☆经营投资☆ ◇港澳资讯000002 更新日期：2006-10-19◇ 灵通V4.0
经营情况评述：
【2006年半年报】
管理层讨论与分析
1、公司报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业的房地产开发公司，主要产品为商品住宅，期内，结算面积90.1万平方米，较上年同期上升51.9%；结算收入65.4亿元，较上年同期增长53.9%；毛利率约为34.6%。
（单位：万元）
主营业务收入 主营业务成本
行业
金额 增（减） 金额 增（减）
房地产 653,978.77 53.90% 389,176.84 55.77%
物业管理注2 7,789.55 -8.06% 7,176.93 -11.49%
其他注3 0 -100% 0 -100%
合计 661,768.32 52.68% 396,353.77 53.65%
接上表： 主营业务收入 主营业务成本
行业
金额 增（减） 金额 增（减）
房地产 653,978.77 53.90% 389,176.84 55.77%
物业管理注2 7,789.55 -8.06% 7,176.93 -11.49%
其他注3 0 -100% 0 -100%
合计 661,768.32 52.68% 396,353.77 53.65%
注：
1.毛利率的计算已扣除相应的营业税金及附加；
2.物业管理净利润增幅较大是由于上年同期物业管理略有亏损所致；
3.其他净利润减幅较大是由于本报告期摊销了股权激励基金7085万元。
（1） 主要资产负债项目及经营成果指标比较情况
项目 2006-6-30 2005-12-31
资产总额 2,872,782.12 2,199,239.21
货币资金 342,687.34 324,903.47
其它应收款 80,133.04 70,496.97
177,068.83 184,412.97
长期投资
短期借款 199,275.60 90,000.00
预收账款 497,214.04 466,415.28
其它应付款 105,125.19 121,090.17
股东权益 1,040,288.82 830,960.26
项目 2006年1-6月 2005年1-6月
主营业务收入 661,768.32 433,422.82
226,372.88 151,602.90
主营业务利润
营业费用 21,777.57 17,463.50
营业利润 172,252.99 113,397.55
利润总额 177,235.96 110,501.73
所得税 54,539.66 29,182.49
净利润 122,079.59 79,505.26
接上表：项目 变动幅度 说明
资产总额 30.63% 业务规模扩大、净资产及负债增长
货币资金 5.47% 业务规模扩大及备付款增多
其它应收款 13.67% 投标保证金增加
出让南都青晨的股权和投资差额摊
-3.98%
长期投资 销
短期借款 121.42% 融资结构变化,短期借款增加
预收账款 6.60% 预售楼宇增加
其它应付款 -13.18% 支付上海南都股权转让款
股东权益 25.19% 净利润的增长和可转债转股
项目 变动幅度 说明
主营业务收入 52.68% 房地产开发销售业务规模增长
地产业务收入增加及结算项目毛利
49.32%
主营业务利润 率较高
营业费用 24.70% 地产业务规模增加的正常增长
营业利润 51.90% 主营业务利润增长
利润总额 60.39% 营业利润增长
所得税 86.89% 利润总额增长
净利润 53.55% 利润总额增长
（3）主要业务分地区情况说明
公司主要从事房地产业务，期内，实现结算面积90.1万平方米，比上年同期上升51.9％。报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
(单位：万元、万平米)
城市 主营业务收入 比例 净利润 比例 结算面积 比例
珠江三角洲区域
深圳 183,284 28.03% 51,423 38.99% 19.86 22.05%
广州 42,530 6.50% 6,500 4.93% 6.74 7.48%
东莞 5,610 0.86% (310) -0.24% 1.40 1.55%
中山 17,156 2.62% 744 0.56% 5.30 5.88%
小计 248,580 38.01% 58,357 44.24% 33.30 36.96%
长江三角洲区域
上海 214,948 32.87% 56,259 42.65% 19.37 21.49%
南京 9,787 1.50% 249 0.19% 1.75 1.94%
南昌 16,899 2.58% 2,115 1.60% 5.01 5.56%
无锡 2,630 0.40% (988) -0.75% 0.86 0.97%
小计 244,264 37.35% 57,635 43.69% 26.99 29.96%
环渤海区域
北京 52,091 7.97% 2,788 2.11% 7.85 8.72%
天津 49,974 7.64% 9,975 7.56% 6.89 7.65%
沈阳 9,733 1.49% (831) -0.63% 2.38 2.64%
大连 4,126 0.63% (226) -0.17% 0.70 0.78%
长春 6,148 0.94% 100 0.08% 1.72 1.90%
鞍山 4,978 0.76% 677 0.51% 1.53 1.69%
小计 127,050 19.43% 12,483 9.46% 21.07 23.38%
其他
武汉 4,995 0.76% (421) -0.32% 1.30 1.44%
成都 29,090 4.45% 3,857 2.93% 7.44 8.26%
小计 34,085 5.21% 3,436 2.61% 8.74 9.70%
合计 653,979 100.00% 131,911 100.00% 90.10 100.00%
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券，募集资金于2004年9月30日到位。
上述募集资金投资于深圳、上海、广州、南京等六个项目，该等项目目前开发进度、市场表现各有差异。由于市场环境变化，南京光明城市项目已结算部分目前略有亏损。但从募集资金整体使用情况看，预计投入项目的整体销售净利率约15%，整体投资收益率约20%，高于募集说明书承诺水平，本次募集资金整体将获得良好回报。
截止本报告期末，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
可转债申报情况
投资项目 承诺投资 销售净 承诺投资
金额 利率 收益率
深圳万科城项目
（原“深圳坂雪岗 40,000 11.4% 14.0%
项目”）
广州四季花城项目 40,000 11.1% 14.4%
上海朗润园项目 40,000 14.9% 20.6%
上海七宝镇53#地
20,000 19.6% 30.7%
块
南京光明城市 30,000 10.3% 13.0%
武汉城市花园 25,289 14.9% 20.8%
合 计 195,289 12.8% 16.8%
接上表： 截止目前使用情况
项目
投资项目 已完成投 已结算销 已结算投
进度
资金额 售净利率 资收益率
深圳万科城项目
（原"深圳坂雪 40,000 15.41% 20.06% 67.49%
项目"）
广州四季花城项 40,000 18.97% 29.24% 63.78%
上海朗润园项目 39,999 25.26% 45.08% 70.00%
上海七宝镇
9,195 0.00%
块
南京光明城市 29,997 -6.17% -6.13% 49.00%
武汉城市花园 25,289 11.49% 14.91% 56.63%
合 计 184,480 17.02% 24.39%
注：项目资金投入、进度及预期收益说明：
①上海朗润园本期实现结算面积9.2万平米，金额10.9亿元。该项目目前售价高于募集说明书预计价格，单位利润有大幅度上升，项目整体收益率比募集说明书承诺水平有较大提高；
②上海七宝镇53#地块受政府地铁站建设影响，未能如期开工，项目整体开发计划也将根据地铁站建设进度相应调整；但同时地铁的修建也将极大地提升地块的价值；
③南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈、配套不完善等多重影响，销售情况不理想，项目自身占压资金量比较大。综合考虑各项因素，公司决定将实现现金回笼作为首要目标。项目已结算部分销售毛利率6.7%，但由于前期营销推广费投入较多，已结算部分目前体现亏损。后续经营将着力改善、实现项目整体盈利；
④武汉城市花园由于前期销售价格较低等原因，已结算部分的投资收益率低于募集说明书承诺的项目整体投资收益率水平，但目前该项目售价呈上升趋势。
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
A、本公司于本报告期以按3.89亿元的价格受让了北京市朝万房地产开发中心（以下简称“朝
万中心”，包括母体公司和2家子公司）60%的股权。朝万中心成立于2005年12月1日，注
