☆行业分析☆ ◇港澳资讯000931 更新日期：2008-04-24◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.行业地位】、【2.行业研究】
【所处行业】：综合
【1.行业地位】
【截至日期】：2008-03-31
┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐
｜ 代码 ｜ 简称 ｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜ ｜ ｜(亿股)｜通A股 ｜(亿元)｜名｜(亿元) ｜名｜增长率｜名｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600382｜广东明珠｜ 3.42｜ 2.12｜ 15.99｜ 9｜ 1.54｜ 9｜807.77｜ 1｜
｜000948｜南天信息｜ 1.61｜ 0.75｜ 13.97｜10｜ 3.10｜ 5｜603.74｜ 2｜
｜600082｜海泰发展｜ 3.23｜ 1.98｜ 21.33｜ 6｜ 0.64｜12｜403.32｜ 3｜
｜002077｜大港股份｜ 2.52｜ 1.07｜ 17.08｜ 8｜ 3.88｜ 3｜146.27｜ 4｜
｜000931｜ 中关村 ｜ 6.75｜ 4.35｜ 43.82｜ 1｜ 3.87｜ 4｜146.24｜ 5｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜000407｜胜利股份｜ 3.57｜ 2.96｜ 24.29｜ 3｜ 5.32｜ 1｜ 95.17｜ 6｜
｜600777｜新潮实业｜ 6.25｜ 4.92｜ 38.58｜ 2｜ 4.00｜ 2｜ 70.81｜ 7｜
｜000056｜ 深国商 ｜ 2.21｜ 1.12｜ 10.04｜13｜ 0.03｜14｜ 43.47｜ 8｜
｜000915｜山大华特｜ 1.80｜ 1.34｜ 10.44｜12｜ 1.06｜11｜ 41.13｜ 9｜
｜600468｜百利电气｜ 3.17｜ 1.41｜ 8.87｜14｜ 1.63｜ 8｜ 29.15｜10｜
｜600260｜凯乐科技｜ 2.64｜ 2.22｜ 22.26｜ 5｜ 2.71｜ 6｜ 0.07｜11｜
｜600724｜宁波富达｜ 4.45｜ 3.45｜ 22.62｜ 4｜ 2.63｜ 7｜ ｜12｜
｜000722｜*ST金果 ｜ 2.68｜ 1.83｜ 20.07｜ 7｜ 1.32｜10｜ ｜13｜
｜000975｜ 科学城 ｜ 6.23｜ 3.42｜ 10.59｜11｜ 0.12｜13｜ ｜14｜
├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤
｜与行业指标对比 ｜
├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤
｜ 中关村 ｜ 6.75｜ 4.35｜ 43.82｜ 1｜ 3.87｜ 4｜146.24｜ 5｜
｜ 行业平均 ｜ 3.61｜ 2.35｜ 20.00｜ ｜ 2.27｜ ｜132.14｜ ｜
｜该股相对平均值% ｜ 87.02｜ 84.87｜119.15｜ ｜ 70.3｜ ｜ 10.67｜ ｜
└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘
【截至日期】：2007-12-31
┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐
｜ 代码 ｜ 简称 ｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜ ｜ ｜(亿股)｜通A股 ｜(亿元)｜名｜(亿元) ｜名｜增长率｜名｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜000931｜ 中关村 ｜ 6.75｜ 4.35｜ 47.08｜ 7｜ 22.32｜ 4｜2606.0｜ 1｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600677｜航天通信｜ 3.26｜ 2.80｜ 26.30｜10｜ 33.98｜ 3｜268.12｜ 2｜
｜000056｜ 深国商 ｜ 2.21｜ 0.99｜ 10.35｜27｜ 0.43｜33｜258.29｜ 3｜
｜000652｜泰达股份｜ 10.54｜ 7.30｜ 57.54｜ 6｜ 16.88｜ 7｜256.57｜ 4｜
｜600770｜综艺股份｜ 4.05｜ 2.61｜ 12.66｜24｜ 6.26｜24｜176.19｜ 5｜
｜600068｜ 葛洲坝 ｜ 16.65｜ 7.78｜261.35｜ 1｜ 120.05｜ 1｜167.43｜ 6｜
｜000881｜大连国际｜ 3.09｜ 2.47｜ 33.52｜ 8｜ 21.31｜ 5｜139.26｜ 7｜
｜600846｜同济科技｜ 2.78｜ 2.14｜ 20.69｜15｜ 9.66｜18｜ 97.55｜ 8｜
｜600622｜嘉宝集团｜ 3.96｜ 2.70｜ 23.95｜12｜ 8.39｜19｜ 91.99｜ 9｜
｜600082｜海泰发展｜ 3.23｜ 1.98｜ 19.19｜19｜ 8.36｜20｜ 89.21｜10｜
｜600064｜南京高科｜ 3.44｜ 2.23｜137.28｜ 2｜ 10.76｜15｜ 62.39｜11｜
｜600382｜广东明珠｜ 3.42｜ 2.12｜ 15.82｜22｜ 6.98｜22｜ 49.34｜12｜
｜000948｜南天信息｜ 1.61｜ 0.75｜ 15.07｜23｜ 16.66｜ 8｜ 47.56｜13｜
｜000758｜中色股份｜ 5.81｜ 3.71｜ 79.33｜ 3｜ 54.35｜ 2｜ 43.92｜14｜
｜600468｜百利电气｜ 3.17｜ 1.41｜ 9.16｜29｜ 8.05｜21｜ 42.99｜15｜
｜600551｜科大创新｜ 0.75｜ 0.48｜ 2.75｜33｜ 1.19｜30｜ 39.65｜16｜
｜002077｜大港股份｜ 2.52｜ 1.07｜ 15.92｜21｜ 12.43｜13｜ 34.05｜17｜
｜600621｜上海金陵｜ 5.24｜ 4.29｜ 19.90｜18｜ 15.06｜10｜ 19.08｜18｜
｜000915｜山大华特｜ 1.80｜ 1.33｜ 9.93｜28｜ 4.96｜27｜ 18.55｜19｜
｜600260｜凯乐科技｜ 2.64｜ 2.22｜ 24.30｜11｜ 11.43｜14｜ 13.33｜20｜
｜600724｜宁波富达｜ 4.45｜ 3.45｜ 22.67｜14｜ 14.17｜11｜ 4.24｜21｜
｜600661｜交大南洋｜ 1.74｜ 0.99｜ 10.94｜25｜ 5.78｜25｜ ｜22｜
｜600683｜银泰股份｜ 2.82｜ 2.24｜ 20.43｜17｜ 6.64｜23｜ ｜23｜
｜600805｜悦达投资｜ 5.45｜ 3.99｜ 76.88｜ 4｜ 18.13｜ 6｜ ｜24｜
｜600883｜博闻科技｜ 2.36｜ 1.50｜ 4.53｜32｜ 0.78｜31｜ ｜25｜
｜600093｜禾嘉股份｜ 3.22｜ 1.58｜ 8.39｜31｜ 2.81｜29｜ ｜26｜
｜000407｜胜利股份｜ 3.57｜ 2.96｜ 23.15｜13｜ 12.46｜12｜ ｜27｜
｜600648｜ 外高桥 ｜ 7.45｜ 1.12｜ 61.50｜ 5｜ 9.85｜17｜ ｜28｜
｜000722｜*ST金果 ｜ 2.68｜ 1.83｜ 20.64｜16｜ 5.21｜26｜ ｜29｜
｜000551｜创元科技｜ 2.42｜ 1.45｜ 19.11｜20｜ 16.61｜ 9｜ ｜30｜
｜600855｜航天长峰｜ 2.93｜ 2.33｜ 8.65｜30｜ 3.76｜28｜ ｜31｜
｜000975｜ 科学城 ｜ 5.33｜ 2.30｜ 10.65｜26｜ 0.72｜32｜ ｜32｜
｜600777｜新潮实业｜ 6.25｜ 4.92｜ 32.69｜ 9｜ 9.95｜16｜ ｜33｜
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｜与行业指标对比 ｜
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｜ 中关村 ｜ 6.75｜ 4.35｜ 47.08｜ 7｜ 22.32｜ 4｜2606.0｜ 1｜
｜ 行业平均 ｜ 4.17｜ 2.59｜ 35.22｜ ｜ 15.04｜ ｜105.32｜ ｜
｜该股相对平均值% ｜ 61.87｜ 67.99｜ 33.67｜ ｜ 48.41｜ ｜2374.3｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 5｜ ｜
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【二级市场表现】截至日期：2008-04-24
┌────┬────┬────┬─────┬─────────┐
｜统计区间｜累计涨 ｜振幅(%) ｜同期大盘累｜行业平均涨跌幅(%) ｜
｜ ｜跌幅(%) ｜ ｜计涨跌幅 ｜ ｜
├────┼────┼────┼─────┼─────────┤
｜1周 ｜0.00 ｜0.00 ｜5.18 ｜-3.96 ｜
｜1个月 ｜0.00 ｜0.00 ｜-9.59 ｜-23.28 ｜
｜3个月 ｜0.00 ｜0.00 ｜-30.51 ｜-36.53 ｜
｜6个月 ｜0.00 ｜0.00 ｜-43.89 ｜-45.53 ｜
