苏州 45,800.14 4.19% -2,019.91 -1.06% 7.54 6.15%
杭州 88,007.02 8.03% 2,538.48 1.34% 10.85 8.85%
小计 321,848.01 29.42% 23,968.03 12.63% 36.76 29.99%
环渤海区
域
北京 59,103.59 5.40% 3,702.40 1.95% 4.37 3.57%
天津 38,264.34 3.50% 2,137.71 1.13% 5.48 4.47%
沈阳 21,829.28 2.00% 3,318.56 1.75% 3.92 3.20%
大连 672.35 0.06% -1,605.74 -0.85% 0.12 0.10%
长春 5,498.21 0.50% 369.27 0.19% 0.96 0.78%
鞍山 1,251.26 0.11% -27.62 -0.01% 0.29 0.24%
小计 126,619.03 11.57% 7,894.58 4.16% 15.14 12.36%
其他
武汉 26,694.34 2.44% 3,097.58 1.63% 6.81 5.55%
成都 18,887.10 1.73% 1,278.12 0.67% 3.54 2.89%
小计 45,581.44 4.17% 4,375.70 2.30% 10.35 8.44%
合计 1,093,949.94 100.00% 189,794.27 100.00% 122.57 100.00%
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2006年12月13日非公开发行A股股票40,000万股，募集资金总额人民币42亿元，扣除发行费用后募集资金净额人民币41.967亿元。有关募集资金已于2006年12月19日到位。
上述募集资金投资于位于厦门、佛山、北京、杭州、武汉、上海、成都等城市的八个项目，该等项目开发进度各有差异。截至报告期末，除北京顺义四季花城项目和佛山顺德新城区项目部分结算外，其他项目均没有进入结算期。上述两项目已结算部分投资收益率分别为11%和19%，略高于募集说明书承诺水平。预计本次募集资金整体也将获得良好回报。
截止本报告期末，各项目的投资、收益和进度的详细情况如下：（单位：万元）
投资项目 发行报告书中 募集资金实际使用情况
承诺使用情况 截止2007年6月30日止情况
承诺投 预测投资 完成投 已结算 项目
资金额 收益率 资金额 部分投 进度
资收益
率
厦门金域蓝湾项目 75,000 14.93% 65,921 - 29%
（原厦门吕岭路项目）
佛山南海桂城金御华府项目 75,000 10.76% 49510 - 20%
（原名A7项目或凯旋城项目）
北京顺义四季花城项目 55,000 10.00% 38,882 11% 35%
杭州江干区万科魅力之城项目 50,000 13.20% 45,285 - 30%
（原九堡项目）
佛山顺德新城区项目 50,000 12.30% 28,370 19% 25%
武汉金色家园项目 50,000 12.50% 26,364 - 15%
（原京汉大道项目）
上海吴泾镇锦川项目 35,000 11.60% 18,168 - 35%
成都金牛区加州湾项目 30,000 12.20% 25,625 - 69%
（沙湾项目）
合计 420,00 298,125 -
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
1）期内，公司发起设立的注册资本人民币3000万元以上的附属公司5家，详细情况如下：
公司 币别 注册资本 权益
1 杭州万坤置业有限公司 人民币 350,000,000.00 51%
2 成都万科国宾置业有限公司 美元 29,900,000.00 75%
3 天津万盛投资有限公司 人民币 80,000,000.00 100%
4 北京万信投资发展有限公司 人民币 30,000,000.00 60%
5 万科置业（香港）有限公司 美元 9,500,000.00 100%
续上表:
公司 主营业务
1 杭州万坤置业有限公司 房地产开发、经营
2 成都万科国宾置业有限公司 房地产开发经营
3 天津万盛投资有限公司 对房地产投资
4 北京万信投资发展有限公司 投资管理
5 万科置业（香港）有限公司 建筑技术研究开发
公司还发起设立全资物业公司4家，详细情况如下：单位：人民币
公司 注册资本 权益 主营业务
厦门市万科物业管理有限公司 3,000,000.00 100% 物业管理
杭州万科物业管理有限公司 2,000,000.00 100% 物业管理
珠海市万科物业管理有限公司 3,000,000.00 100% 物业管理
南京万科物业管理有限公司 3,000,000.00 100% 物业管理及相关咨询服务
此外，公司还发起设立其他各类附属公司共15家，合计投资金额11,786万元。
2）报告期内，公司主要收购公司情况如下：
A.根据与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署的协议，公司以总价款129,023万元收购上海恒大房产股份有限公司（现上海万科恒大房产股份有限公司）和上海中林置业发展有限公司，获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目；
B.2007年3月21日，公司以10.05亿元竞得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包，获取深圳富春东方（集团）有限公司、万轩置业（深圳）有限公司、南京恒邦房地产开发有限公司、南京富春东方房地产开发有限公司70%的股权。截至报告期末，该股权转让的款项已经支付50%以上，相关资产交接手续尚在办理中。
期内，公司还收购其他各类公司6家，合计投资金额7083万元。
3）报告期内，为支持控股子公司的业务发展，公司分别对10家公司合计增资16.5亿元，其中对成都万科成华置业有限公司增资5.7亿元，北京万科企业有限公司增资4亿元，天津万科房地产有限公司增资2.2亿。
②其他投资情况
报告期内，公司新增项目33个，项目规划建筑面积合计约521.1万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计406.9万平方米。
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜ 3517517.7｜ 1472843.9｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业管理和其他(行业) ｜ 21003.5｜ 11487.4｜ 54.69｜ 0.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(产品) ｜ 3517517.7｜ 1472843.9｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业服务及其他(产品) ｜ 21003.5｜ 11487.4｜ 54.69｜ 0.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜珠江三角洲区域(地区) ｜ 1580748.5｜- ｜- ｜ 44.49｜