册资本人民币20,000万元，经营范围主要为房地产综合开发。2006年3月1日朝万中心正
式更名为“北京市朝阳万科房地产开发有限公司”。
B、报告期内，公司为项目发展需要发起设立和增资公司16家，合计投入注册资金90,410万
元。
②其他投资情况
报告期内，公司通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目22个，总占地面积约277.3万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约338.8万平方米。项目详细情况如下：
权益
地区 新增项目名称 地理位置
比例
广州康王路项目 荔湾路 100%
广州市
广州天马河项目 花都区 100%
东莞阳光山庄 常平镇 100%
东莞市
东莞大岭山项目 大岭山镇 100%
佛山顺德项目 顺德中心区 100%
佛山市
南海桂城A7地块 南海区 100%
厦门市 厦门吕岭项目 厦门岛 100%
上海白马后期 松江区 70%
上海市 上海大千美墅 七宝镇 51%
上海吴泾镇锦川项目 闵行区 90%
无锡市 无锡长江路项目 新区 70%
杭州市 九堡项目 江干区 100%
工业园区4、5号地块 工业园区 51%
苏州市
苏州冶金厂项目 沧浪区 100%
北京六里屯17# 朝阳区 60%
北京公园5号三期 朝阳区 60%
北京市
北京石佛营三期 朝阳区 60%
北京万恒项目 丰台区 50%
天津市 天津时尚广场 开发区 45%
成都市 成都沙湾项目 金牛区 100%
武汉普天项目 武昌区 100%
武汉市
京汉大道项目 江汉区 100%
合计
接上表： 占地面积 规划建筑 万科权益建筑
地区 项目进度
（平方米）面积（平方米） 面积(平方米)
6,576 70,083 70,083 已开工
广州市
61,324 159,879 159,879 前期
526,314 294,255 294,255 已开工
东莞市
146,676 91,966 91,966 前期
197,500 318,500 318,500 已开工
佛山市
110,001 242,000 242,000 前期
厦门市 55,657 166,972 166,972 前期
246,790 246,790 172,753 前期
上海市 315,865 252,692 128,873 前期
141,239 211,858 190,672 前期
无锡市 86,000 225,285 157,700 已开工
杭州市 84,438 219,400 219,400 前期
155,677 124,542 63,516 前期
苏州市
134,800 242,300 242,300 前期
14,106 46,988 28,193 已开工
36,543 96,240 57,744 前期
北京市
12,534 17,260 10,356 前期
273,500 416,500 208,250 前期
天津市 64,000 312,100 140,445 前期
成都市 42,435 186,557 186,557 已开工
36,389 87,335 87,335 已开工
武汉市
25,105 150,262 150,262 前期
2,773,469 4,179,763 3,388,010
此外，公司正在办理有关转让手续的新增项目14个，占地面积合计159.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计228.6万平方米。
期后事项：
2006年7月19日，公司与深圳市九州房地产开发有限公司签署协议，将获得深圳龙岗中心城“新老西村”旧改项目。该项目位于深圳市龙岗区中心城龙城广场西侧，总用地面积23.6万平方米（其中净用地面积21.3万平方米），总建筑面积约58.7万平方米。
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内，公司实际经营成果不存在与期初计划的重大差异。
5、下半年工作计划
下半年公司工作围绕的重点之一是进一步落实年初制定的开工和竣工计划。公司将根据各地供应结构调控细则的要求，适时调整尚未开工项目的规划设计，充分发挥公司在中小型住宅探索上的先发优势，切实降低报批报建工作延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的影响。同时进一步发挥产品创新、客户细分与客户忠诚等方面的优势，应对市场已经出现或可能出现的观望情绪，维持良好的销售局面，确保下半年及明年上半年经营业绩和增长计划的实现。
下半年公司将继续推进既定的发展策略，充分利用行业调控所带来的机遇，加大行业资源整合的力度，并优先选择获取能于2007年和2008年为集团带来稳定收益的项目。与持续快速增长计划相配套，公司将力争于年内完成非公开发行这一股权融资工作，为抓住项目发展机遇提供资金支持。此外，公司将继续面向未来推进自身变革。为此，下半年公司将进一步拓展多元化融资渠道，并实施更广泛的合作，进一步提高资金运作效率和回报率。而面对更长远的未来，公司将持续推进住宅产业化探索，打造基于行业未来全新格局下的核心竞争力。
投资情况说明：
公司投资情况
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券，募集资金于2004年9月30日到位。
上述募集资金投资于深圳、上海、广州、南京等六个项目，该等项目目前开发进度、市场表现各有差异。由于市场环境变化，南京光明城市项目已结算部分目前略有亏损。但从募集资金整体使用情况看，预计投入项目的整体销售净利率约15%，整体投资收益率约20%，高于募集说明书承诺水平，本次募集资金整体将获得良好回报。
截止本报告期末，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
可转债申报情况
投资项目 承诺投资 销售净 承诺投资
金额 利率 收益率
深圳万科城项目
（原“深圳坂雪岗 40,000 11.4% 14.0%
项目”）
广州四季花城项目 40,000 11.1% 14.4%
上海朗润园项目 40,000 14.9% 20.6%
上海七宝镇53#地
20,000 19.6% 30.7%
块
南京光明城市 30,000 10.3% 13.0%
武汉城市花园 25,289 14.9% 20.8%
合 计 195,289 12.8% 16.8%
接上表： 截止目前使用情况
项目
投资项目 已完成投 已结算销 已结算投
进度
资金额 售净利率 资收益率
深圳万科城项目
（原"深圳坂雪 40,000 15.41% 20.06% 67.49%
项目"）
广州四季花城项 40,000 18.97% 29.24% 63.78%
上海朗润园项目 39,999 25.26% 45.08% 70.00%
上海七宝镇
9,195 0.00%
块
南京光明城市 29,997 -6.17% -6.13% 49.00%
武汉城市花园 25,289 11.49% 14.91% 56.63%
合 计 184,480 17.02% 24.39%
注：项目资金投入、进度及预期收益说明：
①上海朗润园本期实现结算面积9.2万平米，金额10.9亿元。该项目目前售价高于募集说明书预计价格，单位利润有大幅度上升，项目整体收益率比募集说明书承诺水平有较大提高；
②上海七宝镇53#地块受政府地铁站建设影响，未能如期开工，项目整体开发计划也将根据地铁站建设进度相应调整；但同时地铁的修建也将极大地提升地块的价值；
③南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈、配套不完善等多重影响，销售情况不理想，项目自身占压资金量比较大。综合考虑各项因素，公司决定将实现现金回笼作为首要目标。项目已结算部分销售毛利率6.7%，但由于前期营销推广费投入较多，已结算部分目前体现亏损。后续经营将着力改善、实现项目整体盈利；
④武汉城市花园由于前期销售价格较低等原因，已结算部分的投资收益率低于募集说明书承诺的项目整体投资收益率水平，但目前该项目售价呈上升趋势。
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
A、本公司于本报告期以按3.89亿元的价格受让了北京市朝万房地产开发中心（以下简称“朝
万中心”，包括母体公司和2家子公司）60%的股权。朝万中心成立于2005年12月1日，注
册资本人民币20,000万元，经营范围主要为房地产综合开发。2006年3月1日朝万中心正
式更名为“北京市朝阳万科房地产开发有限公司”。
B、报告期内，公司为项目发展需要发起设立和增资公司16家，合计投入注册资金90,410万
元。
②其他投资情况
报告期内，公司通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目22个，总占地面积约277.3万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约338.8万平方米。项目详细情况如下：
权益
地区 新增项目名称 地理位置
比例
广州康王路项目 荔湾路 100%
广州市
广州天马河项目 花都区 100%