｜年初至今｜0.00 ｜0.00 ｜-37.69 ｜-38.98 ｜
｜1年 ｜52.64 ｜99.90 ｜-11.89 ｜0.67 ｜
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【2.行业研究】
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｜ 主 题 ｜ 发改委预计二季度房价上涨压力加大 ｜文章日期｜2008-04-23｜
├────┼───────────────────┴────┴─────┤
｜ 内 容 ｜ 发改委价格司昨日发布一季度住房市场价格形势分析，对一季度｜
｜ ｜楼市给予了“房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市｜
｜ ｜场呈现一定观望氛围”的评价。但同时报告也作出判断，认为“部分｜
｜ ｜城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压｜
｜ ｜力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”。 ｜
｜ ｜ ●首季房市量价双双走弱 ｜
｜ ｜ 报告显示，今年一季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同｜
｜ ｜比上涨11.8%，但1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于｜
｜ ｜去年月均1.0%的涨幅，且3月有13个城市出现房价环比下跌。而二手 ｜
｜ ｜住房价格运行态势与新建住房价格运行态势也基本一致。 ｜
｜ ｜ 分地区看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房价格今年以来｜
｜ ｜一直呈负增长，个别楼盘的价格比其前期最高销售价格下降较多；杭｜
｜ ｜州、南京等长三角城市房价基本稳定；北京、天津、石家庄等环渤海｜
｜ ｜主要城市房价则小幅上升，但涨势趋缓。此外，乌鲁木齐、银川等西｜
｜ ｜北主要城市的房价涨幅高于全国平均涨幅。 ｜
｜ ｜ 同时，房价走弱并未带来住房成交量的增长。一季度全国商品住｜
｜ ｜房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米 ｜
｜ ｜，同比则降低0.3%。报告分析，虽然商品住房销售面积仍大于竣工面｜
｜ ｜积，但销售面积已呈现小幅下降的趋势，未来住房供求矛盾会有所缓｜
｜ ｜解。 ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ●土地交易价格明显上升 ｜
｜ ｜ 但是，报告也显示，房地产投资快速增长的态势未变。一季度，｜
｜ ｜全国房地产开发投资总额4687亿元，同比增长32.3%，涨幅也同比高 ｜
｜ ｜出15.4个百分点。其中，住宅和经济适用房的开发投资总额分别为33｜
｜ ｜16亿元和120亿元，同比分别上涨34.7%和36.7%。 ｜
｜ ｜ 另外，房地产开发交易成本也持续攀升。如土地交易价格明显上｜
｜ ｜升，去年四个季度的居住用地交易价格同比涨幅分别为8.9%、16.2% ｜
｜ ｜、17.4%和11.2%；而今年一季度，居住用地交易价格更同比上涨21.7｜
｜ ｜%，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。 ｜
｜ ｜ 报告还指出，住房开发建设和交易成本增加进一步推高了房价。｜
｜ ｜如资金和劳动力等生产要素价格逐步上升、强制型住房节能环保标准｜
｜ ｜的实施、拆迁费用的提高、建材价格的上涨等，导致住房开发成本持｜
｜ ｜续上升，对房价特别是中小城市房价产生明显影响。 ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ●全国房价整体仍将上涨 ｜
｜ ｜ 报告从四个方面阐述了全国房价整体仍将继续上涨的压力来源：｜
｜ ｜一是从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产｜
｜ ｜在内的资产价格有一定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升，也会｜
｜ ｜推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；三是近期股市深幅调｜
｜ ｜整，大量资金逃离股市，同时随着我国经济增长的放缓，部分生产流｜
｜ ｜通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的｜
｜ ｜情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行｜
｜ ｜，从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入｜
｜ ｜住房市场。 ｜
｜ ｜ “从2005年5月至今，我们一次又一次看到，政策对中国房地产 ｜
｜ ｜市场具有直接的显著的影响。但是，我们也看到，只要中国经济仍然｜
｜ ｜处在增长周期，政策的影响在一年甚至更短时间会被市场消化掉。受｜
｜ ｜长期利好因素支撑，相信房地产仍将持续发展。具体到2008年，一季｜
｜ ｜度各地区房地产市场将继续调整；二季度开始，部分地区估计将率先｜
｜ ｜回暖。”易居房地产研究院的分析师认为。 ｜
｜ ｜ 不过，也有人士指出，各级政府在下一步调控时，应当促使房价｜
｜ ｜有序回落或以实现房地产“软着陆”为目标，“毕竟经济运行还是以｜
｜ ｜平稳为佳，宏观调控的目标就是尽可能熨平经济波动的幅度，防止市｜
｜ ｜场大起大落，如此才能从根本上有益于国民经济的发展。” ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ●大压力 ｜
｜ ｜ 发改委价格司发布一季度住房市场价格形势分析报告，从四个方｜
｜ ｜面阐述了全国房价整体仍将继续上涨的压力来源： ｜
｜ ｜ 一是流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一｜
｜ ｜定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升，也会推动房价上升；三是｜
｜ ｜近期股市深幅调整，大量资金逃离股市可能选择再次进入房市从而拉｜
｜ ｜动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场｜
｜ ｜。 ｜
└────┴──────────────────────────────┘
┌────┬───────────────────┬────┬─────┐
｜ 主 题 ｜国家正在进一步落实三项措施防止房价过快｜文章日期｜2008-04-23｜
｜ ｜ 上涨 ｜ ｜ ｜
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｜ 内 容 ｜ 基于对房价维持上涨趋势的判断，发改委价格司的报告又指出，｜
｜ ｜当前要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分析和预｜
｜ ｜判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施，着力稳定住房价格，防｜
｜ ｜止出现过快上涨趋势。 ｜
｜ ｜ 报告着重提出了目前国家正在进一步落实的三项措施。一是着力｜
｜ ｜解决城市低收入家庭住房困难，包括进一步建立健全城市廉租房制度｜
｜ ｜，逐步扩大廉租房的保障范围，合理确定廉租房保障对象和保障标准｜
｜ ｜，切实落实廉租房保障资金，多渠道增加廉租房房源；及改进和规范｜
｜ ｜经济适用房制度，合理确定经济适用房建设标准，规范经济适用房供｜
｜ ｜应对象，严格上市交易管理。 ｜
｜ ｜ 二是调整居住用地供应结构，包括在严控土地管理的同时，要调｜
｜ ｜整用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量｜
｜ ｜土地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，廉租房、经｜
｜ ｜济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量｜
｜ ｜不得低于居住用地供应总量的70%；同时合理引导住房需求，严格控 ｜
｜ ｜制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求。 ｜
｜ ｜ 三要加强房地产市场监管，包括严格经济适用房价格、廉租房租｜
｜ ｜金标准和政策租赁性住房租赁价格管理，使经济适用房销售价格和廉｜
｜ ｜租房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应；明确对限价房的销｜
｜ ｜售价格实行政府指导价管理，按照低于周边同品质普通商品住房销售｜
｜ ｜价格的一定比例，合理确定最高销售价格；同时加大市场整治力度，｜
｜ ｜制止哄抬房价等违法违规行为，合理引导正确的舆论导向，促进住房｜
｜ ｜市场健康发展。 ｜
｜ ｜ “在楼市大调整、走向不明朗的情况下，要防止投机现象死灰复｜
｜ ｜燃，避免房价出现报复性上涨。为了稳定房价，政府对楼市的调控、｜
｜ ｜对房贷的监管等，都不能有丝毫松懈。”中瑞市场研究有限公司的分｜
｜ ｜析师表示。 ｜
└────┴──────────────────────────────┘
┌────┬───────────────────┬────┬─────┐