｜长江三角洲区域(地区) ｜ 1114073.7｜- ｜- ｜ 31.36｜
｜环渤海区域(地区) ｜ 510817.1｜- ｜- ｜ 14.38｜
｜成都(地区) ｜ 199430.3｜- ｜- ｜ 5.61｜
｜武汉(地区) ｜ 112448.1｜- ｜- ｜ 3.17｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜ 1093949.9｜ 500723.2｜ 45.77｜ 98.58｜
｜物业管理和其他(行业) ｜ 15702.2｜ 4297.3｜ 27.37｜ 1.42｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品) ｜ 1093949.9｜ 500723.2｜ 45.77｜ 98.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 335822.6｜- ｜- ｜ 30.26｜
｜广州(地区) ｜ 153116.9｜- ｜- ｜ 13.80｜
｜东莞(地区) ｜ 96667.8｜- ｜- ｜ 8.71｜
｜佛山(地区) ｜ 14294.1｜- ｜- ｜ 1.29｜
｜珠三角小计(地区) ｜ 599901.5｜- ｜- ｜ 54.06｜
｜上海(地区) ｜ 153878.0｜- ｜- ｜ 13.87｜
｜南京(地区) ｜ 5049.8｜- ｜- ｜ 0.46｜
｜南昌(地区) ｜ 18226.0｜- ｜- ｜ 1.64｜
｜无锡(地区) ｜ 10887.1｜- ｜- ｜ 0.98｜
｜苏州(地区) ｜ 45800.1｜- ｜- ｜ 4.13｜
｜杭州(地区) ｜ 88007.0｜- ｜- ｜ 7.93｜
｜长江三角洲区域小计(地区)｜ 321848.0｜- ｜- ｜ 29.00｜
｜北京(地区) ｜ 59103.6｜- ｜- ｜ 5.33｜
｜天津(地区) ｜ 38264.3｜- ｜- ｜ 3.45｜
｜沈阳(地区) ｜ 21829.3｜- ｜- ｜ 1.97｜
｜大连(地区) ｜ 672.4｜- ｜- ｜ 0.06｜
｜长春(地区) ｜ 5498.2｜- ｜- ｜ 0.50｜
｜鞍山(地区) ｜ 1251.3｜- ｜- ｜ 0.11｜
｜环渤海区域小计(地区) ｜ 126619.0｜- ｜- ｜ 11.41｜
｜武汉(地区) ｜ 26694.4｜- ｜- ｜ 2.41｜
｜成都(地区) ｜ 18887.1｜- ｜- ｜ 1.70｜
｜其他小计(地区) ｜ 45581.5｜- ｜- ｜ 4.11｜
｜合计(地区) ｜ 1093949.9｜- ｜- ｜ 98.58｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(行业)｜ 1766966.0｜ 658910.2｜ 28.47｜ 98.61｜
｜房地产管理业及其他(行业)｜ 17855.1｜ 5724.2｜ 23.57｜ 1.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品) ｜ 1766966.0｜ 658910.2｜ 28.47｜ 98.61｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 248800.4｜- ｜- ｜ 13.89｜
｜广州(地区) ｜ 126480.7｜- ｜- ｜ 7.06｜
｜东莞(地区) ｜ 59793.0｜- ｜- ｜ 3.34｜
｜中山(地区) ｜ 35574.5｜- ｜- ｜ 1.99｜
｜佛山(地区) ｜ 38125.8｜- ｜- ｜ 2.13｜
｜上海(地区) ｜ 418660.2｜- ｜- ｜ 23.36｜
｜苏州(地区) ｜ 11386.4｜- ｜- ｜ 0.64｜
｜杭州(地区) ｜ 78748.6｜- ｜- ｜ 4.39｜
｜南京(地区) ｜ 51573.3｜- ｜- ｜ 2.88｜
｜南昌(地区) ｜ 35443.0｜- ｜- ｜ 1.98｜
｜无锡(地区) ｜ 91075.6｜- ｜- ｜ 5.08｜
｜北京(地区) ｜ 117604.8｜- ｜- ｜ 6.56｜
｜天津(地区) ｜ 170457.5｜- ｜- ｜ 9.51｜
｜沈阳(地区) ｜ 65877.0｜- ｜- ｜ 3.68｜
｜大连(地区) ｜ 22283.0｜- ｜- ｜ 1.24｜
｜长春(地区) ｜ 31848.0｜- ｜- ｜ 1.78｜
｜鞍山(地区) ｜ 14558.7｜- ｜- ｜ 0.81｜
｜成都(地区) ｜ 85350.9｜- ｜- ｜ 4.76｜
｜武汉(地区) ｜ 63324.8｜- ｜- ｜ 3.53｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(7-9月｜ 179354.5｜ 65875.1｜ 30.73｜ 21.20｜
｜)(行业) ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2007年年报】
公司经营情况
（1）主营业务的范围及其经营状况
A、按行业划分公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2007年公司销售面积613.7万平方米，销售收入523.6亿元，分别较去年增长90.1%和146.6%。2007年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元。按此口径计算，2007年公司在全国的市场占有率为2.07%，比2006年增加0.82个百分点。
报告期内，公司房地产项目结算面积393.7万平方米，结算收入351.8亿元，结算成本204.4亿元，分别比去年同期增长35.9%、99.1%和84.5%；房地产业务的营业利润率约为30.27%，比上年增加2.81个百分点。
（单位：万元）
主营业务收入 主营业务成本
行业 金额 增减 金额 增减
房地产 3,517,517.70 99.07% 2,044,673.82 81.68%
物业管理 21,003.47 17.63% 9,516.04 -21.56%
其他注2 - - - -
合计 3,538,521.17 98.26% 2,054,189.85 80.58%
接上表:
主营业务利润率注1 净利润
行业
数值 增减 金额 增减
房地产 30.27% 2.81个百分点 531,154.32 128.75%
物业管理 49.19% 22.63个百分点 (1,537.26) 80.36%
其他注2 - - (45,193.51) -934.17%
合计 30.38% 2.93个百分点 484,423.55 110.81%