东莞阳光山庄 常平镇 100%
东莞市
东莞大岭山项目 大岭山镇 100%
佛山顺德项目 顺德中心区 100%
佛山市
南海桂城A7地块 南海区 100%
厦门市 厦门吕岭项目 厦门岛 100%
上海白马后期 松江区 70%
上海市 上海大千美墅 七宝镇 51%
上海吴泾镇锦川项目 闵行区 90%
无锡市 无锡长江路项目 新区 70%
杭州市 九堡项目 江干区 100%
工业园区4、5号地块 工业园区 51%
苏州市
苏州冶金厂项目 沧浪区 100%
北京六里屯17# 朝阳区 60%
北京公园5号三期 朝阳区 60%
北京市
北京石佛营三期 朝阳区 60%
北京万恒项目 丰台区 50%
天津市 天津时尚广场 开发区 45%
成都市 成都沙湾项目 金牛区 100%
武汉普天项目 武昌区 100%
武汉市
京汉大道项目 江汉区 100%
合计
接上表： 占地面积 规划建筑 万科权益建筑
地区 项目进度
（平方米）面积（平方米） 面积(平方米)
6,576 70,083 70,083 已开工
广州市
61,324 159,879 159,879 前期
526,314 294,255 294,255 已开工
东莞市
146,676 91,966 91,966 前期
197,500 318,500 318,500 已开工
佛山市
110,001 242,000 242,000 前期
厦门市 55,657 166,972 166,972 前期
246,790 246,790 172,753 前期
上海市 315,865 252,692 128,873 前期
141,239 211,858 190,672 前期
无锡市 86,000 225,285 157,700 已开工
杭州市 84,438 219,400 219,400 前期
155,677 124,542 63,516 前期
苏州市
134,800 242,300 242,300 前期
14,106 46,988 28,193 已开工
36,543 96,240 57,744 前期
北京市
12,534 17,260 10,356 前期
273,500 416,500 208,250 前期
天津市 64,000 312,100 140,445 前期
成都市 42,435 186,557 186,557 已开工
36,389 87,335 87,335 已开工
武汉市
25,105 150,262 150,262 前期
2,773,469 4,179,763 3,388,010
此外，公司正在办理有关转让手续的新增项目14个，占地面积合计159.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计228.6万平方米。
期后事项：
2006年7月19日，公司与深圳市九州房地产开发有限公司签署协议，将获得深圳龙岗中心城“新老西村”旧改项目。该项目位于深圳市龙岗区中心城龙城广场西侧，总用地面积23.6万平方米（其中净用地面积21.3万平方米），总建筑面积约58.7万平方米。
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内，公司实际经营成果不存在与期初计划的重大差异。
5、下半年工作计划
下半年公司工作围绕的重点之一是进一步落实年初制定的开工和竣工计划。公司将根据各地供应结构调控细则的要求，适时调整尚未开工项目的规划设计，充分发挥公司在中小型住宅探索上的先发优势，切实降低报批报建工作延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的影响。同时进一步发挥产品创新、客户细分与客户忠诚等方面的优势，应对市场已经出现或可能出现的观望情绪，维持良好的销售局面，确保下半年及明年上半年经营业绩和增长计划的实现。
下半年公司将继续推进既定的发展策略，充分利用行业调控所带来的机遇，加大行业资源整合的力度，并优先选择获取能于2007年和2008年为集团带来稳定收益的项目。与持续快速增长计划相配套，公司将力争于年内完成非公开发行这一股权融资工作，为抓住项目发展机遇提供资金支持。此外，公司将继续面向未来推进自身变革。为此，下半年公司将进一步拓展多元化融资渠道，并实施更广泛的合作，进一步提高资金运作效率和回报率。而面对更长远的未来，公司将持续推进住宅产业化探索，打造基于行业未来全新格局下的核心竞争力。
经营情况评述：
【2006年一季报】
管理层讨论与分析
公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
1-3月份虽然整体商品住宅市场价格趋于平稳，但部分城市价格涨幅仍然较大。政府在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时，表示将继续严格执行宏观调控政策，解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施，继续整顿房地产业的市场秩序。
本公司一贯认为，欲对中国房地产行业的前景做出全面判断，必须兼顾行业的两个基本特征。
一方面，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民的购买力也正在稳步增长，以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的趋势，中国住宅市场无与伦比的未来需求，不会发生改变。因而行业的未来前景毋庸置疑。
但另一方面，住宅不仅是一种商品，而且还具有独特的社会属性的所有社会成员必须的生活物资，房价的变化牵动千家万户，一旦房价出现过快的上涨，政府加以调控的决心也同样毋庸置疑。
因此本公司管理层认为，2006年现有的调控政策将稳定执行下去，并逐渐显现效果。针对市场的实际情况，不排除有进一步调控措施出台的可能。对于调控已经产生明显影响的长三角地区，其影响将至少延续到2006年底。
之前公司多次表示，平稳增长才是行业之福。对整个行业而言，调控将带来短期阵痛，但长远影响是积极的，房地产行业将走向更加健康的发展道路。而对于优秀企业而言，调控带来的主要是机会。调控将使行业规范程度上升、对资金实力的门槛提高，对信用良好、规范运营的企业有利，有助于行业恢复优胜劣汰的竞争机制。因此房地产企业的分化在未来必然更加明显，优秀企业将迎来更为广阔的发展空间。
2005年公司在宏观调控中保持了快速的增长，此种经营成果的取得，主要得益于公司对经营环境变化的预先察觉与及时应对。而在本报告期初，管理层对未来信心更为强劲，认为未来数年将是万科新的一轮高速发展期。
行业宏观调控的持续深入，为公司快速增长提供了机遇。土地和信贷政策将促使行业整合速度加快，存量土地资源在宏观调控深入之后将被逐步激活，通过资源整合的方式，万科将能够以更高效率和质量来获取项目资源；而股权分置改革的完成和多元化融资安排，能够给万科的快速成长提供稳健的资金支持。
为了给未来的发展奠定良好基础，公司将深入实施客户细分战略，加快产品品类化进程，提高产品创新能力；通过加强合作，扩大规模，提高市场占有率和品牌影响力，扩大规模效应；增加成熟产品应用比例，加快项目开发节奏，提高资金的利用效率和周转速度，提升资产收益水平。
同时2006年公司将加强项目发展力度。报告期内公司实现了与朝阳区国资委的合作，成功受让朝万中心的60%的产权。1-3月份，公司新增项目12个，规划建筑面积合计184.1万平方米。
报告期内公司实现销售面积38.8万平方米，销售金额22.9亿元。与去年同期相比，分别增长4.0％和-6.9％。从表面数字看，本报告期销售增长状况并不理想，但导致这一结果的首要原因，并不是本报告期内的销售局面，而是上一年度公司为提前应对经营环境变化做出的调整。
珠三角与长三角历来为公司最大的两个区域市场。2004年底至2005年初，公司认为，珠三角房价表现平和，但也意味着较低的市场风险；长三角上升势头强劲，但也包含着较大的波动可能。鉴于此种情况，公司预先对2005年经营节奏做出了一定调整；尤其是第一季度，加快了长三角市场的推盘速度。事实证明这一应对措施非常及时，有力保证了公司2005年良好业绩的取得。这一调整显著增加了2005年一季度公司销售规模，同时也使得2006年一季度销售增长速度出现表面减缓的现象。
除长三角上年度销售调整外，近期公司推盘安排对销售数字也存在相当影响。房地产销售带有季节性特点，一般来说一季度销售占全年总量比例较低。因基数较低，推盘量的波动幅度也比较大。尤其本年度公司新项目大部分安排在5月份以后发售，本报告期内仅有沈阳万科城开盘，而去年已经进入在售阶段的项目，部分进入尾盘期。因此从销售安排上看，本报告期处于"老盘退市，新盘未出"的过渡阶段。总体可售资源的相对较少，以及长三角的特殊因素，本季度预售情况与上年基本持平。
基于以上分析，管理层对全年实现业绩持续增长仍然怀有充足的信心。
报告期内，公司累计结算面积34.0万平方米，实现结算收入22.5亿元。1-3月份，公司实现营业收入22.8亿元，净利润3.9亿元，同比增长21.1%、54.1%。
报告期末，公司尚有70万平方米已销售面积尚未竣工结算，金额合计约48.8亿元。
报告期新增项目明细情况
报告期内公司新获取项目12个，规划建筑面积合计184.1万平方米，详细情况如下：