｜ 主 题 ｜ 1季度住房市场价格形势分析 ｜文章日期｜2008-04-23｜
├────┼───────────────────┴────┴─────┤
｜ 内 容 ｜ 今年1季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅 ｜
｜ ｜明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定的观望氛围。 ｜
｜ ｜ 一、基本情况 ｜
｜ ｜ （一）房价涨幅总体趋缓。今年1季度，全国70个大中城市新建 ｜
｜ ｜住房销售价格同比上涨11.8％，1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0｜
｜ ｜.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长｜
｜ ｜。二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势基本一致。分地区｜
｜ ｜看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以来一直呈负增长，｜
｜ ｜个别楼盘比其前期最高销售下降较多；杭州、南京等长三角城市房价｜
｜ ｜基本稳定，北京、天津、石家庄等环渤海主要城市小幅上升，但涨势｜
｜ ｜趋缓。乌鲁木齐、银川等西北主要城市涨幅高于全国平均涨幅。 ｜
｜ ｜ （二）住房成交量持续下降。1季度全国商品住房竣工面积6397 ｜
｜ ｜万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米，同比降低0.3% ｜
｜ ｜，虽然商品住房销售面积仍然大于竣工面积，但销售面积已呈现小幅｜
｜ ｜下降的趋势，未来住房供求矛盾会有所缓解。 ｜
｜ ｜ （三）房地产投资快速增长。今年1季度，房地产开发投资总额4｜
｜ ｜687亿元，同比增长32.3%，比去年同期涨幅高15.4个百分点。其中，｜
｜ ｜住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，比去 ｜
｜ ｜年同期分别上涨34.7%和36.7%。 ｜
｜ ｜ （四）房地产开发交易成本持续攀升。一是土地交易价格明显上｜
｜ ｜升。随着征地制度和土地使用制度改革和严格土地管理等措施的逐步｜
｜ ｜深入，土地资源价值显著提升。2007年1-4季度，居住用地交易价格 ｜
｜ ｜涨幅分别为8.9%、16.2%、17.4%和11.2%。2008年1季度，居住用地交｜
｜ ｜易价格上涨21.7%，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。二 ｜
｜ ｜是住房开发建设和交易成本增加进一步推高房价。资金和劳动力等生｜
｜ ｜产要素价格逐步上升，强制型住房节能环保标准的实施，拆迁费用的｜
｜ ｜提高，建材价格的上涨，导致住房开发成本持续上升，对房价特别是｜
｜ ｜中小城市房价产生明显影响。 ｜
｜ ｜ 二、走势判断及建议 ｜
｜ ｜ 从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产｜
｜ ｜在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动｜
｜ ｜住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，｜
｜ ｜大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通｜
｜ ｜环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情｜
｜ ｜况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，｜
｜ ｜从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市｜
｜ ｜场。我们认为,部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升 ｜
｜ ｜，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。 ｜
｜ ｜ 当前，要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分｜
｜ ｜析和预判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施；着力稳定住房价｜
｜ ｜格，防止出现过快上涨趋势。 ｜
｜ ｜ 一是要着力解决城市低收入家庭住房困难。要按照《关于解决城｜
｜ ｜市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）的要求，进｜
｜ ｜一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房的保障范围，合｜
｜ ｜理确定廉租住房保障对象和保障标准，切实落实廉租住房保障资金，｜
｜ ｜多渠道增加廉租住房房源。要改进和规范经济适用住房制度，合理确｜
｜ ｜定经济适用住房建设标准，规范经济适用住房供应对象，严格上市交｜
｜ ｜易管理。 ｜
｜ ｜ 二是要调整居住用地供应结构。在严控土地管理的同时，要调整｜
｜ ｜用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量土｜
｜ ｜地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，廉租住房、经｜
｜ ｜济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应｜
｜ ｜量不得低于居住用地供应总量的70%。同时要合理引导住房需求。严 ｜
｜ ｜格控制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求。 ｜
｜ ｜ 三是要加强房地产市场监管。要严格经济适用住房价格、廉租住｜
｜ ｜房租金标准和政策租赁性住房租赁价格管理，使经济适用住房销售价｜
｜ ｜格和廉租住房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应，切实体现｜
｜ ｜政府给予的各项优惠政策。要明确对限房价、限套型的普通商品住房｜
｜ ｜的销售价格实行政府指导价管理，按照低于周边同品质普通商品住房｜
｜ ｜销售价格的一定比例，合理确定最高销售价格。同时，要加大市场整｜
｜ ｜治力度，制止哄抬房价等违法违规行为，合理引导正确的舆论导向，｜
｜ ｜促进住房市场健康发展。 ｜
└────┴──────────────────────────────┘
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｜ 主 题 ｜ 房地产:大中城市房屋销售价格指数点评 ｜文章日期｜2008-04-23｜
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｜ 内 容 ｜ 事件： ｜
｜ ｜ 国家发展改革委公布2008年3月份全国70个大中城市房屋销售价 ｜
｜ ｜格指数。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨｜
｜ ｜幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点。｜
｜ ｜其中新建住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比2月低0.4个百分点； ｜
｜ ｜环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点；其中，90平方米及以下新｜
｜ ｜建住房销售价格环比上涨0.1%。 ｜
｜ ｜ 点评： ｜
｜ ｜ 新建商品住房销售价格继2月份以来，连续两月同比增幅下降0.4｜
｜ ｜%；环比继2007年12月份以来，连续四个月增幅保持在0.3%以内这样 ｜
｜ ｜一个比较低的增幅上。 ｜
｜ ｜ 从数据来看，政府对房地产行业进行调控的目的有所达成：即稳｜
｜ ｜定房价，防止房价大起大落。从这个角度讲，政府继续出台新的调控｜
｜ ｜房地产的政策的可能性较小。但是，我们也看到，进入3月以来全国 ｜
｜ ｜许多大中城市商品房交易量环比均出现大幅回升（可参阅《房地产行｜
｜ ｜业周报第4期：闹市中，我们究竟该爱谁？》），交易量的大幅增加 ｜
｜ ｜使房价上行压力依然存在，因此，据此判断，以往调控房地产政策发｜
｜ ｜生松动的可能性也不大。 ｜
｜ ｜ 目前，对房地产行业而言，关键是看楼市成交量能否继续保持3 ｜
｜ ｜月份的上升势头。如同股市，价格趋势的形成需要成交量持续确认一｜
｜ ｜样，楼市的回暖也需要持续的商品房成交量的确认。我们认为，未来｜
｜ ｜４月乃至５月商品房成交量情况将成为２００８年楼市整体走势的关｜
｜ ｜键。 ｜
｜ ｜ 未来楼市的走暖，将对整个房地产板块构成利好。但即使未来楼｜
｜ ｜市延续一季度的低迷，我们认为对于行业龙头而言，保持业绩的高增｜
｜ ｜长依然有较强的支撑。万科一季度销售面积和销售金额分别比同比增｜
｜ ｜长82.9%和119.1%；金地一季度销售面积和销售金额分别比同比增长4｜
｜ ｜2.98%和63.37%，就是最好的例证。 ｜
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｜ 主 题 ｜地产行业:房价上涨止步 行业不确定性增大｜文章日期｜2008-04-23｜