注1：主营业务利润率数据已扣除主营业务税金及附加；
注2：其他指总部及设立的其他筹资性公司的经营状况
B、按投资区域划分公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，2007年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到55.0%和63.4%。
营业收入 净利润
比例（%）
（万元） （万元）
珠江三角洲区域
深圳 823,833.83 23.42 190,175.34
广州 271,807.68 7.73 49,385.34
东莞 146,222.19 4.16 33,657.53
珠海 60,742.05 1.73 16,556.29
中山 31,298.41 0.89 5,941.33
佛山 137,706.10 3.91 24,500.18
长沙 30,236.31 0.86 4,223.01
厦门 78,901.94 2.24 13,865.54
小计 1,580,748.51 44.94 338,304.56
长江三角洲区域
上海* 597,367.18 16.98 78,701.44
苏州 148,190.76 4.21 3,205.47
杭州 207,377.43 5.90 15,928.28
南京 8,691.60 0.25 350.19
南昌 37,269.86 1.06 4,406.22
镇江 12,549.69 0.35 -686.79
无锡 102,627.18 2.92 7,252.66
小计 1,114,073.70 31.67 109,157.47
环渤海区域
北京 170,667.08 4.85 17,094.55
天津 69,683.85 1.98 1,597.69
沈阳 46,125.36 1.31 1,117.69
大连 134,890.39 3.83 14,768.77
青岛 47,027.81 1.34 4,475.29
长春 31,191.61 0.89 3,859.55
鞍山 11,231.03 0.32 1,270.93
小计 510,817.13 14.52 44,184.47
其它
成都 199,430.27 5.67 22,095.14
武汉 112,448.09 3.20 17,412.68
小计 311,878.36 8.87 39,507.82
总计 3,517,517.70 100.00 531,154.32
接上表:
结算面积
比例（%） 比例（%）
（万平方米）
珠江三角洲区域
深圳 35.80 54.98 13.96
广州 9.30 38.94 9.89
东莞 6.33 13.98 3.55
珠海 3.12 5.28 1.34
中山 1.12 7.52 1.91
佛山 4.61 19.42 4.93
长沙 0.80 6.99 1.78
厦门 2.61 5.91 1.50
小计 63.69 153.02 38.86
长江三角洲区域
上海* 14.81 42.73 10.85
苏州 0.60 19.16 4.87
杭州 3.00 24.21 6.15
南京 0.07 1.28 0.32
南昌 0.83 8.13 2.07
镇江 -0.13 2.01 0.51
无锡 1.37 15.08 3.83
小计 20.55 112.60 28.60
环渤海区域
北京 3.22 13.46 3.42
天津 0.30 10.49 2.66
沈阳 0.21 7.19 1.83
大连 2.78 17.83 4.53
青岛 0.84 6.78 1.72
长春 0.73 5.19 1.32
鞍山 0.24 2.99 0.76
小计 8.32 63.93 16.24
其它
成都 4.16 40.75 10.35
武汉 3.28 23.43 5.95
小计 7.44 64.18 16.30
总计 100.00 393.73 100.00
*包含宁波
投资情况说明：
公司投资情况 报告期内，本集团长期投资净额较上年增加161,868.17万元，增幅197.42%。 （1）募集资金使用情况 ①经有关部门核准，本公司于2007年8月22日发布招股说明书，向社会公开发行A股股票，发行数量317,158,261股（面值人民币1元/股），发行价格人民币31.53元/股，募集资金人民币9,999,999,969.33元。扣除发行费用人民币63,398,268.11元后，募集资金净额人民币9,936,601,701.22元于2007年8月30日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155号验证报告验证在案。上述募集资金投资于11个项目，截至2007年12月31日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
本年度已使用募集资金总额 667,732
募集资金总额 993,660
已累计使用募集资金总额 667,732
是否变更 实际投入 是否符
承诺项目 拟投入金额 合计划 预计收益 产生收益情况
项目 金额 进度
广州科学城H3项 否 60,000 51,926 是 11,682
目
广州白云区金沙 否 80,000 80,000 是 71,224
洲项目
佛山禅城区南庄 否 90,000 46,776 是 72,568
项目
珠海香洲区珠海 否 65,000 52,262 07年未开工 23,973
宾馆项目
杭州西湖区蒋村 否 70,000 70,000 是 36,963
项目
杭州余杭区良渚
否 170,000 170,000 是 191,280 5,139
项目
宁波鄞州区金色 否 163,660 73,399 是 35,099
水岸项目
上海浦东五街坊 否 120,000 38,397 07年未开工 16,883
项目
上海浦东中林项 否 70,000 21,232 是 14,509
目
南京白下区安品 否 65,000 43,729 07年未开工 13,035
街项目
南京下关区黄家 否 40,000 20,011 是 159,09
圩项目
合计 否 — 667,732 是 — —
未达到计划进度 1.珠海宾馆项目受珠海市政府调整中心
城区的整体规划影响，未能如期开工。
目前公司正
和预计收益的说 进行项目规划报批工作，预计2008年开工；
明（分具体项目） 2.上海五街坊项目因“世博会”政府道路
规划调整影响，未能如期开工，预
计2008年开工；
3.南京安品街项目因政府出于保
护老城区目的，尚未明确规划设计
要点，影响了项目如期
开工。目前公司正在进行规划报
批工作，预计2008年开工。
变更原因及变更
程序说明（分具 无变更
体项目）
尚未使用的募集 截至2007年12月31日止，本公司此
次募集资金按照募集说明书使用了
人民币667,732万
资金用途及去向 元，占募集资金净额人民币993,660万
元的67.2%，余额人民币325,928万元
将随着项目
的后续开发全部投入。
期后事项：.由于募集资金需要按照