（1）2006年1月13日，公司以拍卖方式取得成都市金牛区沙湾地块，该项目土地面积和当前规划建筑面积分别为4.2万平方米和18.7万平米。
（2）2006年1月13日，公司取得以挂牌方式出让的无锡市长江北路东侧地块129亩地块，该项目土地面积和当前规划建筑面积分别为8.6万平方米和22.5万平方米。
（3）2006年1月15日，公司取得上海白马后期用地，该项目土地面积24.7万平米，当前规划建筑面积为24.7万平米。
（4）2006年1月27日，公司取得以挂牌方式出让的佛山顺德中心区地块，该项目土地面积为19.8万平米，当前规划建筑面积为31.9万平米。
（5）2006年2月10日，公司取得以挂牌方式出让的武汉市武昌中心城区普天地块土地使用权，该宗地块规划用地总面积3.6万平方米，当前规划建筑面积8.7万平方米。
（6）2006年2月13日，公司取得以挂牌方式出让的广州荔湾中心城区康王路地块商住用地土地使用权，该项目规划用地总面积0.7万平方米，当前规划建筑面积7.0万平方米。
（7）2006年3月24日，公司取得以挂牌方式出让的广州花都区新华镇天马河以西工业大道北侧地块居住用地土地使用权，该项目用地总面积6.1万平方米，当前规划建筑面积16.0万平方米。
占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 毛利率（%）
房地产开发 2,249,904,198.28 1,369,039,261.35 33.19%
物业管理和其他 34,424,711.08 35,972,139.65 -10.66%
报告期利润构成情况（主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动及原因的说明）
投资情况说明：
公司投资情况
报告期内，本集团长期投资净额较上年增加174,905万元，增幅1840％。被投资公司的名称、主要经营活动、占被投资公司的权益比例等见会计报表注释4.1。
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券，募集资金于2004年9月30日到位。
上述募集资金投资于深、沪、穗、宁等六个项目，该等项目目前开发进度、市场表现各有差异。由于市场环境变化，南京光明城市项目已结算部分目前略有亏损。但从募集资金整体使用情况看，预计投入项目的整体销售净利率约15%，整体投资收益率约20%，高于募集说明书承诺水平，本次募集资金将获得良好回报。
截止本报告期末，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
可转债申报情况
投资项目 承诺投资 销售净 承诺投资
金额 利率 收益率
深圳万科城项目(原
40,000 11.4% 14.0%
“深圳坂雪岗项目")
广州四季花城项目 40,000 11.1% 14.4%
上海朗润园项目 40,000 14.9% 20.6%
上海七宝镇53#地块 20,000 19.6% 30.7%
南京光明城市 30,000 10.3% 13.0%
武汉城市花园 25,289 14.9% 20.8%
合 计 195,289 12.8% 16.8%
续上表
截止目前使用情况
投资项目 已完成投 已结算销 已结算投资 项目进度
资金额 售净利率 收益率
深圳万科城项目(原
40,000 11.6% 14.3% 56.7%
"深圳坂雪岗项目")
广州四季花城项目 40,000 17.1% 25.5% 62.1%
上海朗润园项目 34,575 - - 65.0%
上海七宝镇53#地块 9,225 - - -
南京光明城市 27,365 -9.4% -9.1% 42.5%
武汉城市花园 25,289 11.4% 14.7% 48.7%
合 计 176,454 11.8% 15.3%
注：项目资金投入、进度及预期收益说明：
①上海朗润园已实现销售面积5.4万平米，合同总额6.4亿元，但尚未实现竣工结算。该项目目前售价高于募集说明书预计价格，单位利润有大幅度上升，项目整体收益率比募集说明书承诺水平有较大提高。
②上海七宝镇53#地块受政府地铁站建设影响，未能如期开工，项目整体开发计划也将根据地铁站建设进度相应调整；但同时地铁的修建也将极大地提升地块的价值。
③南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈、配套不完善等多重影响，销售情况不理想，项目自身占压资金量比较大。综合考虑各项因素，公司决定将实现现金回笼作为首要目标。项目已结算部分销售毛利率3.3%，但由于前期营销推广费投入较多，已结算部分目前体现亏损。后续经营将着力改善、实现项目整体盈利。
④武汉城市花园由于前期销售价格较低而宣传推广费较高等原因，已结算部分的投资收益率低于募集说明书承诺的项目整体投资收益率水平，但目前该项目售价呈上升趋势。
（2）非募集资金使用情况
① 股权投资情况
1）期内，集团发起设立或收购注册资本超过3000万元的公司如下：
A、本公司于本报告期内以185,785万元的价格受让了上海南都、苏州南都和浙江南都部分股权。详情请参阅“重大收购及出售资产事项”。
B、本公司于本报告期内新设北京万科置业有限公司，注册资本美元1840万元，其中，本公司之子公司北京万科企业有限公司持有其75%的股权，万城有限公司持有其25%的股权，该公司主要开发经营紫台（小屯）项目，故该公司纳入本报告期合并报表。
C、2005年7月22日，本公司之子公司万科地产（香港）有限公司以3859万元的价格受让了原KEEN SINO SERVICES LIMITED持有的东台工业发展有限公司70%的股权。详情参阅会计报表附注4，合并会计报表范围及其变化。
2）除上述公司外，集团发起设立及收购注册资本低于3000万元的公司共10家，合计投资金额9427万元。
3）期内，为支持集团控股子公司的业务发展，对下列6家公司增资共计9.10亿元，详见下表：
(单位：万元)
公司名称 原注册资本 增资后注册资本 公司拥有权益
深圳市万科房地产有限公司 30,000 60,000 100%
上海万科房地产集团有限公司*1 30,000 80,000 100%
上海万科浦东置业有限公司*2 10,007 10,007 100%
成都万科置业有限公司 美元800 美元1210 60%
北京万科物业管理有限公司 300 500 100%
成都万科物业管理有限公司 300 500 100%
*1本报告期内上海城市花园发展有限公司更名为上海房地产集团有限公司。
*2上海浦东置业有限公司是中外合资有限公司，2004年注册资本实际到位2776万元，本年度全部到位。
②其他投资情况
报告期内，本公司房地产业务新增以下24个项目，总占地面积约444.1万平米，规划建筑面积约651.2万平方米。
地区 项目名称 地理位置 权益比例
第五园和乐地块 龙岗区 100%
深圳市 大甲岛 惠州市 100%
溪之谷 石岩镇 60%
科学城 萝岗区 70%
广州市 东风东 东山区 100%
四季花城后期 南海区 100%
松山湖 松山湖产业园 40%
东莞市
高尔夫后期 寮步镇 100%
佛山市 金色家园 南海区 100%
韵园* 南汇区 70%
新里程* 浦东区 63%
白马花园* 松江区 70%
上海市
鹭岛湖别墅* 青浦区 36%
四季花城二期 宝山区 100%
七宝镇187 闵行区 100%
苏州市 玲珑湾* 工业园 49%
镇江市 魅力之城* 南徐新城 70%
紫台项目
丰台区 100%
北京市 （小屯）
顺义项目 顺义区 100%
长江道 南开区 50%
天津市
东丽湖 东丽区 100%
新榆公馆 浑南新区 100%
沈阳市
万科城（长白） 和平区 49%
长春市 净月项目 净月开发区 100%
大连市 西山水库项目 甘井子区 100%
合计
续上表
占地面积 规划建筑面
地区 项目进度
（万平米） 积（万平米）
20.0 29.9 前期
深圳市 36.5 23.0 前期
15.9 4.7 前期
22.2 17.8 前期
广州市 0.7 4.7 前期
5.5 5.5 前期
13.3 9.3 前期
东莞市
15.2 27.7 前期
佛山市 7.5 29.3 已开工
10.2 3.0 已开工
23.9 32.6 已开工
12.4 11.0 已开工
上海市
14.4 1.3 前期
16.9 24.6 已开工
6.2 12.7 前期
苏州市 38.4 83.3 已开工
镇江市 85.0 87.3 前期
4.4 13.0 已开工
北京市
15.3 23.0 前期
5.8 10.5 前期
天津市
- 48.1 已开工
11.0 15.1 已开工
沈阳市
36.1 106.0 已开工
长春市 13.1 10.5 前期
大连市 14.3 17.1 前期
合计 444.1
注：
1、截止2005年12月末，公司为上述新项目共支付地价36.49亿元；
2、2005年东丽湖新增规划建筑规划面积48.1万平米为容积率调整。
3、标“*”项目为与上海南都战略合作所获取。
报告期末至2006年3月16日，公司共新增11个项目，规划建筑面积合计168.2万平方米。其中公司需支付北京市朝万房地产开发中心60%股权转让价款3.89亿元，其余6个项目共需支付地价合计11.07亿元。