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｜ 内 容 ｜ 核心观点： ｜
｜ ｜ 1、国家统计局数据显示3月份全国房地产价格同比上涨10.7%， ｜
｜ ｜但环比涨幅仅0.3%，在强力调控下，房价上涨已经止步，以广州深圳｜
｜ ｜为代表的投资过热地区房价开始下跌，而自住需求旺盛的地区房价支｜
｜ ｜撑相对较强。 ｜
｜ ｜ 2、开发规模扩张、贷款余额大幅增加、销售资金回笼难度增大 ｜
｜ ｜、新增贷款难度加大，使得房地产开发企业面临越来越大的资金压力｜
｜ ｜，企业乃至整个行业将面临严峻的考验。在市场空间没有扩大、甚至｜
｜ ｜减少的情况下，不难预见行业内部将出现阵痛和分化。 ｜
｜ ｜ 3、保障性住房政策留给市场的空间以及原先较高的利润空间， ｜
｜ ｜使得房地产上市公司在困境中还是有一定的风险承受能力，虽然少数｜
｜ ｜企业有出现危机的可能，但对优质企业不应过度悲观。在08年资金压｜
｜ ｜力相对较小、项目销售顺畅的企业风险较小，投资价值较高。 ｜
｜ ｜ 4、考虑到行业前景的不确定性进一步加大和全年增速的预期下 ｜
｜ ｜降，以及市场估值水平的降低，我们维持房地产行业"中性"评级。 ｜
｜ ｜ 国家发改委、国家统计局调查显示，3月份，全国70个大中城市 ｜
｜ ｜房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0｜
｜ ｜.3%，涨幅比2月高0.1个百分点。2008年1季度，房屋销售价格上涨11｜
｜ ｜%，涨幅比上季度高0.8个百分点；房屋租赁价格上涨2.1%，涨幅比上｜
｜ ｜季度低1个百分点；土地交易价格上涨16.5%，涨幅比上季度高5.8个 ｜
｜ ｜百分点。 ｜
｜ ｜ 从前三个月的数据看，全国房价已经止住了上涨的脚步，在CPI ｜
｜ ｜高企的背景下，更显示出房价已经受到了宏观调控的明显抑制。这也｜
｜ ｜与我们之前房屋销售名义价格不会明显下跌的预期相符。民间资本一｜
｜ ｜度过分活跃的广州、深圳地区房价首先出现明显下跌，而同为一线城｜
｜ ｜市的北京、上海房价相对坚挺，表明在金融政策紧缩的条件下，自住｜
｜ ｜等刚性需求将是房屋价格的主要支撑，因此供求关系不同的各地房价｜
｜ ｜走势也呈现明显分化。 ｜
｜ ｜ 一线城市中广州、深圳在房价明显下跌，甚至回到一年前的水平｜
｜ ｜后，成交量已经开始明显扩大，意味着房价已经找到了支撑，下跌空｜
｜ ｜间不大；而北京、上海仅靠自住需求的释放，就将房价支撑在当前水｜
｜ ｜平；二线城市也有一定的分化，但大致的走势有跟随一线城市的规律｜
｜ ｜，同时考虑到部分炒房资金可能从一线城市部分撤出而流入房价相对｜
｜ ｜较低的二线城市，因此二线城市房价普遍出现明显下跌的可能性不大｜
｜ ｜，但不排除部分涨幅过大地区房价向下调整的可能。 ｜
｜ ｜ 我们认为，房价的变动是政策和市场调节的表现之一，其调整的｜
｜ ｜动机实为寻求价量之间新的平衡。近期房价的调整是以维持足够的成｜
｜ ｜交量为限，因此应更多关注价格变动对企业利润水平的影响。 ｜
｜ ｜ 二、资金压力加大，企业面临考验 ｜
｜ ｜ 2007年度，每股经营性现金流低于－1元的有17家地产上市公司 ｜
｜ ｜，而每股现金流净额高于1元只有19家公司。其中有6家公司高于3元 ｜
｜ ｜；自由现金流方面，只有26家公司为正值；另外有6只股票每股现金 ｜
｜ ｜流量净额同时为负。上市公司现金流状况显示，企业面临的资金压力｜
｜ ｜在2008年将开始显现。 ｜
｜ ｜ 08年以来全国房地产行业完成投资额、购置土地面积、施工面积｜
｜ ｜、新开工面积仍呈现明显的增长态势，上市公司无疑也在这一行列中｜
｜ ｜。加上国家土地管理部门对于土地储备开发的时间要求，使得之前大｜
｜ ｜规模扩张土地储备的企业不得不加快开发，加大投入。保守假设2008｜
｜ ｜年房地产板块上市公司的营业成本增加16%（PPI增长6%，开工面积增｜
｜ ｜长10%），08年仅从施工增长的角度看，行业对于资金的需求就将增 ｜
｜ ｜加180亿左右。 ｜
｜ ｜ 我们统计了证监会房地产板块上市公司的借款总额，按照不同时｜
｜ ｜期的参考利率水平作不严密的估算，所有上市公司08年偿还贷款本息｜
｜ ｜的支出可能增加超过200亿。这样计算还未考虑银根紧缩情况下企业 ｜
｜ ｜贷款实际利率会显著高于基准利率。 ｜
｜ ｜ 考虑以上两块资金需求，行业总营业收入增长超过50%的2007年 ｜
｜ ｜，总营业收入的增加值也仅有625亿，如果08年房地产上市公司总收 ｜
｜ ｜入增幅低于25%，整个板块将很可能入不敷出，届时肯定将有企业面 ｜
｜ ｜临生存危机。不幸的是，我们认为板块实现这种总收入增幅的难度很｜
｜ ｜大。当然，不排除板块内的主要上市公司成功进行股权融资或者吸引｜
｜ ｜其他投资等可能，这也许会较显著缓解企业的资金压力。 ｜
｜ ｜ 三、市场空间和利润空间仍然存在，对板块内优质企业不应过度｜
｜ ｜悲观 ｜
｜ ｜ 根据网上签约数量的统计，3月份北京二手房市场成交还比翻番 ｜
｜ ｜，上海环比增长70%，深圳在成交均价略降的同时实现了成交量增长1｜
｜ ｜14%。二手房成交的回暖显示了市场真实需求释放的能量，而新房成 ｜
｜ ｜交的回暖幅度往往超过二手房。 ｜
｜ ｜ 我们在之前的报告中已经提到，年初的淡季有周期性因素，而政｜
｜ ｜府加大保障性住房的政策力度还不至于取代所有的商品房供应，住房｜
｜ ｜的大部分需求还是要靠市场来满足，因此随着市场的回暖，定位合理｜
｜ ｜的项目销售前景依然可以乐观预期。 ｜
｜ ｜ 截至4月20日，已公布2007年报的68家房地产上市公司主营业务 ｜
｜ ｜毛利率按销售收入的加权平均值为39.3%，而这一数据在2006年为34.｜
｜ ｜3%，2005年为31.8%。2007年度市场景气的大幅提高，也为企业创造 ｜
｜ ｜了优裕的生存环境，我们推断，部分企业的利润空间仍然很大，行业｜
｜ ｜对于利润水平下降仍然有一定的承受能力。 ｜
｜ ｜ 我们认为，在市场景气下降、企业资金压力增大的环境下，大部｜
｜ ｜分企业会选择牺牲利润率来加速销售以取得赖以生存的资金。而需求｜
｜ ｜支持的市场空间实际上仍算充分，因此行业调整虽然会使部分企业步｜
｜ ｜履维艰，但也会给一些企业提供机遇。板块内仍有许多企业从收入增｜
｜ ｜长、利润率水平、资产结构、周转率等角度看均属于优质公司范畴。｜
｜ ｜ 虽然行业面临困难，但也不应过于悲观，更没有理由认为所有房｜
｜ ｜地产开发商都有破产的可能。当前来看，现金相对充足、项目销售回｜
｜ ｜款正常、借款尤其是短期借款余额相对较小的公司风险较小，而广泛｜
｜ ｜布局、主要项目所处区域市场相对景气、营销策略能够有效推进项目｜
｜ ｜销售的公司前景相对更好。 ｜
｜ ｜ 四、行业和重点公司事件点评 ｜
｜ ｜ 1、央行再次提高准备金率，银行进一步提高对房地产开发企业 ｜
｜ ｜和个人购房的贷款限制 ｜
｜ ｜ 金融政策的紧缩是造成房地产市场转向的最重要因素，对行业影｜
｜ ｜响明显为负面。本轮周期的10次加息和14次提高存款准备金率的累积｜
｜ ｜效应已经达到惊人的程度。商业银行贷款增量的严格控制，以及对房｜
｜ ｜地产行业的针对性限制，使得房地产市场供求双方的资金都出现紧张｜
｜ ｜。对购房者而言，投资需求将会明显下降，自住需求也将进一步受到｜
｜ ｜抑制；对企业而言，贷款难度的加大和成本的提高将不仅会使行业08｜
｜ ｜年用于还贷的财务费用大大增加，甚至会因贷款难以满足资金需求而｜
｜ ｜使项目进度停顿。相对而言，营业收入相对借款总额更富余的公司风｜
｜ ｜险较小。 ｜
｜ ｜ 2、万科一季度销售面积和金额同比分别增长82.9%和119.1% ｜
｜ ｜ 我们认为这是行业龙头发挥先行优势的典范，并不"实在"的降价｜
｜ ｜却对销售起到"实在"的刺激，加速回流资金缓解压力，同时也是收回｜
｜ ｜拳头准备在出现机遇时出击。不管行业的景气程度有多大变动，公司｜
｜ ｜一季度的表现已经让我们对其全年业绩比较放心，问题只在于股票市｜
｜ ｜场市盈率水平的变化。另外，公司股权激励计划的行权条件不仅对业｜
｜ ｜绩增长提出要求，也把保持公司股价上涨列入其中，这也是支撑股价｜
｜ ｜的重要侧面因素。我们维持对公司08年1.05元、09年1.43元的每股收｜
｜ ｜益预期。 ｜
｜ ｜ 3、保利地产一季度业绩超预期 ｜
｜ ｜ 公司一季报显示销售面积和金额同比增长16.5%和8.5%，营业收 ｜
｜ ｜入和净利润同比分别增长89.6%和253.3%。业绩的增长主要来自结算 ｜
｜ ｜的加速。公司在广州市场惨淡的情况下还能保持一定的销售增长值得｜
｜ ｜肯定，但我们更关注公司07年以来极速扩大开发规模后能否保持未来｜
｜ ｜业绩的高成长。公司的优势在于IPO募集资金以及大量预收帐款使得 ｜
｜ ｜资金相对充沛，但也面临广州区域项目和大量中高档项目的销售挑战｜
｜ ｜。由于公司有数额巨大的未结算收入，08年业绩有较强保证，我们维｜
｜ ｜持公司08年1.2元、09年1.75元的每股收益预期（对应扩张后股本） ｜
｜ ｜。 ｜
｜ ｜ 4、深振业一季报每股收益0.91元，上半年净利润预增190% ｜
｜ ｜ 公司项目数量有限，但土地成本普遍较低，利润空间巨大。主要｜
｜ ｜收入来源星海名城六期所处位置较好，定位中高端，并未采取降价策｜
｜ ｜略仍保持销售顺畅，一季报显示销售毛利率达到68%。公司08年主要 ｜
｜ ｜可售项目为星海名城六期、振业城等，虽然深圳地区市场波动性较大｜
｜ ｜，但是公司这两个项目的销售较为正常。我们暂时维持08年、09年每｜
｜ ｜股收益1.43元、1.88元的预期。 ｜
｜ ｜ 五、业绩预测和投资评级 ｜