项目开发进度逐步使用，而房地产项
目分期开发、具有
一定开发周期等特点，决定了募集资
金不能短期内全部使用完毕。按照公
开增发A股股票
募集资金投资项目的进度安排和进展
情况，截至2008年1月31日，公司公
开增发A股股
票11个募集资金投资项目尚有288,590万
元募集资金（含有关利息）尚未投入使用。根据
11个募集资金投资项目未来用款计划，
预计到2008年8月31日该等项目将需用款190,134
万元。考虑上述项目用款后，专项募集
资金将有98,456万元暂时不会利用。
为提高募集资金的使用效率，降低公司
的财务费用，维护公司和投资者的利益，
经董事会决议，公司拟使用不超
过98,000万元短期内不使用的专项
募集资金暂时补充流动资金，使
用期限不超过2008年8月27日。详细
情况请见公司于2008年2月28日在
《中国证券报》、 《证券时报》、
《上海证券报》
和香港英文《虎报》发布的公告。
②经有关部门核准，公司于2006年12月13日向特定对象非公开发行A股股票募集资金总额人民币42亿元，扣除发行费用募集资金净额人民币41.967亿元。截至2007年12月31日，非公开发行股票募集资金按照募集说明书已使用人民币418,093万元，占募集资金净额的99.62%。除拟投入武汉金色家园项目的募集资金1,577万元尚未使用外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。截至2008年1月31日，武汉金色家园项目的募集资金余额人民币1,577万元也已全部使用完毕。 期后事项： .经有关部门核准，公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券。截至2007年末，有关募集资金除拟投入上海七宝53＃地块的尚剩余10,612万元未使用以外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。募集资金整体投资情况良好，高于募集说明书承诺水平。 上海七宝53#项目位于上海市闵行区七宝镇。由于政府地铁建设等原因，该项目一直未能开工，募集资金也一直未能按计划使用完毕。近期，由于政府调整规划，该项目由原有包含住宅和商业的综合项目改变为以商业为主的开发项目，且项目动工时间依然无法确认。为了提高募集资金的使用效率，公司拟将计划投向该项目募集资金的未使用部分10,612万元，变更投入到上海四季花城二期三区项目使用。有关事项还需股东大会审议。详细情况请见公司于2008年3月18日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港英文《虎报》发布的公告。
（2）非募集资金使用情况 ①股权投资情况
1）期内，集团主要发起设立的公司如下：
序号 新设公司 币别 注册资本
1 广州市万科穗东房地产有限公司 人民币 10,000,000.00
2 广州市万科信诚房地产有限公司 人民币 10,000,000.00
3 上海万科宝北置业有限公司 人民币 10,000,000.00
4 上海郡科投资管理有限公司 人民币 200,000,000.00
5 天津万盛投资有限公司 人民币 80,000,000.00
6 天津万滨房地产开发有限公司 人民币 140,000,000.00
7 南京恒越置业有限公司 人民币 10,000,000.00
8 南京运杰房地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00
9 南京金域蓝湾置业有限公司 人民币 90,000,000.00
10 武汉万科天润房地产有限公司 美元 57,600,000.00
11 武汉万科青安居房地产有限公司 人民币 100,000,000.00
12 成都万科国宾置业有限公司 美元 110,000,000.00
13 成都万科光华置业有限公司 美元 66,000,000.00
14 成都万科锦江置业有限公司 人民币 10,000,000.00
15 长春万润房地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00
16 青岛万科房地产有限公司 人民币 20,000,000.00
17 杭州万坤置业有限公司 人民币 350,000,000.00
18 福州市万科房地产有限公司 人民币 20,000,000.00
19 长沙市万科房地产开发有限公司 人民币 20,000,000.00
20 深圳万科华昱花园房地产开发有限公司 人民币 95,909,045.00
21 惠州市万科置业有限公司 人民币 10,000,000.00
22 惠州市利万房地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00
佛山市南海区万科金域华庭房地产有限
美元 44,000,000.00
23 公司
24 东莞市新万房地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00
25 东莞市万科置地有限公司 人民币 10,000,000.00
26 江西万科青山湖房地产发展有限公司 人民币 20,000,000.00
27 北京万信投资发展有限公司 人民币 30,000,000.00
28 万科置业（香港）有限公司 美元 9,500,000.00
合计
接上表:
万科实际投资
序号 新设公司 经营范围
额（折人民币）
1 广州市万科穗东房地产有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
2 广州市万科信诚房地产有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
3 上海万科宝北置业有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
4 上海郡科投资管理有限公司 200,000,000.00 投资
5 天津万盛投资有限公司 80,000,000.00 投资
6 天津万滨房地产开发有限公司 130,000,000.00 房地产开发经营
7 南京恒越置业有限公司 4,900,000.00 房地产开发经营
8 南京运杰房地产开发有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
9 南京金域蓝湾置业有限公司 90,000,000.00 房地产开发经营
10 武汉万科天润房地产有限公司 434,078,043.00 房地产开发经营
11 武汉万科青安居房地产有限公司 80,000,000.00 房地产开发经营
12 成都万科国宾置业有限公司 625,360,042.50 房地产开发经营
13 成都万科光华置业有限公司 146,803,140.00 房地产开发经营
14 成都万科锦江置业有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