经营情况评述：
【2006年半年报】
管理层讨论与分析
1、公司报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业的房地产开发公司，主要产品为商品住宅，期内，结算面积90.1万平方米，较上年同期上升51.9%；结算收入65.4亿元，较上年同期增长53.9%；毛利率约为34.6%。
（单位：万元）
主营业务收入 主营业务成本
行业
金额 增（减） 金额 增（减）
房地产 653,978.77 53.90% 389,176.84 55.77%
物业管理注2 7,789.55 -8.06% 7,176.93 -11.49%
其他注3 0 -100% 0 -100%
合计 661,768.32 52.68% 396,353.77 53.65%
接上表： 主营业务收入 主营业务成本
行业
金额 增（减） 金额 增（减）
房地产 653,978.77 53.90% 389,176.84 55.77%
物业管理注2 7,789.55 -8.06% 7,176.93 -11.49%
其他注3 0 -100% 0 -100%
合计 661,768.32 52.68% 396,353.77 53.65%
注：
1.毛利率的计算已扣除相应的营业税金及附加；
2.物业管理净利润增幅较大是由于上年同期物业管理略有亏损所致；
3.其他净利润减幅较大是由于本报告期摊销了股权激励基金7085万元。
（1） 主要资产负债项目及经营成果指标比较情况
项目 2006-6-30 2005-12-31
资产总额 2,872,782.12 2,199,239.21
货币资金 342,687.34 324,903.47
其它应收款 80,133.04 70,496.97
177,068.83 184,412.97
长期投资
短期借款 199,275.60 90,000.00
预收账款 497,214.04 466,415.28
其它应付款 105,125.19 121,090.17
股东权益 1,040,288.82 830,960.26
项目 2006年1-6月 2005年1-6月
主营业务收入 661,768.32 433,422.82
226,372.88 151,602.90
主营业务利润
营业费用 21,777.57 17,463.50
营业利润 172,252.99 113,397.55
利润总额 177,235.96 110,501.73
所得税 54,539.66 29,182.49
净利润 122,079.59 79,505.26
接上表：项目 变动幅度 说明
资产总额 30.63% 业务规模扩大、净资产及负债增长
货币资金 5.47% 业务规模扩大及备付款增多
其它应收款 13.67% 投标保证金增加
出让南都青晨的股权和投资差额摊
-3.98%
长期投资 销
短期借款 121.42% 融资结构变化,短期借款增加
预收账款 6.60% 预售楼宇增加
其它应付款 -13.18% 支付上海南都股权转让款
股东权益 25.19% 净利润的增长和可转债转股
项目 变动幅度 说明
主营业务收入 52.68% 房地产开发销售业务规模增长
地产业务收入增加及结算项目毛利
49.32%
主营业务利润 率较高
营业费用 24.70% 地产业务规模增加的正常增长
营业利润 51.90% 主营业务利润增长
利润总额 60.39% 营业利润增长
所得税 86.89% 利润总额增长
净利润 53.55% 利润总额增长
（3）主要业务分地区情况说明
公司主要从事房地产业务，期内，实现结算面积90.1万平方米，比上年同期上升51.9％。报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
(单位：万元、万平米)
城市 主营业务收入 比例 净利润 比例 结算面积 比例
珠江三角洲区域
深圳 183,284 28.03% 51,423 38.99% 19.86 22.05%
广州 42,530 6.50% 6,500 4.93% 6.74 7.48%
东莞 5,610 0.86% (310) -0.24% 1.40 1.55%
中山 17,156 2.62% 744 0.56% 5.30 5.88%
小计 248,580 38.01% 58,357 44.24% 33.30 36.96%
长江三角洲区域
上海 214,948 32.87% 56,259 42.65% 19.37 21.49%
南京 9,787 1.50% 249 0.19% 1.75 1.94%
南昌 16,899 2.58% 2,115 1.60% 5.01 5.56%
无锡 2,630 0.40% (988) -0.75% 0.86 0.97%
小计 244,264 37.35% 57,635 43.69% 26.99 29.96%
环渤海区域
北京 52,091 7.97% 2,788 2.11% 7.85 8.72%
天津 49,974 7.64% 9,975 7.56% 6.89 7.65%
沈阳 9,733 1.49% (831) -0.63% 2.38 2.64%
大连 4,126 0.63% (226) -0.17% 0.70 0.78%
长春 6,148 0.94% 100 0.08% 1.72 1.90%
鞍山 4,978 0.76% 677 0.51% 1.53 1.69%
小计 127,050 19.43% 12,483 9.46% 21.07 23.38%
其他
武汉 4,995 0.76% (421) -0.32% 1.30 1.44%
成都 29,090 4.45% 3,857 2.93% 7.44 8.26%
小计 34,085 5.21% 3,436 2.61% 8.74 9.70%
合计 653,979 100.00% 131,911 100.00% 90.10 100.00%
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券，募集资金于2004年9月30日到位。
上述募集资金投资于深圳、上海、广州、南京等六个项目，该等项目目前开发进度、市场表现各有差异。由于市场环境变化，南京光明城市项目已结算部分目前略有亏损。但从募集资金整体使用情况看，预计投入项目的整体销售净利率约15%，整体投资收益率约20%，高于募集说明书承诺水平，本次募集资金整体将获得良好回报。
截止本报告期末，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
可转债申报情况
投资项目 承诺投资 销售净 承诺投资
金额 利率 收益率
深圳万科城项目
（原“深圳坂雪岗 40,000 11.4% 14.0%
项目”）
广州四季花城项目 40,000 11.1% 14.4%
上海朗润园项目 40,000 14.9% 20.6%
上海七宝镇53#地
20,000 19.6% 30.7%
块
南京光明城市 30,000 10.3% 13.0%
武汉城市花园 25,289 14.9% 20.8%
合 计 195,289 12.8% 16.8%
接上表： 截止目前使用情况
项目
投资项目 已完成投 已结算销 已结算投
进度
资金额 售净利率 资收益率
深圳万科城项目
（原"深圳坂雪 40,000 15.41% 20.06% 67.49%
项目"）
广州四季花城项 40,000 18.97% 29.24% 63.78%
上海朗润园项目 39,999 25.26% 45.08% 70.00%
上海七宝镇
9,195 0.00%
块
南京光明城市 29,997 -6.17% -6.13% 49.00%
武汉城市花园 25,289 11.49% 14.91% 56.63%
合 计 184,480 17.02% 24.39%
注：项目资金投入、进度及预期收益说明：
①上海朗润园本期实现结算面积9.2万平米，金额10.9亿元。该项目目前售价高于募集说明书预计价格，单位利润有大幅度上升，项目整体收益率比募集说明书承诺水平有较大提高；
②上海七宝镇53#地块受政府地铁站建设影响，未能如期开工，项目整体开发计划也将根据地铁站建设进度相应调整；但同时地铁的修建也将极大地提升地块的价值；
③南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈、配套不完善等多重影响，销售情况不理想，项目自身占压资金量比较大。综合考虑各项因素，公司决定将实现现金回笼作为首要目标。项目已结算部分销售毛利率6.7%，但由于前期营销推广费投入较多，已结算部分目前体现亏损。后续经营将着力改善、实现项目整体盈利；
④武汉城市花园由于前期销售价格较低等原因，已结算部分的投资收益率低于募集说明书承诺的项目整体投资收益率水平，但目前该项目售价呈上升趋势。
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
A、本公司于本报告期以按3.89亿元的价格受让了北京市朝万房地产开发中心（以下简称“朝
万中心”，包括母体公司和2家子公司）60%的股权。朝万中心成立于2005年12月1日，注