｜ ｜ 考虑到行业前景的不确定性进一步加大和全年增速的预期下降，｜
｜ ｜以及市场估值水平的降低，我们维持房地产行业"中性"评级。 ｜
└────┴──────────────────────────────┘
★本栏包括【1.行业地位】、【2.行业研究】
【所处行业】：综合
【1.行业地位】
【截至日期】：2008-03-31
┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐
｜ 代码 ｜ 简称 ｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜ ｜ ｜(亿股)｜通A股 ｜(亿元)｜名｜(亿元) ｜名｜增长率｜名｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600382｜广东明珠｜ 3.42｜ 2.12｜ 15.99｜ 9｜ 1.54｜ 9｜807.77｜ 1｜
｜000948｜南天信息｜ 1.61｜ 0.75｜ 13.97｜10｜ 3.10｜ 5｜603.74｜ 2｜
｜600082｜海泰发展｜ 3.23｜ 1.98｜ 21.33｜ 6｜ 0.64｜12｜403.32｜ 3｜
｜002077｜大港股份｜ 2.52｜ 1.07｜ 17.08｜ 8｜ 3.88｜ 3｜146.27｜ 4｜
｜000931｜ 中关村 ｜ 6.75｜ 4.35｜ 43.82｜ 1｜ 3.87｜ 4｜146.24｜ 5｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜000407｜胜利股份｜ 3.57｜ 2.96｜ 24.29｜ 3｜ 5.32｜ 1｜ 95.17｜ 6｜
｜600777｜新潮实业｜ 6.25｜ 4.92｜ 38.58｜ 2｜ 4.00｜ 2｜ 70.81｜ 7｜
｜000056｜ 深国商 ｜ 2.21｜ 1.12｜ 10.04｜13｜ 0.03｜14｜ 43.47｜ 8｜
｜000915｜山大华特｜ 1.80｜ 1.34｜ 10.44｜12｜ 1.06｜11｜ 41.13｜ 9｜
｜600468｜百利电气｜ 3.17｜ 1.41｜ 8.87｜14｜ 1.63｜ 8｜ 29.15｜10｜
｜600260｜凯乐科技｜ 2.64｜ 2.22｜ 22.26｜ 5｜ 2.71｜ 6｜ 0.07｜11｜
｜600724｜宁波富达｜ 4.45｜ 3.45｜ 22.62｜ 4｜ 2.63｜ 7｜ ｜12｜
｜000722｜*ST金果 ｜ 2.68｜ 1.83｜ 20.07｜ 7｜ 1.32｜10｜ ｜13｜
｜000975｜ 科学城 ｜ 6.23｜ 3.42｜ 10.59｜11｜ 0.12｜13｜ ｜14｜
├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤
｜与行业指标对比 ｜
├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤
｜ 中关村 ｜ 6.75｜ 4.35｜ 43.82｜ 1｜ 3.87｜ 4｜146.24｜ 5｜
｜ 行业平均 ｜ 3.61｜ 2.35｜ 20.00｜ ｜ 2.27｜ ｜132.14｜ ｜
｜该股相对平均值% ｜ 87.02｜ 84.87｜119.15｜ ｜ 70.3｜ ｜ 10.67｜ ｜
└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘
【截至日期】：2007-12-31
┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐
｜ 代码 ｜ 简称 ｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜ ｜ ｜(亿股)｜通A股 ｜(亿元)｜名｜(亿元) ｜名｜增长率｜名｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜000931｜ 中关村 ｜ 6.75｜ 4.35｜ 47.08｜ 7｜ 22.32｜ 4｜2606.0｜ 1｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600677｜航天通信｜ 3.26｜ 2.80｜ 26.30｜10｜ 33.98｜ 3｜268.12｜ 2｜
｜000056｜ 深国商 ｜ 2.21｜ 0.99｜ 10.35｜27｜ 0.43｜33｜258.29｜ 3｜
｜000652｜泰达股份｜ 10.54｜ 7.30｜ 57.54｜ 6｜ 16.88｜ 7｜256.57｜ 4｜
｜600770｜综艺股份｜ 4.05｜ 2.61｜ 12.66｜24｜ 6.26｜24｜176.19｜ 5｜
｜600068｜ 葛洲坝 ｜ 16.65｜ 7.78｜261.35｜ 1｜ 120.05｜ 1｜167.43｜ 6｜
｜000881｜大连国际｜ 3.09｜ 2.47｜ 33.52｜ 8｜ 21.31｜ 5｜139.26｜ 7｜
｜600846｜同济科技｜ 2.78｜ 2.14｜ 20.69｜15｜ 9.66｜18｜ 97.55｜ 8｜
｜600622｜嘉宝集团｜ 3.96｜ 2.70｜ 23.95｜12｜ 8.39｜19｜ 91.99｜ 9｜
｜600082｜海泰发展｜ 3.23｜ 1.98｜ 19.19｜19｜ 8.36｜20｜ 89.21｜10｜
｜600064｜南京高科｜ 3.44｜ 2.23｜137.28｜ 2｜ 10.76｜15｜ 62.39｜11｜
｜600382｜广东明珠｜ 3.42｜ 2.12｜ 15.82｜22｜ 6.98｜22｜ 49.34｜12｜
｜000948｜南天信息｜ 1.61｜ 0.75｜ 15.07｜23｜ 16.66｜ 8｜ 47.56｜13｜
｜000758｜中色股份｜ 5.81｜ 3.71｜ 79.33｜ 3｜ 54.35｜ 2｜ 43.92｜14｜
｜600468｜百利电气｜ 3.17｜ 1.41｜ 9.16｜29｜ 8.05｜21｜ 42.99｜15｜
｜600551｜科大创新｜ 0.75｜ 0.48｜ 2.75｜33｜ 1.19｜30｜ 39.65｜16｜
｜002077｜大港股份｜ 2.52｜ 1.07｜ 15.92｜21｜ 12.43｜13｜ 34.05｜17｜
｜600621｜上海金陵｜ 5.24｜ 4.29｜ 19.90｜18｜ 15.06｜10｜ 19.08｜18｜
｜000915｜山大华特｜ 1.80｜ 1.33｜ 9.93｜28｜ 4.96｜27｜ 18.55｜19｜
｜600260｜凯乐科技｜ 2.64｜ 2.22｜ 24.30｜11｜ 11.43｜14｜ 13.33｜20｜
｜600724｜宁波富达｜ 4.45｜ 3.45｜ 22.67｜14｜ 14.17｜11｜ 4.24｜21｜
｜600661｜交大南洋｜ 1.74｜ 0.99｜ 10.94｜25｜ 5.78｜25｜ ｜22｜
｜600683｜银泰股份｜ 2.82｜ 2.24｜ 20.43｜17｜ 6.64｜23｜ ｜23｜
｜600805｜悦达投资｜ 5.45｜ 3.99｜ 76.88｜ 4｜ 18.13｜ 6｜ ｜24｜
｜600883｜博闻科技｜ 2.36｜ 1.50｜ 4.53｜32｜ 0.78｜31｜ ｜25｜
｜600093｜禾嘉股份｜ 3.22｜ 1.58｜ 8.39｜31｜ 2.81｜29｜ ｜26｜
｜000407｜胜利股份｜ 3.57｜ 2.96｜ 23.15｜13｜ 12.46｜12｜ ｜27｜
｜600648｜ 外高桥 ｜ 7.45｜ 1.12｜ 61.50｜ 5｜ 9.85｜17｜ ｜28｜
｜000722｜*ST金果 ｜ 2.68｜ 1.83｜ 20.64｜16｜ 5.21｜26｜ ｜29｜
｜000551｜创元科技｜ 2.42｜ 1.45｜ 19.11｜20｜ 16.61｜ 9｜ ｜30｜
｜600855｜航天长峰｜ 2.93｜ 2.33｜ 8.65｜30｜ 3.76｜28｜ ｜31｜
｜000975｜ 科学城 ｜ 5.33｜ 2.30｜ 10.65｜26｜ 0.72｜32｜ ｜32｜
｜600777｜新潮实业｜ 6.25｜ 4.92｜ 32.69｜ 9｜ 9.95｜16｜ ｜33｜
├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤
｜与行业指标对比 ｜
├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤
｜ 中关村 ｜ 6.75｜ 4.35｜ 47.08｜ 7｜ 22.32｜ 4｜2606.0｜ 1｜
｜ 行业平均 ｜ 4.17｜ 2.59｜ 35.22｜ ｜ 15.04｜ ｜105.32｜ ｜
｜该股相对平均值% ｜ 61.87｜ 67.99｜ 33.67｜ ｜ 48.41｜ ｜2374.3｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 5｜ ｜
└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘
【二级市场表现】截至日期：2008-04-24
┌────┬────┬────┬─────┬─────────┐
｜统计区间｜累计涨 ｜振幅(%) ｜同期大盘累｜行业平均涨跌幅(%) ｜
｜ ｜跌幅(%) ｜ ｜计涨跌幅 ｜ ｜
├────┼────┼────┼─────┼─────────┤
｜1周 ｜0.00 ｜0.00 ｜5.18 ｜-3.96 ｜
｜1个月 ｜0.00 ｜0.00 ｜-9.59 ｜-23.28 ｜
｜3个月 ｜0.00 ｜0.00 ｜-30.51 ｜-36.53 ｜
｜6个月 ｜0.00 ｜0.00 ｜-43.89 ｜-45.53 ｜