15 长春万润房地产开发有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
16 青岛万科房地产有限公司 20,000,000.00 房地产开发经营
17 杭州万坤置业有限公司 178,500,000.00 房地产开发经营
18 福州市万科房地产有限公司 20,000,000.00 房地产开发经营
19 长沙市万科房地产开发有限公司 20,000,000.00 房地产开发经营
20 深圳万科华昱花园房地产
开发有限公司 57,545,427.00 房地产开发经营
21 惠州市万科置业有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
22 惠州市利万房地产开发有限公司 6,700,000.00 房地产开发经营
佛山市南海区万科金域华庭房地产有限
182,145,590.00 房地产开发经营
23 公司
24 东莞市新万房地产开发有限公司 5,100,000.00 房地产开发经营
25 东莞市万科置地有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
26 江西万科青山湖房地产发展有限公司 10,000,000.00 房地产开发经营
27 北京万信投资发展有限公司 18,000,000.00 投资
28 万科置业（香港）有限公司 69,526,014.48 房地产代理，投资
合计 2,458,658,256.98
除上述公司外，集团还发起设立其他公司共20家，合计投资金额7,700万元。 2）期内集团主要收购的公司如下： A、2007年3月21日，公司竞得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包，获取深圳富春东方（集团）有限公司、万轩置业（深圳）有限公司、南京恒邦房地产开发有限公司、南京富春东方房地产开发有限公司70%的股权。其后，公司和深圳中康投资有限公司签署协议，继续受让上述公司20%的股权。受让上述股权的价款共计人民币12.6亿元。 B、期内集团还收购公司14家，合计投资金额6.1亿元。 3）期内，为支持控股子公司的业务发展，公司对12家控股子公司合计增资28.1亿元，其中北京万科企业有
限公司9亿元、广州市万新房地产有限公司7.1亿元、成都万科成华置业有限公司5.4亿元、天津万科房
地产有限公司2.2亿元、深圳万科第五园房地产有限公司1.9亿元、其他公司增资合计2.5亿元。 ②其他投资情况 报告期内，本公司新获取项目54个，总占地面积约612万平方米，规划建筑面积总计约1142万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约934万平方米。
地区 项目名称 地理位置 权益比例
万科城北项目 箩岗区 100% 88,105
金色荔苑 荔湾区 100% 5,734
江湾东项目 海珠区 70% 9,629
广州 沙湾项目 番禺区 100% 58,093
万景德项目 荔湾区 100% 6,623
同福西项目 海珠区 100% 9,117
鹤鸣五巷 海珠区 100% 1,451
千林山居 龙岗区 100% 200,002
恒丰项目 宝安区 40% 72,500
金御华庭 宝安区 100% 68,289
金域东郡二期 龙岗区 100% 78,583
深圳
华昱项目 龙岗区 100% 79,911
万轩国际 福田区 100% 5,438
东方尊峪 罗湖区 100% 109,560
天琴湾 盐田区 90% 253,990
惠州 惠城区项目 惠城区 100% 151,298
海口 浪琴湾 海囗市 100% 115,503
水濂山 南城区 70% 249,398
东莞 双城水案 塘厦镇 51% 660,011
金域蓝湾 大朗镇 51% 91,780
佛山 金域华庭 南海区 55% 75,900
福州 福飞路项目 晋安区 100% 160,536
长沙 金色家园 雨花区 100% 12,768
上海 成山路项目 浦东新区 100% 19,389
济阳路项目 浦东新区 100% 16,000
七街坊项目 浦东新区 100% 83,863
五街坊项目 浦东新区 100% 121,463
中林项目 浦东新区 100% 52,998
地杰项目 浦东新区 100% 412,400
铜山街项目 浦东新区 100% 90,645
罗店项目 宝山区 100% 231,753
万科红郡 下关区 100% 27,116
金域缇香 建邺区 100% 48,938
南京 安品街项目 白下区 100% 27,325
金域蓝湾 江宁区 70% 272,298
金色城品 雨花区 70% 42,318
金域蓝湾 滨湖区 55% 154,468
无锡
金色家园 新区 55% 122,206
南昌 青山湖项目 青山湖区 50% 97,123
苏州 长风学校项目 沧浪区 49% 48,750
大连 溪之谷 甘井子区 55% 363,716
沈阳 魅力之城 于洪区 100% 156,817
红狮涂料厂 丰台区 100% 59,800
北京 金隅万科城 昌平区 49% 178,908
朝阳化机厂 朝阳区 100% 55,885
长春 洋浦花园 经济开发区 100% 89,678
鞍山 万科城 高新区 100% 167,422
金域蓝湾二期 成华区 100% 9,350
金域西岭 金牛区 60% 97,751
成都
光华大道项目 青羊区 100% 64,386
沙河堡项目 锦江区 70% 79,318
高尔夫城市花园 东西湖区 49% 135,620
武汉 金色城品 江汉区 55% 12,022
魅力之城 武昌区 100% 218,340
合计 6,122,285
接上表:
占地面积 当前规划建筑
地区 项目名称 地理位置 (平方米) 面积(平方米)
万科城北项目 箩岗区 175,838 175,838
金色荔苑 荔湾区 40,152 40,152
江湾东项目 海珠区 58,624 41,037
广州 沙湾项目 番禺区 72,616 72,616
万景德项目 荔湾区 46,147 46,147
同福西项目 海珠区 79,952 79,952
鹤鸣五巷 海珠区 5,730 5,730
千林山居 龙岗区 357,964 357,964
恒丰项目 宝安区 39,200 15,680
金御华庭 宝安区 189,688 189,688
金域东郡二期 龙岗区 238,006 238,006
深圳
华昱项目 龙岗区 131,571 131,571
万轩国际 福田区 60,088 60,088
东方尊峪 罗湖区 336,509 336,509
天琴湾 盐田区 24,785 22,307
惠州 惠城区项目 惠城区 328,623 328,623
海口 浪琴湾 海囗市 78,248 78,248
水濂山 南城区 366,543 256,580
东莞 双城水案 塘厦镇 414,490 211,390
金域蓝湾 大朗镇 178,259 90,912
佛山 金域华庭 南海区 252,681 138,974
福州 福飞路项目 晋安区 374,226 374,226