册资本人民币20,000万元，经营范围主要为房地产综合开发。2006年3月1日朝万中心正
式更名为“北京市朝阳万科房地产开发有限公司”。
B、报告期内，公司为项目发展需要发起设立和增资公司16家，合计投入注册资金90,410万
元。
②其他投资情况
报告期内，公司通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目22个，总占地面积约277.3万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约338.8万平方米。项目详细情况如下：
权益
地区 新增项目名称 地理位置
比例
广州康王路项目 荔湾路 100%
广州市
广州天马河项目 花都区 100%
东莞阳光山庄 常平镇 100%
东莞市
东莞大岭山项目 大岭山镇 100%
佛山顺德项目 顺德中心区 100%
佛山市
南海桂城A7地块 南海区 100%
厦门市 厦门吕岭项目 厦门岛 100%
上海白马后期 松江区 70%
上海市 上海大千美墅 七宝镇 51%
上海吴泾镇锦川项目 闵行区 90%
无锡市 无锡长江路项目 新区 70%
杭州市 九堡项目 江干区 100%
工业园区4、5号地块 工业园区 51%
苏州市
苏州冶金厂项目 沧浪区 100%
北京六里屯17# 朝阳区 60%
北京公园5号三期 朝阳区 60%
北京市
北京石佛营三期 朝阳区 60%
北京万恒项目 丰台区 50%
天津市 天津时尚广场 开发区 45%
成都市 成都沙湾项目 金牛区 100%
武汉普天项目 武昌区 100%
武汉市
京汉大道项目 江汉区 100%
合计
接上表： 占地面积 规划建筑 万科权益建筑
地区 项目进度
（平方米）面积（平方米） 面积(平方米)
6,576 70,083 70,083 已开工
广州市
61,324 159,879 159,879 前期
526,314 294,255 294,255 已开工
东莞市
146,676 91,966 91,966 前期
197,500 318,500 318,500 已开工
佛山市
110,001 242,000 242,000 前期
厦门市 55,657 166,972 166,972 前期
246,790 246,790 172,753 前期
上海市 315,865 252,692 128,873 前期
141,239 211,858 190,672 前期
无锡市 86,000 225,285 157,700 已开工
杭州市 84,438 219,400 219,400 前期
155,677 124,542 63,516 前期
苏州市
134,800 242,300 242,300 前期
14,106 46,988 28,193 已开工
36,543 96,240 57,744 前期
北京市
12,534 17,260 10,356 前期
273,500 416,500 208,250 前期
天津市 64,000 312,100 140,445 前期
成都市 42,435 186,557 186,557 已开工
36,389 87,335 87,335 已开工
武汉市
25,105 150,262 150,262 前期
2,773,469 4,179,763 3,388,010
此外，公司正在办理有关转让手续的新增项目14个，占地面积合计159.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计228.6万平方米。
期后事项：
2006年7月19日，公司与深圳市九州房地产开发有限公司签署协议，将获得深圳龙岗中心城“新老西村”旧改项目。该项目位于深圳市龙岗区中心城龙城广场西侧，总用地面积23.6万平方米（其中净用地面积21.3万平方米），总建筑面积约58.7万平方米。
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内，公司实际经营成果不存在与期初计划的重大差异。
5、下半年工作计划
下半年公司工作围绕的重点之一是进一步落实年初制定的开工和竣工计划。公司将根据各地供应结构调控细则的要求，适时调整尚未开工项目的规划设计，充分发挥公司在中小型住宅探索上的先发优势，切实降低报批报建工作延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的影响。同时进一步发挥产品创新、客户细分与客户忠诚等方面的优势，应对市场已经出现或可能出现的观望情绪，维持良好的销售局面，确保下半年及明年上半年经营业绩和增长计划的实现。
下半年公司将继续推进既定的发展策略，充分利用行业调控所带来的机遇，加大行业资源整合的力度，并优先选择获取能于2007年和2008年为集团带来稳定收益的项目。与持续快速增长计划相配套，公司将力争于年内完成非公开发行这一股权融资工作，为抓住项目发展机遇提供资金支持。此外，公司将继续面向未来推进自身变革。为此，下半年公司将进一步拓展多元化融资渠道，并实施更广泛的合作，进一步提高资金运作效率和回报率。而面对更长远的未来，公司将持续推进住宅产业化探索，打造基于行业未来全新格局下的核心竞争力。
投资情况说明：
公司投资情况
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券，募集资金于2004年9月30日到位。
上述募集资金投资于深圳、上海、广州、南京等六个项目，该等项目目前开发进度、市场表现各有差异。由于市场环境变化，南京光明城市项目已结算部分目前略有亏损。但从募集资金整体使用情况看，预计投入项目的整体销售净利率约15%，整体投资收益率约20%，高于募集说明书承诺水平，本次募集资金整体将获得良好回报。
截止本报告期末，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
可转债申报情况
投资项目 承诺投资 销售净 承诺投资
金额 利率 收益率
深圳万科城项目
（原“深圳坂雪岗 40,000 11.4% 14.0%
项目”）
广州四季花城项目 40,000 11.1% 14.4%
上海朗润园项目 40,000 14.9% 20.6%
上海七宝镇53#地
20,000 19.6% 30.7%
块
南京光明城市 30,000 10.3% 13.0%
武汉城市花园 25,289 14.9% 20.8%
合 计 195,289 12.8% 16.8%
接上表： 截止目前使用情况
项目
投资项目 已完成投 已结算销 已结算投
进度
资金额 售净利率 资收益率
深圳万科城项目
（原"深圳坂雪 40,000 15.41% 20.06% 67.49%
项目"）
广州四季花城项 40,000 18.97% 29.24% 63.78%
上海朗润园项目 39,999 25.26% 45.08% 70.00%
上海七宝镇
9,195 0.00%
块
南京光明城市 29,997 -6.17% -6.13% 49.00%
武汉城市花园 25,289 11.49% 14.91% 56.63%
合 计 184,480 17.02% 24.39%
注：项目资金投入、进度及预期收益说明：
①上海朗润园本期实现结算面积9.2万平米，金额10.9亿元。该项目目前售价高于募集说明书预计价格，单位利润有大幅度上升，项目整体收益率比募集说明书承诺水平有较大提高；
②上海七宝镇53#地块受政府地铁站建设影响，未能如期开工，项目整体开发计划也将根据地铁站建设进度相应调整；但同时地铁的修建也将极大地提升地块的价值；
③南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈、配套不完善等多重影响，销售情况不理想，项目自身占压资金量比较大。综合考虑各项因素，公司决定将实现现金回笼作为首要目标。项目已结算部分销售毛利率6.7%，但由于前期营销推广费投入较多，已结算部分目前体现亏损。后续经营将着力改善、实现项目整体盈利；
④武汉城市花园由于前期销售价格较低等原因，已结算部分的投资收益率低于募集说明书承诺的项目整体投资收益率水平，但目前该项目售价呈上升趋势。
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
A、本公司于本报告期以按3.89亿元的价格受让了北京市朝万房地产开发中心（以下简称“朝
万中心”，包括母体公司和2家子公司）60%的股权。朝万中心成立于2005年12月1日，注
册资本人民币20,000万元，经营范围主要为房地产综合开发。2006年3月1日朝万中心正
式更名为“北京市朝阳万科房地产开发有限公司”。
B、报告期内，公司为项目发展需要发起设立和增资公司16家，合计投入注册资金90,410万
元。
②其他投资情况
报告期内，公司通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目22个，总占地面积约277.3万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约338.8万平方米。项目详细情况如下：
权益
地区 新增项目名称 地理位置
比例
广州康王路项目 荔湾路 100%
广州市
广州天马河项目 花都区 100%
东莞阳光山庄 常平镇 100%