｜年初至今｜0.00 ｜0.00 ｜-37.69 ｜-38.98 ｜
｜1年 ｜52.64 ｜99.90 ｜-11.89 ｜0.67 ｜
└────┴────┴────┴─────┴─────────┘
【2.行业研究】
┌────┬───────────────────┬────┬─────┐
｜ 主 题 ｜ 发改委预计二季度房价上涨压力加大 ｜文章日期｜2008-04-23｜
├────┼───────────────────┴────┴─────┤
｜ 内 容 ｜ 发改委价格司昨日发布一季度住房市场价格形势分析，对一季度｜
｜ ｜楼市给予了“房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市｜
｜ ｜场呈现一定观望氛围”的评价。但同时报告也作出判断，认为“部分｜
｜ ｜城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压｜
｜ ｜力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”。 ｜
｜ ｜ ●首季房市量价双双走弱 ｜
｜ ｜ 报告显示，今年一季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同｜
｜ ｜比上涨11.8%，但1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于｜
｜ ｜去年月均1.0%的涨幅，且3月有13个城市出现房价环比下跌。而二手 ｜
｜ ｜住房价格运行态势与新建住房价格运行态势也基本一致。 ｜
｜ ｜ 分地区看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房价格今年以来｜
｜ ｜一直呈负增长，个别楼盘的价格比其前期最高销售价格下降较多；杭｜
｜ ｜州、南京等长三角城市房价基本稳定；北京、天津、石家庄等环渤海｜
｜ ｜主要城市房价则小幅上升，但涨势趋缓。此外，乌鲁木齐、银川等西｜
｜ ｜北主要城市的房价涨幅高于全国平均涨幅。 ｜
｜ ｜ 同时，房价走弱并未带来住房成交量的增长。一季度全国商品住｜
｜ ｜房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米 ｜
｜ ｜，同比则降低0.3%。报告分析，虽然商品住房销售面积仍大于竣工面｜
｜ ｜积，但销售面积已呈现小幅下降的趋势，未来住房供求矛盾会有所缓｜
｜ ｜解。 ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ●土地交易价格明显上升 ｜
｜ ｜ 但是，报告也显示，房地产投资快速增长的态势未变。一季度，｜
｜ ｜全国房地产开发投资总额4687亿元，同比增长32.3%，涨幅也同比高 ｜
｜ ｜出15.4个百分点。其中，住宅和经济适用房的开发投资总额分别为33｜
｜ ｜16亿元和120亿元，同比分别上涨34.7%和36.7%。 ｜
｜ ｜ 另外，房地产开发交易成本也持续攀升。如土地交易价格明显上｜
｜ ｜升，去年四个季度的居住用地交易价格同比涨幅分别为8.9%、16.2% ｜
｜ ｜、17.4%和11.2%；而今年一季度，居住用地交易价格更同比上涨21.7｜
｜ ｜%，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。 ｜
｜ ｜ 报告还指出，住房开发建设和交易成本增加进一步推高了房价。｜
｜ ｜如资金和劳动力等生产要素价格逐步上升、强制型住房节能环保标准｜
｜ ｜的实施、拆迁费用的提高、建材价格的上涨等，导致住房开发成本持｜
｜ ｜续上升，对房价特别是中小城市房价产生明显影响。 ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ●全国房价整体仍将上涨 ｜
｜ ｜ 报告从四个方面阐述了全国房价整体仍将继续上涨的压力来源：｜
｜ ｜一是从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产｜
｜ ｜在内的资产价格有一定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升，也会｜
｜ ｜推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；三是近期股市深幅调｜
｜ ｜整，大量资金逃离股市，同时随着我国经济增长的放缓，部分生产流｜
｜ ｜通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的｜
｜ ｜情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行｜
｜ ｜，从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入｜
｜ ｜住房市场。 ｜
｜ ｜ “从2005年5月至今，我们一次又一次看到，政策对中国房地产 ｜
｜ ｜市场具有直接的显著的影响。但是，我们也看到，只要中国经济仍然｜
｜ ｜处在增长周期，政策的影响在一年甚至更短时间会被市场消化掉。受｜
｜ ｜长期利好因素支撑，相信房地产仍将持续发展。具体到2008年，一季｜
｜ ｜度各地区房地产市场将继续调整；二季度开始，部分地区估计将率先｜
｜ ｜回暖。”易居房地产研究院的分析师认为。 ｜
｜ ｜ 不过，也有人士指出，各级政府在下一步调控时，应当促使房价｜
｜ ｜有序回落或以实现房地产“软着陆”为目标，“毕竟经济运行还是以｜
｜ ｜平稳为佳，宏观调控的目标就是尽可能熨平经济波动的幅度，防止市｜
｜ ｜场大起大落，如此才能从根本上有益于国民经济的发展。” ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ●大压力 ｜
｜ ｜ 发改委价格司发布一季度住房市场价格形势分析报告，从四个方｜
｜ ｜面阐述了全国房价整体仍将继续上涨的压力来源： ｜
｜ ｜ 一是流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一｜
｜ ｜定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升，也会推动房价上升；三是｜
｜ ｜近期股市深幅调整，大量资金逃离股市可能选择再次进入房市从而拉｜
｜ ｜动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场｜
｜ ｜。 ｜
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｜ 主 题 ｜国家正在进一步落实三项措施防止房价过快｜文章日期｜2008-04-23｜
｜ ｜ 上涨 ｜ ｜ ｜
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｜ 内 容 ｜ 基于对房价维持上涨趋势的判断，发改委价格司的报告又指出，｜
｜ ｜当前要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分析和预｜
｜ ｜判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施，着力稳定住房价格，防｜
｜ ｜止出现过快上涨趋势。 ｜
｜ ｜ 报告着重提出了目前国家正在进一步落实的三项措施。一是着力｜
｜ ｜解决城市低收入家庭住房困难，包括进一步建立健全城市廉租房制度｜
｜ ｜，逐步扩大廉租房的保障范围，合理确定廉租房保障对象和保障标准｜
｜ ｜，切实落实廉租房保障资金，多渠道增加廉租房房源；及改进和规范｜
｜ ｜经济适用房制度，合理确定经济适用房建设标准，规范经济适用房供｜
｜ ｜应对象，严格上市交易管理。 ｜
｜ ｜ 二是调整居住用地供应结构，包括在严控土地管理的同时，要调｜
｜ ｜整用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量｜
｜ ｜土地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，廉租房、经｜
｜ ｜济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量｜
｜ ｜不得低于居住用地供应总量的70%；同时合理引导住房需求，严格控 ｜
｜ ｜制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求。 ｜
｜ ｜ 三要加强房地产市场监管，包括严格经济适用房价格、廉租房租｜
｜ ｜金标准和政策租赁性住房租赁价格管理，使经济适用房销售价格和廉｜
｜ ｜租房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应；明确对限价房的销｜
｜ ｜售价格实行政府指导价管理，按照低于周边同品质普通商品住房销售｜
｜ ｜价格的一定比例，合理确定最高销售价格；同时加大市场整治力度，｜
｜ ｜制止哄抬房价等违法违规行为，合理引导正确的舆论导向，促进住房｜
｜ ｜市场健康发展。 ｜
｜ ｜ “在楼市大调整、走向不明朗的情况下，要防止投机现象死灰复｜
｜ ｜燃，避免房价出现报复性上涨。为了稳定房价，政府对楼市的调控、｜
｜ ｜对房贷的监管等，都不能有丝毫松懈。”中瑞市场研究有限公司的分｜
｜ ｜析师表示。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 1季度住房市场价格形势分析 ｜文章日期｜2008-04-23｜