长沙 金色家园 雨花区 53,135 53,135
上海 成山路项目 浦东新区 44,153 44,153
济阳路项目 浦东新区 16,000 16,000
七街坊项目 浦东新区 142,413 142,413
五街坊项目 浦东新区 123,368 123,368
中林项目 浦东新区 84,796 84,796
地杰项目 浦东新区 806,500 806,500
铜山街项目 浦东新区 225,699 225,699
罗店项目 宝山区 254,356 254,356
万科红郡 下关区 46,770 46,770
金域缇香 建邺区 111,249 111,249
南京 安品街项目 白下区 25,380 25,380
金域蓝湾 江宁区 612,803 428,962
金色城品 雨花区 97,185 68,030
金域蓝湾 滨湖区 390,370 214,704
无锡
金色家园 新区 295,981 162,790
南昌 青山湖项目 青山湖区 134,036 67,018
苏州 长风学校项目 沧浪区 48,540 23,785
大连 溪之谷 甘井子区 380,950 209,523
沈阳 魅力之城 于洪区 300,766 300,766
红狮涂料厂 丰台区 184,717 184,717
北京 金隅万科城 昌平区 543,813 266,468
朝阳化机厂 朝阳区 141,105 141,105
长春 洋浦花园 经济开发区 208,128 208,128
鞍山 万科城 高新区 365,007 365,007
金域蓝湾二期 成华区 59,290 59,290
金域西岭 金牛区 413,870 248,322
成都
光华大道项目 青羊区 363,906 363,906
沙河堡项目 锦江区 248,464 173,925
高尔夫城市花园 东西湖区 392,107 192,132
武汉 金色城品 江汉区 36,032 19,817
魅力之城 武昌区 415,059 415,059
合计 11,415,885 9,339,507
上述新项目地价总额合计409亿元。截至2007年末，公司为上述项目共支付地价261.1亿元。此外，公司报告期内新增正在办理有关转让手续的项目14个，占地面积合计216万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计402万平方米。该等项目的获取具有一定不确定性。故未记入新增项目列表中。
经营情况评述：
【2007年半年报】
1、管理层讨论与分析
经营环境变化与万科的判断
2007年以来，全国各大城市的住房价格均出现较快上涨，涨幅相比去年同期有所上升。尤以深圳、南京和北京等地的住房价格上升较快，上海的住房市场在经过连续几年的低迷后，也开始呈现回暖的迹象。而土地价格的上涨幅度更大，从土地公开出让市场不断刷新的最终成交价格看，行业内对未来市场的预期也呈现出空前的乐观。
对此，万科管理层认为，对经营环境变化的解读和判断，应始终保持冷静、慎重的态度，从长期与短期两个方面综合考虑，对当前行业所处的阶段和发展趋势做出全面、理性的判断。
长期来看，万科在此前的报告中已经一再指出，不可逆转的城市化进程，中国经济持续快速的发展以及大众财富的稳步积累，构成了支撑行业长期发展的坚实基石，且在相当长的时期内，这些基本要素并不会发生本质性的变化，中国城市尤其是沿海城市带住宅市场具有广阔的发展空间，这一趋势并不受短期市场波动的影响。而行业的集中化趋势，更给优秀企业提供了快速发展的契机。
而短期来看，中国房地产行业无论在生产方式还是商业模式上均处于较为初级的阶段，正面临全面而深远的变革；住房的社会属性决定了宏观调控是一个长期的过程，制度环境始终存在较多变数；住房的投资品属性和金融、投资领域的特定背景，使得短期内的供求关系和交易状况均存在不确定性。住宅企业在快速发展的过程中，对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想准备。
报告期内的房价上升，是多重因素共同作用的结果。既有因经济增长、居民收入水平增加引致的自住需求增加（据国家统计局初步核算，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长14.2%，增幅高于上年同期4个百分点，呈多年少有的快速增长态势）；也有因流动性过剩所产生的投资性需求提升。此外，住房产品结构性调整过程中，一方面小户型供应尚未集中入市，大户型供应减少的预期却提前兑现；另一方面，2006年6到9月规划调整使得新开工面积大幅减少，在几个月后必将导致市场可售资源的减少，这都将使得房价出现阶段性的上升。
基于以上分析，公司管理层认为，应在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略。一直以来，万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，反而会因此更为重视成长的质量和财务的稳健性，更为重视经营的效率和合作的多样性，这一次也是如此。
而相对于短期价格信号，对于行业来说更重要的是，制度框架、产品结构、资本市场、竞争态势等方面的变化，以及对生产方式和商业模式提出的更高要求。房地产行业已经进入并正在经历着重大的转折。如何顺应这一变化，发挥在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道等方面的优势，在行业格局的重构中争取到有利的地位，是万科近年来一直追求的目标。
2007年以来，国家税务总局发布通知进一步了明确土地增值税清算管理。另外，在十一五规划中已经明确要研究开征物业税。这些政策都有利于提高普通商品房的供应比例，进一步调整产品结构。作为主流住宅开发企业，万科一直以普通居民住宅开发为主，完全符合政策导向。管理层认为，万科应坚持这一定位。
报告期内，住宅产品结构已经悄然发生变化。随着"90/70"（90平米以下占70％以上）政策的落实，小户型比例提升成为毋庸置疑的趋势。今年四月份，公司在杭州魅力之城推出全国首个"90/70"项目，市场反应非常良好。而早前推出的蚂蚁工房等产品等都已经获得市场的认同。这一先发优势的获得，得益于万科敏锐地把握到了市场发展的趋势，从而较早的开展了对小户型住宅的研发工作。管理层认为，万科应该进一步加强对小户型尤其是60平米以下超小户型产品的研究，强化在这一领域的竞争优势。
上半年土地市场上住宅用地供应面积有所增加。1-5月，全国住宅用地出让面积同比增长35.5%，占土地出让总面积的30.7%，比重同比提高8.6个百分点。这有助于缓和因供给不足而产生的供需矛盾。但同时也应该看到，人多地少的基本国情决定了土地的稀缺性将长期存在，18亿亩耕地红线不可能松动，新增土地供应仍将处于较为紧张的状态。
在这一背景下，盘活存量土地既是稳定房价的需要，也是优秀企业成长的需要。管理层认为这仍是未来土地政策的重点。而随着存量土地市场的激活，万科一贯倡导的合作模式，其优势也得到进一步的显现。凭借专业化的开发能力、良好的品牌形象以及开放的心态，万科有机会以最灵活的方式开展各类合作，获得优质的项目资源。