东莞市
东莞大岭山项目 大岭山镇 100%
佛山顺德项目 顺德中心区 100%
佛山市
南海桂城A7地块 南海区 100%
厦门市 厦门吕岭项目 厦门岛 100%
上海白马后期 松江区 70%
上海市 上海大千美墅 七宝镇 51%
上海吴泾镇锦川项目 闵行区 90%
无锡市 无锡长江路项目 新区 70%
杭州市 九堡项目 江干区 100%
工业园区4、5号地块 工业园区 51%
苏州市
苏州冶金厂项目 沧浪区 100%
北京六里屯17# 朝阳区 60%
北京公园5号三期 朝阳区 60%
北京市
北京石佛营三期 朝阳区 60%
北京万恒项目 丰台区 50%
天津市 天津时尚广场 开发区 45%
成都市 成都沙湾项目 金牛区 100%
武汉普天项目 武昌区 100%
武汉市
京汉大道项目 江汉区 100%
合计
接上表： 占地面积 规划建筑 万科权益建筑
地区 项目进度
（平方米）面积（平方米） 面积(平方米)
6,576 70,083 70,083 已开工
广州市
61,324 159,879 159,879 前期
526,314 294,255 294,255 已开工
东莞市
146,676 91,966 91,966 前期
197,500 318,500 318,500 已开工
佛山市
110,001 242,000 242,000 前期
厦门市 55,657 166,972 166,972 前期
246,790 246,790 172,753 前期
上海市 315,865 252,692 128,873 前期
141,239 211,858 190,672 前期
无锡市 86,000 225,285 157,700 已开工
杭州市 84,438 219,400 219,400 前期
155,677 124,542 63,516 前期
苏州市
134,800 242,300 242,300 前期
14,106 46,988 28,193 已开工
36,543 96,240 57,744 前期
北京市
12,534 17,260 10,356 前期
273,500 416,500 208,250 前期
天津市 64,000 312,100 140,445 前期
成都市 42,435 186,557 186,557 已开工
36,389 87,335 87,335 已开工
武汉市
25,105 150,262 150,262 前期
2,773,469 4,179,763 3,388,010
此外，公司正在办理有关转让手续的新增项目14个，占地面积合计159.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计228.6万平方米。
期后事项：
2006年7月19日，公司与深圳市九州房地产开发有限公司签署协议，将获得深圳龙岗中心城“新老西村”旧改项目。该项目位于深圳市龙岗区中心城龙城广场西侧，总用地面积23.6万平方米（其中净用地面积21.3万平方米），总建筑面积约58.7万平方米。
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内，公司实际经营成果不存在与期初计划的重大差异。
5、下半年工作计划
下半年公司工作围绕的重点之一是进一步落实年初制定的开工和竣工计划。公司将根据各地供应结构调控细则的要求，适时调整尚未开工项目的规划设计，充分发挥公司在中小型住宅探索上的先发优势，切实降低报批报建工作延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的影响。同时进一步发挥产品创新、客户细分与客户忠诚等方面的优势，应对市场已经出现或可能出现的观望情绪，维持良好的销售局面，确保下半年及明年上半年经营业绩和增长计划的实现。
下半年公司将继续推进既定的发展策略，充分利用行业调控所带来的机遇，加大行业资源整合的力度，并优先选择获取能于2007年和2008年为集团带来稳定收益的项目。与持续快速增长计划相配套，公司将力争于年内完成非公开发行这一股权融资工作，为抓住项目发展机遇提供资金支持。此外，公司将继续面向未来推进自身变革。为此，下半年公司将进一步拓展多元化融资渠道，并实施更广泛的合作，进一步提高资金运作效率和回报率。而面对更长远的未来，公司将持续推进住宅产业化探索，打造基于行业未来全新格局下的核心竞争力。
经营情况评述：
【2006年一季报】
管理层讨论与分析
公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
1-3月份虽然整体商品住宅市场价格趋于平稳，但部分城市价格涨幅仍然较大。政府在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时，表示将继续严格执行宏观调控政策，解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施，继续整顿房地产业的市场秩序。
本公司一贯认为，欲对中国房地产行业的前景做出全面判断，必须兼顾行业的两个基本特征。
一方面，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民的购买力也正在稳步增长，以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的趋势，中国住宅市场无与伦比的未来需求，不会发生改变。因而行业的未来前景毋庸置疑。
但另一方面，住宅不仅是一种商品，而且还具有独特的社会属性的所有社会成员必须的生活物资，房价的变化牵动千家万户，一旦房价出现过快的上涨，政府加以调控的决心也同样毋庸置疑。
因此本公司管理层认为，2006年现有的调控政策将稳定执行下去，并逐渐显现效果。针对市场的实际情况，不排除有进一步调控措施出台的可能。对于调控已经产生明显影响的长三角地区，其影响将至少延续到2006年底。
之前公司多次表示，平稳增长才是行业之福。对整个行业而言，调控将带来短期阵痛，但长远影响是积极的，房地产行业将走向更加健康的发展道路。而对于优秀企业而言，调控带来的主要是机会。调控将使行业规范程度上升、对资金实力的门槛提高，对信用良好、规范运营的企业有利，有助于行业恢复优胜劣汰的竞争机制。因此房地产企业的分化在未来必然更加明显，优秀企业将迎来更为广阔的发展空间。
2005年公司在宏观调控中保持了快速的增长，此种经营成果的取得，主要得益于公司对经营环境变化的预先察觉与及时应对。而在本报告期初，管理层对未来信心更为强劲，认为未来数年将是万科新的一轮高速发展期。
行业宏观调控的持续深入，为公司快速增长提供了机遇。土地和信贷政策将促使行业整合速度加快，存量土地资源在宏观调控深入之后将被逐步激活，通过资源整合的方式，万科将能够以更高效率和质量来获取项目资源；而股权分置改革的完成和多元化融资安排，能够给万科的快速成长提供稳健的资金支持。
为了给未来的发展奠定良好基础，公司将深入实施客户细分战略，加快产品品类化进程，提高产品创新能力；通过加强合作，扩大规模，提高市场占有率和品牌影响力，扩大规模效应；增加成熟产品应用比例，加快项目开发节奏，提高资金的利用效率和周转速度，提升资产收益水平。
同时2006年公司将加强项目发展力度。报告期内公司实现了与朝阳区国资委的合作，成功受让朝万中心的60%的产权。1-3月份，公司新增项目12个，规划建筑面积合计184.1万平方米。
报告期内公司实现销售面积38.8万平方米，销售金额22.9亿元。与去年同期相比，分别增长4.0％和-6.9％。从表面数字看，本报告期销售增长状况并不理想，但导致这一结果的首要原因，并不是本报告期内的销售局面，而是上一年度公司为提前应对经营环境变化做出的调整。
珠三角与长三角历来为公司最大的两个区域市场。2004年底至2005年初，公司认为，珠三角房价表现平和，但也意味着较低的市场风险；长三角上升势头强劲，但也包含着较大的波动可能。鉴于此种情况，公司预先对2005年经营节奏做出了一定调整；尤其是第一季度，加快了长三角市场的推盘速度。事实证明这一应对措施非常及时，有力保证了公司2005年良好业绩的取得。这一调整显著增加了2005年一季度公司销售规模，同时也使得2006年一季度销售增长速度出现表面减缓的现象。
除长三角上年度销售调整外，近期公司推盘安排对销售数字也存在相当影响。房地产销售带有季节性特点，一般来说一季度销售占全年总量比例较低。因基数较低，推盘量的波动幅度也比较大。尤其本年度公司新项目大部分安排在5月份以后发售，本报告期内仅有沈阳万科城开盘，而去年已经进入在售阶段的项目，部分进入尾盘期。因此从销售安排上看，本报告期处于"老盘退市，新盘未出"的过渡阶段。总体可售资源的相对较少，以及长三角的特殊因素，本季度预售情况与上年基本持平。
基于以上分析，管理层对全年实现业绩持续增长仍然怀有充足的信心。
报告期内，公司累计结算面积34.0万平方米，实现结算收入22.5亿元。1-3月份，公司实现营业收入22.8亿元，净利润3.9亿元，同比增长21.1%、54.1%。
报告期末，公司尚有70万平方米已销售面积尚未竣工结算，金额合计约48.8亿元。
报告期新增项目明细情况
报告期内公司新获取项目12个，规划建筑面积合计184.1万平方米，详细情况如下：