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｜ 内 容 ｜ 今年1季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅 ｜
｜ ｜明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定的观望氛围。 ｜
｜ ｜ 一、基本情况 ｜
｜ ｜ （一）房价涨幅总体趋缓。今年1季度，全国70个大中城市新建 ｜
｜ ｜住房销售价格同比上涨11.8％，1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0｜
｜ ｜.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长｜
｜ ｜。二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势基本一致。分地区｜
｜ ｜看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以来一直呈负增长，｜
｜ ｜个别楼盘比其前期最高销售下降较多；杭州、南京等长三角城市房价｜
｜ ｜基本稳定，北京、天津、石家庄等环渤海主要城市小幅上升，但涨势｜
｜ ｜趋缓。乌鲁木齐、银川等西北主要城市涨幅高于全国平均涨幅。 ｜
｜ ｜ （二）住房成交量持续下降。1季度全国商品住房竣工面积6397 ｜
｜ ｜万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米，同比降低0.3% ｜
｜ ｜，虽然商品住房销售面积仍然大于竣工面积，但销售面积已呈现小幅｜
｜ ｜下降的趋势，未来住房供求矛盾会有所缓解。 ｜
｜ ｜ （三）房地产投资快速增长。今年1季度，房地产开发投资总额4｜
｜ ｜687亿元，同比增长32.3%，比去年同期涨幅高15.4个百分点。其中，｜
｜ ｜住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，比去 ｜
｜ ｜年同期分别上涨34.7%和36.7%。 ｜
｜ ｜ （四）房地产开发交易成本持续攀升。一是土地交易价格明显上｜
｜ ｜升。随着征地制度和土地使用制度改革和严格土地管理等措施的逐步｜
｜ ｜深入，土地资源价值显著提升。2007年1-4季度，居住用地交易价格 ｜
｜ ｜涨幅分别为8.9%、16.2%、17.4%和11.2%。2008年1季度，居住用地交｜
｜ ｜易价格上涨21.7%，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。二 ｜
｜ ｜是住房开发建设和交易成本增加进一步推高房价。资金和劳动力等生｜
｜ ｜产要素价格逐步上升，强制型住房节能环保标准的实施，拆迁费用的｜
｜ ｜提高，建材价格的上涨，导致住房开发成本持续上升，对房价特别是｜
｜ ｜中小城市房价产生明显影响。 ｜
｜ ｜ 二、走势判断及建议 ｜
｜ ｜ 从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产｜
｜ ｜在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动｜
｜ ｜住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，｜
｜ ｜大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通｜
｜ ｜环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情｜
｜ ｜况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，｜
｜ ｜从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市｜
｜ ｜场。我们认为,部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升 ｜
｜ ｜，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。 ｜
｜ ｜ 当前，要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分｜
｜ ｜析和预判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施；着力稳定住房价｜
｜ ｜格，防止出现过快上涨趋势。 ｜
｜ ｜ 一是要着力解决城市低收入家庭住房困难。要按照《关于解决城｜
｜ ｜市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）的要求，进｜
｜ ｜一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房的保障范围，合｜
｜ ｜理确定廉租住房保障对象和保障标准，切实落实廉租住房保障资金，｜
｜ ｜多渠道增加廉租住房房源。要改进和规范经济适用住房制度，合理确｜
｜ ｜定经济适用住房建设标准，规范经济适用住房供应对象，严格上市交｜
｜ ｜易管理。 ｜
｜ ｜ 二是要调整居住用地供应结构。在严控土地管理的同时，要调整｜
｜ ｜用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量土｜
｜ ｜地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，廉租住房、经｜
｜ ｜济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应｜
｜ ｜量不得低于居住用地供应总量的70%。同时要合理引导住房需求。严 ｜
｜ ｜格控制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求。 ｜
｜ ｜ 三是要加强房地产市场监管。要严格经济适用住房价格、廉租住｜
｜ ｜房租金标准和政策租赁性住房租赁价格管理，使经济适用住房销售价｜
｜ ｜格和廉租住房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应，切实体现｜
｜ ｜政府给予的各项优惠政策。要明确对限房价、限套型的普通商品住房｜
｜ ｜的销售价格实行政府指导价管理，按照低于周边同品质普通商品住房｜
｜ ｜销售价格的一定比例，合理确定最高销售价格。同时，要加大市场整｜
｜ ｜治力度，制止哄抬房价等违法违规行为，合理引导正确的舆论导向，｜
｜ ｜促进住房市场健康发展。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 房地产:大中城市房屋销售价格指数点评 ｜文章日期｜2008-04-23｜
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｜ 内 容 ｜ 事件： ｜
｜ ｜ 国家发展改革委公布2008年3月份全国70个大中城市房屋销售价 ｜
｜ ｜格指数。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨｜
｜ ｜幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点。｜
｜ ｜其中新建住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比2月低0.4个百分点； ｜
｜ ｜环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点；其中，90平方米及以下新｜
｜ ｜建住房销售价格环比上涨0.1%。 ｜
｜ ｜ 点评： ｜
｜ ｜ 新建商品住房销售价格继2月份以来，连续两月同比增幅下降0.4｜
｜ ｜%；环比继2007年12月份以来，连续四个月增幅保持在0.3%以内这样 ｜
｜ ｜一个比较低的增幅上。 ｜
｜ ｜ 从数据来看，政府对房地产行业进行调控的目的有所达成：即稳｜
｜ ｜定房价，防止房价大起大落。从这个角度讲，政府继续出台新的调控｜
｜ ｜房地产的政策的可能性较小。但是，我们也看到，进入3月以来全国 ｜
｜ ｜许多大中城市商品房交易量环比均出现大幅回升（可参阅《房地产行｜
｜ ｜业周报第4期：闹市中，我们究竟该爱谁？》），交易量的大幅增加 ｜
｜ ｜使房价上行压力依然存在，因此，据此判断，以往调控房地产政策发｜
｜ ｜生松动的可能性也不大。 ｜
｜ ｜ 目前，对房地产行业而言，关键是看楼市成交量能否继续保持3 ｜
｜ ｜月份的上升势头。如同股市，价格趋势的形成需要成交量持续确认一｜
｜ ｜样，楼市的回暖也需要持续的商品房成交量的确认。我们认为，未来｜
｜ ｜４月乃至５月商品房成交量情况将成为２００８年楼市整体走势的关｜
｜ ｜键。 ｜
｜ ｜ 未来楼市的走暖，将对整个房地产板块构成利好。但即使未来楼｜
｜ ｜市延续一季度的低迷，我们认为对于行业龙头而言，保持业绩的高增｜
｜ ｜长依然有较强的支撑。万科一季度销售面积和销售金额分别比同比增｜
｜ ｜长82.9%和119.1%；金地一季度销售面积和销售金额分别比同比增长4｜
｜ ｜2.98%和63.37%，就是最好的例证。 ｜
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｜ 主 题 ｜地产行业:房价上涨止步 行业不确定性增大｜文章日期｜2008-04-23｜
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｜ 内 容 ｜ 核心观点： ｜