而另一方面，资金正取代土地成为住房供应的最大瓶颈因素。对经济过热的担忧使得对固定资产投资规模的控制不会突变，行业利用外资规模、银行信贷规模仍将受到严格控制；预售资金监管政策仍然存在不确定性。此外，在防范流动性过剩、通货膨胀的总体背景下，提高准备金率、加息等紧缩银根的全局调控手段也会对行业资金来源产生一定的影响。这些因素使行业资金链进一步收紧，客观上对企业扩充资金实力、提高资金使用效率、控制财务风险提出了更高的要求。
对此，公司一方面将继续开辟多样化融资渠道，进行各类金融创新，拓宽资金的来源，另一方面，公司在年初即决定以公开增发A股的方式在资本市场进行融资，为公司发展策略的顺利推进提供充足的资金保障。
公司应对与经营业绩
报告期内，公司业绩保持了快速增长。
期内，公司营业收入达到110.97亿元，净利润为16.68亿元，较上年同期分别增长66.37%和31.28%。
1-6月份，公司实现销售面积和销售金额分别为231.2万平方米和174.7亿元（不含收购富春有限公司股权包新增项目报告期内的销售金额24亿元），较上年同期分别增长89.0%和136.4%。
其中，深圳公司销售面积和销售金额分别为8.3万平方米和14.3亿元，主要来自第五园、万科城、金域蓝湾等项目；上海公司销售面积和销售金额分别为28.7万平方米和33.2亿元，主要来自新里程、蓝山小城、红郡等项目；其他城市，武汉城市花园、东莞城市高尔夫、无锡魅力之城、天津东丽湖、广州四季花城等项目都取得了良好的销售业绩，期内分别售出11.6万、7.5万、7.5万、7.5万、7.4万平方米和5.3亿元、4.8亿元、4.4亿元、3.9亿元、5.7亿元。
上半年，集团结算面积和结算收入分别为122.57万平方米和109.4亿元，较上年同期分别增长36.04%和67.28%，主要来自深圳金域蓝湾、广州四季花城、东莞松山湖、上海红郡、杭州良渚、苏州玲珑湾、南昌魅力之城 、天津东丽湖、沈阳兰乔圣菲、武汉城花、成都城花等项目。
期末，公司尚有214.9万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约147.97亿元。
公司计划2007年增加1000万平方米左右的项目资源。报告期内，公司新增项目规划建筑面积合计521万平方米。报告期末至本报告披露前，公司又新增项目规划建筑面积186万平方米。截至本报告披露日，本年以来公司新增项目按万科权益计算的规划建筑面积562万平方米。本报告披露日，公司规划中项目建筑面积合计2157万平方米，按万科权益计算建筑面积为1818万平方米。
在项目资源问题上，公司一贯的观点为，一方面为保障公司的持续经营和增长，希望能拥有满足未来两到三年开发需要的规划中项目资源；另一方面，为防止占压资金、降低周转效率，不主张过多的项目资源保有量。目前万科拥有的规划中项目资源，可以基本满足未来两年新开工的需要，与理想中的最佳规模相比略微偏低，但考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，公司认为当前的项目资源保有量是更恰当的。公司具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。
年初，公司计划在2007年采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资。截至目前，增发工作进展顺利。
2007年，公司以"大道当然，精细致远"为主题词，表示在持续深入自身的变革过程中，也将义不容辞担任起行业先行者的责任。同时将通过脚踏实地的精耕细作，在通往基业常青的道路上迈出新的步伐。
报告期内，万科的治理结构、道德准则和品牌形象再次获得社会的广泛认可。万科第五次获得由经济观察报和北京大学管理案例研究中心共同评选的"中国最受尊敬企业"称号；由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的"2007中国房地产百强企业研究"报告中，万科在"2007中国房地产百强企业综合实力TOP10"评选中名列第一，并当选"2006－2007中国房地产年度社会责任感企业"。
凭借在资本市场中的出色表现，公司荣获由《上海证券报》评选的"2006影响中国十佳上市公司"大奖，并在由《中国证券报》和亚商咨询联合主办的"2006年度中证百强上市公司"评选中荣登百强综合榜第三名。公司还获得由《证券时报》和中联集团共同主办的"中国上市公司价值百强"第六名。
公司的专业能力也进一步获得社会的认同。在2007年度"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖"评选中，公司继06年五个项目荣获"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖"之后，武汉城市花园、上海朗润园、沈阳万科城等三个项目再获金奖，深圳万科城项目还荣获"詹天佑大奖住宅小区优秀规划奖"。
投资者关系管理方面，在《中国证券报》和南京大学等单位联合主办的"2006年度中国投资者关系管理评选"中，万科荣膺最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳披露奖三大奖项，董事会秘书还获得最佳执行人奖。
2、公司报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积122.57万平方米，结算收入109.4亿元，分别比去年同期增长36.04%和67.28%；房地产业务毛利率为33.86 %，比上年同期减少0.68个百分点。
（单位：万元）
行业 营业收入 营业成本
金额 增减 金额 增减
房地产 1,093,949.94 67.28% 593,226.70 52.29%
物业管理及其他 15,702.15 20.85% 11,404.84 4.13%
合计 1,109,652.09 66.37% 604,631.54 50.98%
续上表:
行业 毛利率 净利润
数值 增减 金额 增减
房地产 33.86% -0.68个百分点 189,794.27 38.65%
物业管理及其他 22.62% 12.82个百分点 -22,994.28 -133.89%
合计 33.70% -0.36个百分点 166,799.99 31.28%
注： 毛利率数据已扣除营业税金及附加。
（3）主要业务分地区情况说明
报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
主营业务收 比例 净利润 比例 结算面 比例
入（万元） （%） （万元） （%） 积(万平 （%）
方米)
珠江三角
洲区域
深圳 335,822.60 30.70% 102,418.41 53.97% 25.38 20.70%
广州 153,116.94 14.00% 30,612.05 16.13% 22.50 18.36%
东莞 96,667.79 8.84% 19,227.48 10.13% 10.17 8.30%