（1）2006年1月13日，公司以拍卖方式取得成都市金牛区沙湾地块，该项目土地面积和当前规划建筑面积分别为4.2万平方米和18.7万平米。
（2）2006年1月13日，公司取得以挂牌方式出让的无锡市长江北路东侧地块129亩地块，该项目土地面积和当前规划建筑面积分别为8.6万平方米和22.5万平方米。
（3）2006年1月15日，公司取得上海白马后期用地，该项目土地面积24.7万平米，当前规划建筑面积为24.7万平米。
（4）2006年1月27日，公司取得以挂牌方式出让的佛山顺德中心区地块，该项目土地面积为19.8万平米，当前规划建筑面积为31.9万平米。
（5）2006年2月10日，公司取得以挂牌方式出让的武汉市武昌中心城区普天地块土地使用权，该宗地块规划用地总面积3.6万平方米，当前规划建筑面积8.7万平方米。
（6）2006年2月13日，公司取得以挂牌方式出让的广州荔湾中心城区康王路地块商住用地土地使用权，该项目规划用地总面积0.7万平方米，当前规划建筑面积7.0万平方米。
（7）2006年3月24日，公司取得以挂牌方式出让的广州花都区新华镇天马河以西工业大道北侧地块居住用地土地使用权，该项目用地总面积6.1万平方米，当前规划建筑面积16.0万平方米。
占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 毛利率（%）
房地产开发 2,249,904,198.28 1,369,039,261.35 33.19%
物业管理和其他 34,424,711.08 35,972,139.65 -10.66%
报告期利润构成情况（主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动及原因的说明）
投资情况说明：
公司投资情况
报告期内，本集团长期投资净额较上年增加174,905万元，增幅1840％。被投资公司的名称、主要经营活动、占被投资公司的权益比例等见会计报表注释4.1。
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券，募集资金于2004年9月30日到位。
上述募集资金投资于深、沪、穗、宁等六个项目，该等项目目前开发进度、市场表现各有差异。由于市场环境变化，南京光明城市项目已结算部分目前略有亏损。但从募集资金整体使用情况看，预计投入项目的整体销售净利率约15%，整体投资收益率约20%，高于募集说明书承诺水平，本次募集资金将获得良好回报。
截止本报告期末，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
可转债申报情况
投资项目 承诺投资 销售净 承诺投资
金额 利率 收益率
深圳万科城项目(原
40,000 11.4% 14.0%
“深圳坂雪岗项目")
广州四季花城项目 40,000 11.1% 14.4%
上海朗润园项目 40,000 14.9% 20.6%
上海七宝镇53#地块 20,000 19.6% 30.7%
南京光明城市 30,000 10.3% 13.0%
武汉城市花园 25,289 14.9% 20.8%
合 计 195,289 12.8% 16.8%
续上表
截止目前使用情况
投资项目 已完成投 已结算销 已结算投资 项目进度
资金额 售净利率 收益率
深圳万科城项目(原
40,000 11.6% 14.3% 56.7%
"深圳坂雪岗项目")
广州四季花城项目 40,000 17.1% 25.5% 62.1%
上海朗润园项目 34,575 - - 65.0%
上海七宝镇53#地块 9,225 - - -
南京光明城市 27,365 -9.4% -9.1% 42.5%
武汉城市花园 25,289 11.4% 14.7% 48.7%
合 计 176,454 11.8% 15.3%
注：项目资金投入、进度及预期收益说明：
①上海朗润园已实现销售面积5.4万平米，合同总额6.4亿元，但尚未实现竣工结算。该项目目前售价高于募集说明书预计价格，单位利润有大幅度上升，项目整体收益率比募集说明书承诺水平有较大提高。
②上海七宝镇53#地块受政府地铁站建设影响，未能如期开工，项目整体开发计划也将根据地铁站建设进度相应调整；但同时地铁的修建也将极大地提升地块的价值。
③南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈、配套不完善等多重影响，销售情况不理想，项目自身占压资金量比较大。综合考虑各项因素，公司决定将实现现金回笼作为首要目标。项目已结算部分销售毛利率3.3%，但由于前期营销推广费投入较多，已结算部分目前体现亏损。后续经营将着力改善、实现项目整体盈利。
④武汉城市花园由于前期销售价格较低而宣传推广费较高等原因，已结算部分的投资收益率低于募集说明书承诺的项目整体投资收益率水平，但目前该项目售价呈上升趋势。
（2）非募集资金使用情况
① 股权投资情况
1）期内，集团发起设立或收购注册资本超过3000万元的公司如下：
A、本公司于本报告期内以185,785万元的价格受让了上海南都、苏州南都和浙江南都部分股权。详情请参阅“重大收购及出售资产事项”。
B、本公司于本报告期内新设北京万科置业有限公司，注册资本美元1840万元，其中，本公司之子公司北京万科企业有限公司持有其75%的股权，万城有限公司持有其25%的股权，该公司主要开发经营紫台（小屯）项目，故该公司纳入本报告期合并报表。
C、2005年7月22日，本公司之子公司万科地产（香港）有限公司以3859万元的价格受让了原KEEN SINO SERVICES LIMITED持有的东台工业发展有限公司70%的股权。详情参阅会计报表附注4，合并会计报表范围及其变化。
2）除上述公司外，集团发起设立及收购注册资本低于3000万元的公司共10家，合计投资金额9427万元。
3）期内，为支持集团控股子公司的业务发展，对下列6家公司增资共计9.10亿元，详见下表：
(单位：万元)
公司名称 原注册资本 增资后注册资本 公司拥有权益
深圳市万科房地产有限公司 30,000 60,000 100%
上海万科房地产集团有限公司*1 30,000 80,000 100%
上海万科浦东置业有限公司*2 10,007 10,007 100%
成都万科置业有限公司 美元800 美元1210 60%
北京万科物业管理有限公司 300 500 100%
成都万科物业管理有限公司 300 500 100%
*1本报告期内上海城市花园发展有限公司更名为上海房地产集团有限公司。
*2上海浦东置业有限公司是中外合资有限公司，2004年注册资本实际到位2776万元，本年度全部到位。
②其他投资情况
报告期内，本公司房地产业务新增以下24个项目，总占地面积约444.1万平米，规划建筑面积约651.2万平方米。
地区 项目名称 地理位置 权益比例
第五园和乐地块 龙岗区 100%
深圳市 大甲岛 惠州市 100%
溪之谷 石岩镇 60%
科学城 萝岗区 70%
广州市 东风东 东山区 100%
四季花城后期 南海区 100%
松山湖 松山湖产业园 40%
东莞市
高尔夫后期 寮步镇 100%
佛山市 金色家园 南海区 100%
韵园* 南汇区 70%
新里程* 浦东区 63%
白马花园* 松江区 70%
上海市
鹭岛湖别墅* 青浦区 36%
四季花城二期 宝山区 100%
七宝镇187 闵行区 100%
苏州市 玲珑湾* 工业园 49%
镇江市 魅力之城* 南徐新城 70%
紫台项目
丰台区 100%
北京市 （小屯）
顺义项目 顺义区 100%
长江道 南开区 50%
天津市
东丽湖 东丽区 100%
新榆公馆 浑南新区 100%
沈阳市
万科城（长白） 和平区 49%
长春市 净月项目 净月开发区 100%
大连市 西山水库项目 甘井子区 100%
合计
续上表
占地面积 规划建筑面
地区 项目进度
（万平米） 积（万平米）
20.0 29.9 前期
深圳市 36.5 23.0 前期
15.9 4.7 前期
22.2 17.8 前期
广州市 0.7 4.7 前期
5.5 5.5 前期
13.3 9.3 前期
东莞市
15.2 27.7 前期
佛山市 7.5 29.3 已开工
10.2 3.0 已开工
23.9 32.6 已开工
12.4 11.0 已开工
上海市
14.4 1.3 前期
16.9 24.6 已开工
6.2 12.7 前期
苏州市 38.4 83.3 已开工
镇江市 85.0 87.3 前期
4.4 13.0 已开工
北京市
15.3 23.0 前期
5.8 10.5 前期
天津市
- 48.1 已开工
11.0 15.1 已开工
沈阳市
36.1 106.0 已开工
长春市 13.1 10.5 前期
大连市 14.3 17.1 前期
合计 444.1
注：
1、截止2005年12月末，公司为上述新项目共支付地价36.49亿元；
2、2005年东丽湖新增规划建筑规划面积48.1万平米为容积率调整。
3、标“*”项目为与上海南都战略合作所获取。
报告期末至2006年3月16日，公司共新增11个项目，规划建筑面积合计168.2万平方米。其中公司需支付北京市朝万房地产开发中心60%股权转让价款3.89亿元，其余6个项目共需支付地价合计11.07亿元。