｜ ｜ 1、国家统计局数据显示3月份全国房地产价格同比上涨10.7%， ｜
｜ ｜但环比涨幅仅0.3%，在强力调控下，房价上涨已经止步，以广州深圳｜
｜ ｜为代表的投资过热地区房价开始下跌，而自住需求旺盛的地区房价支｜
｜ ｜撑相对较强。 ｜
｜ ｜ 2、开发规模扩张、贷款余额大幅增加、销售资金回笼难度增大 ｜
｜ ｜、新增贷款难度加大，使得房地产开发企业面临越来越大的资金压力｜
｜ ｜，企业乃至整个行业将面临严峻的考验。在市场空间没有扩大、甚至｜
｜ ｜减少的情况下，不难预见行业内部将出现阵痛和分化。 ｜
｜ ｜ 3、保障性住房政策留给市场的空间以及原先较高的利润空间， ｜
｜ ｜使得房地产上市公司在困境中还是有一定的风险承受能力，虽然少数｜
｜ ｜企业有出现危机的可能，但对优质企业不应过度悲观。在08年资金压｜
｜ ｜力相对较小、项目销售顺畅的企业风险较小，投资价值较高。 ｜
｜ ｜ 4、考虑到行业前景的不确定性进一步加大和全年增速的预期下 ｜
｜ ｜降，以及市场估值水平的降低，我们维持房地产行业"中性"评级。 ｜
｜ ｜ 国家发改委、国家统计局调查显示，3月份，全国70个大中城市 ｜
｜ ｜房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0｜
｜ ｜.3%，涨幅比2月高0.1个百分点。2008年1季度，房屋销售价格上涨11｜
｜ ｜%，涨幅比上季度高0.8个百分点；房屋租赁价格上涨2.1%，涨幅比上｜
｜ ｜季度低1个百分点；土地交易价格上涨16.5%，涨幅比上季度高5.8个 ｜
｜ ｜百分点。 ｜
｜ ｜ 从前三个月的数据看，全国房价已经止住了上涨的脚步，在CPI ｜
｜ ｜高企的背景下，更显示出房价已经受到了宏观调控的明显抑制。这也｜
｜ ｜与我们之前房屋销售名义价格不会明显下跌的预期相符。民间资本一｜
｜ ｜度过分活跃的广州、深圳地区房价首先出现明显下跌，而同为一线城｜
｜ ｜市的北京、上海房价相对坚挺，表明在金融政策紧缩的条件下，自住｜
｜ ｜等刚性需求将是房屋价格的主要支撑，因此供求关系不同的各地房价｜
｜ ｜走势也呈现明显分化。 ｜
｜ ｜ 一线城市中广州、深圳在房价明显下跌，甚至回到一年前的水平｜
｜ ｜后，成交量已经开始明显扩大，意味着房价已经找到了支撑，下跌空｜
｜ ｜间不大；而北京、上海仅靠自住需求的释放，就将房价支撑在当前水｜
｜ ｜平；二线城市也有一定的分化，但大致的走势有跟随一线城市的规律｜
｜ ｜，同时考虑到部分炒房资金可能从一线城市部分撤出而流入房价相对｜
｜ ｜较低的二线城市，因此二线城市房价普遍出现明显下跌的可能性不大｜
｜ ｜，但不排除部分涨幅过大地区房价向下调整的可能。 ｜
｜ ｜ 我们认为，房价的变动是政策和市场调节的表现之一，其调整的｜
｜ ｜动机实为寻求价量之间新的平衡。近期房价的调整是以维持足够的成｜
｜ ｜交量为限，因此应更多关注价格变动对企业利润水平的影响。 ｜
｜ ｜ 二、资金压力加大，企业面临考验 ｜
｜ ｜ 2007年度，每股经营性现金流低于－1元的有17家地产上市公司 ｜
｜ ｜，而每股现金流净额高于1元只有19家公司。其中有6家公司高于3元 ｜
｜ ｜；自由现金流方面，只有26家公司为正值；另外有6只股票每股现金 ｜
｜ ｜流量净额同时为负。上市公司现金流状况显示，企业面临的资金压力｜
｜ ｜在2008年将开始显现。 ｜
｜ ｜ 08年以来全国房地产行业完成投资额、购置土地面积、施工面积｜
｜ ｜、新开工面积仍呈现明显的增长态势，上市公司无疑也在这一行列中｜
｜ ｜。加上国家土地管理部门对于土地储备开发的时间要求，使得之前大｜
｜ ｜规模扩张土地储备的企业不得不加快开发，加大投入。保守假设2008｜
｜ ｜年房地产板块上市公司的营业成本增加16%（PPI增长6%，开工面积增｜
｜ ｜长10%），08年仅从施工增长的角度看，行业对于资金的需求就将增 ｜
｜ ｜加180亿左右。 ｜
｜ ｜ 我们统计了证监会房地产板块上市公司的借款总额，按照不同时｜
｜ ｜期的参考利率水平作不严密的估算，所有上市公司08年偿还贷款本息｜
｜ ｜的支出可能增加超过200亿。这样计算还未考虑银根紧缩情况下企业 ｜
｜ ｜贷款实际利率会显著高于基准利率。 ｜
｜ ｜ 考虑以上两块资金需求，行业总营业收入增长超过50%的2007年 ｜
｜ ｜，总营业收入的增加值也仅有625亿，如果08年房地产上市公司总收 ｜
｜ ｜入增幅低于25%，整个板块将很可能入不敷出，届时肯定将有企业面 ｜
｜ ｜临生存危机。不幸的是，我们认为板块实现这种总收入增幅的难度很｜
｜ ｜大。当然，不排除板块内的主要上市公司成功进行股权融资或者吸引｜
｜ ｜其他投资等可能，这也许会较显著缓解企业的资金压力。 ｜
｜ ｜ 三、市场空间和利润空间仍然存在，对板块内优质企业不应过度｜
｜ ｜悲观 ｜
｜ ｜ 根据网上签约数量的统计，3月份北京二手房市场成交还比翻番 ｜
｜ ｜，上海环比增长70%，深圳在成交均价略降的同时实现了成交量增长1｜
｜ ｜14%。二手房成交的回暖显示了市场真实需求释放的能量，而新房成 ｜
｜ ｜交的回暖幅度往往超过二手房。 ｜
｜ ｜ 我们在之前的报告中已经提到，年初的淡季有周期性因素，而政｜
｜ ｜府加大保障性住房的政策力度还不至于取代所有的商品房供应，住房｜
｜ ｜的大部分需求还是要靠市场来满足，因此随着市场的回暖，定位合理｜
｜ ｜的项目销售前景依然可以乐观预期。 ｜
｜ ｜ 截至4月20日，已公布2007年报的68家房地产上市公司主营业务 ｜
｜ ｜毛利率按销售收入的加权平均值为39.3%，而这一数据在2006年为34.｜
｜ ｜3%，2005年为31.8%。2007年度市场景气的大幅提高，也为企业创造 ｜
｜ ｜了优裕的生存环境，我们推断，部分企业的利润空间仍然很大，行业｜
｜ ｜对于利润水平下降仍然有一定的承受能力。 ｜
｜ ｜ 我们认为，在市场景气下降、企业资金压力增大的环境下，大部｜
｜ ｜分企业会选择牺牲利润率来加速销售以取得赖以生存的资金。而需求｜
｜ ｜支持的市场空间实际上仍算充分，因此行业调整虽然会使部分企业步｜
｜ ｜履维艰，但也会给一些企业提供机遇。板块内仍有许多企业从收入增｜
｜ ｜长、利润率水平、资产结构、周转率等角度看均属于优质公司范畴。｜
｜ ｜ 虽然行业面临困难，但也不应过于悲观，更没有理由认为所有房｜
｜ ｜地产开发商都有破产的可能。当前来看，现金相对充足、项目销售回｜
｜ ｜款正常、借款尤其是短期借款余额相对较小的公司风险较小，而广泛｜
｜ ｜布局、主要项目所处区域市场相对景气、营销策略能够有效推进项目｜
｜ ｜销售的公司前景相对更好。 ｜
｜ ｜ 四、行业和重点公司事件点评 ｜
｜ ｜ 1、央行再次提高准备金率，银行进一步提高对房地产开发企业 ｜
｜ ｜和个人购房的贷款限制 ｜
｜ ｜ 金融政策的紧缩是造成房地产市场转向的最重要因素，对行业影｜
｜ ｜响明显为负面。本轮周期的10次加息和14次提高存款准备金率的累积｜
｜ ｜效应已经达到惊人的程度。商业银行贷款增量的严格控制，以及对房｜
｜ ｜地产行业的针对性限制，使得房地产市场供求双方的资金都出现紧张｜
｜ ｜。对购房者而言，投资需求将会明显下降，自住需求也将进一步受到｜
｜ ｜抑制；对企业而言，贷款难度的加大和成本的提高将不仅会使行业08｜
｜ ｜年用于还贷的财务费用大大增加，甚至会因贷款难以满足资金需求而｜
｜ ｜使项目进度停顿。相对而言，营业收入相对借款总额更富余的公司风｜
｜ ｜险较小。 ｜
｜ ｜ 2、万科一季度销售面积和金额同比分别增长82.9%和119.1% ｜
｜ ｜ 我们认为这是行业龙头发挥先行优势的典范，并不"实在"的降价｜
｜ ｜却对销售起到"实在"的刺激，加速回流资金缓解压力，同时也是收回｜
｜ ｜拳头准备在出现机遇时出击。不管行业的景气程度有多大变动，公司｜
｜ ｜一季度的表现已经让我们对其全年业绩比较放心，问题只在于股票市｜
｜ ｜场市盈率水平的变化。另外，公司股权激励计划的行权条件不仅对业｜
｜ ｜绩增长提出要求，也把保持公司股价上涨列入其中，这也是支撑股价｜
｜ ｜的重要侧面因素。我们维持对公司08年1.05元、09年1.43元的每股收｜
｜ ｜益预期。 ｜
｜ ｜ 3、保利地产一季度业绩超预期 ｜
｜ ｜ 公司一季报显示销售面积和金额同比增长16.5%和8.5%，营业收 ｜
｜ ｜入和净利润同比分别增长89.6%和253.3%。业绩的增长主要来自结算 ｜
｜ ｜的加速。公司在广州市场惨淡的情况下还能保持一定的销售增长值得｜
｜ ｜肯定，但我们更关注公司07年以来极速扩大开发规模后能否保持未来｜
｜ ｜业绩的高成长。公司的优势在于IPO募集资金以及大量预收帐款使得 ｜
｜ ｜资金相对充沛，但也面临广州区域项目和大量中高档项目的销售挑战｜
｜ ｜。由于公司有数额巨大的未结算收入，08年业绩有较强保证，我们维｜
｜ ｜持公司08年1.2元、09年1.75元的每股收益预期（对应扩张后股本） ｜
｜ ｜。 ｜
｜ ｜ 4、深振业一季报每股收益0.91元，上半年净利润预增190% ｜
｜ ｜ 公司项目数量有限，但土地成本普遍较低，利润空间巨大。主要｜
｜ ｜收入来源星海名城六期所处位置较好，定位中高端，并未采取降价策｜
｜ ｜略仍保持销售顺畅，一季报显示销售毛利率达到68%。公司08年主要 ｜
｜ ｜可售项目为星海名城六期、振业城等，虽然深圳地区市场波动性较大｜
｜ ｜，但是公司这两个项目的销售较为正常。我们暂时维持08年、09年每｜
｜ ｜股收益1.43元、1.88元的预期。 ｜
｜ ｜ 五、业绩预测和投资评级 ｜
｜ ｜ 考虑到行业前景的不确定性进一步加大和全年增速的预期下降，｜
｜ ｜以及市场估值水平的降低，我们维持房地产行业"中性"评级。 ｜
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