佛山 14,294.13 1.30% 1,298.02 0.68% 2.27 1.85%
小计 599,901.46 54.84% 153,555.96 80.91% 60.32 49.21%
长江三角
洲区域
上海 153,877.98 14.07% 20,839.30 10.98% 11.60 9.46%
南京 5,049.76 0.46% 388.12 0.20% 0.34 0.28%
南昌 18,225.99 1.67% 2,274.75 1.20% 4.41 3.60%
无锡 10,887.12 1.00% -52.71 -0.03% 2.02 1.65%
苏州 45,800.14 4.19% -2,019.91 -1.06% 7.54 6.15%
杭州 88,007.02 8.03% 2,538.48 1.34% 10.85 8.85%
小计 321,848.01 29.42% 23,968.03 12.63% 36.76 29.99%
环渤海区
域
北京 59,103.59 5.40% 3,702.40 1.95% 4.37 3.57%
天津 38,264.34 3.50% 2,137.71 1.13% 5.48 4.47%
沈阳 21,829.28 2.00% 3,318.56 1.75% 3.92 3.20%
大连 672.35 0.06% -1,605.74 -0.85% 0.12 0.10%
长春 5,498.21 0.50% 369.27 0.19% 0.96 0.78%
鞍山 1,251.26 0.11% -27.62 -0.01% 0.29 0.24%
小计 126,619.03 11.57% 7,894.58 4.16% 15.14 12.36%
其他
武汉 26,694.34 2.44% 3,097.58 1.63% 6.81 5.55%
成都 18,887.10 1.73% 1,278.12 0.67% 3.54 2.89%
小计 45,581.44 4.17% 4,375.70 2.30% 10.35 8.44%
合计 1,093,949.94 100.00% 189,794.27 100.00% 122.57 100.00%
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2006年12月13日非公开发行A股股票40,000万股，募集资金总额人民币42亿元，扣除发行费用后募集资金净额人民币41.967亿元。有关募集资金已于2006年12月19日到位。
上述募集资金投资于位于厦门、佛山、北京、杭州、武汉、上海、成都等城市的八个项目，该等项目开发进度各有差异。截至报告期末，除北京顺义四季花城项目和佛山顺德新城区项目部分结算外，其他项目均没有进入结算期。上述两项目已结算部分投资收益率分别为11%和19%，略高于募集说明书承诺水平。预计本次募集资金整体也将获得良好回报。
截止本报告期末，各项目的投资、收益和进度的详细情况如下：（单位：万元）
投资项目 发行报告书中 募集资金实际使用情况
承诺使用情况 截止2007年6月30日止情况
承诺投 预测投资 完成投 已结算 项目
资金额 收益率 资金额 部分投 进度
资收益
率
厦门金域蓝湾项目 75,000 14.93% 65,921 - 29%
（原厦门吕岭路项目）
佛山南海桂城金御华府项目 75,000 10.76% 49510 - 20%
（原名A7项目或凯旋城项目）
北京顺义四季花城项目 55,000 10.00% 38,882 11% 35%
杭州江干区万科魅力之城项目 50,000 13.20% 45,285 - 30%
（原九堡项目）
佛山顺德新城区项目 50,000 12.30% 28,370 19% 25%
武汉金色家园项目 50,000 12.50% 26,364 - 15%
（原京汉大道项目）
上海吴泾镇锦川项目 35,000 11.60% 18,168 - 35%
成都金牛区加州湾项目 30,000 12.20% 25,625 - 69%
（沙湾项目）
合计 420,00 298,125 -
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
1）期内，公司发起设立的注册资本人民币3000万元以上的附属公司5家，详细情况如下：
公司 币别 注册资本 权益
1 杭州万坤置业有限公司 人民币 350,000,000.00 51%
2 成都万科国宾置业有限公司 美元 29,900,000.00 75%
3 天津万盛投资有限公司 人民币 80,000,000.00 100%
4 北京万信投资发展有限公司 人民币 30,000,000.00 60%
5 万科置业（香港）有限公司 美元 9,500,000.00 100%
续上表:
公司 主营业务
1 杭州万坤置业有限公司 房地产开发、经营
2 成都万科国宾置业有限公司 房地产开发经营
3 天津万盛投资有限公司 对房地产投资
4 北京万信投资发展有限公司 投资管理
5 万科置业（香港）有限公司 建筑技术研究开发
公司还发起设立全资物业公司4家，详细情况如下：单位：人民币
公司 注册资本 权益 主营业务
厦门市万科物业管理有限公司 3,000,000.00 100% 物业管理
杭州万科物业管理有限公司 2,000,000.00 100% 物业管理
珠海市万科物业管理有限公司 3,000,000.00 100% 物业管理
南京万科物业管理有限公司 3,000,000.00 100% 物业管理及相关咨询服务
此外，公司还发起设立其他各类附属公司共15家，合计投资金额11,786万元。
2）报告期内，公司主要收购公司情况如下：
A.根据与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署的协议，公司以总价款129,023万元收购上海恒大房产股份有限公司（现上海万科恒大房产股份有限公司）和上海中林置业发展有限公司，获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目；
B.2007年3月21日，公司以10.05亿元竞得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包，获取深圳富春东方（集团）有限公司、万轩置业（深圳）有限公司、南京恒邦房地产开发有限公司、南京富春东方房地产开发有限公司70%的股权。截至报告期末，该股权转让的款项已经支付50%以上，相关资产交接手续尚在办理中。
期内，公司还收购其他各类公司6家，合计投资金额7083万元。
3）报告期内，为支持控股子公司的业务发展，公司分别对10家公司合计增资16.5亿元，其中对成都万科成华置业有限公司增资5.7亿元，北京万科企业有限公司增资4亿元，天津万科房地产有限公司增资2.2亿。
②其他投资情况
报告期内，公司新增项目33个，项目规划建筑面积合计约521.1万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计406.9万平方米。