☆行业分析☆ ◇港澳资讯600491 更新日期：2008-05-17◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.行业地位】、【2.行业研究】
【所处行业】：住宅建设
【1.行业地位】
【截至日期】：2008-03-31
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｜ 代码 ｜ 简称 ｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜ ｜ ｜(亿股)｜通A股 ｜(亿元)｜名｜(亿元) ｜名｜增长率｜名｜
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｜600491｜龙元建设｜ 3.89｜ 2.41｜ 82.96｜ 2｜ 18.58｜ 2｜ 21.62｜ 1｜
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｜600170｜上海建工｜ 7.19｜ 3.14｜145.59｜ 1｜ 58.28｜ 1｜ 14.35｜ 2｜
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｜与行业指标对比 ｜
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｜ 龙元建设 ｜ 3.89｜ 2.41｜ 82.96｜ 2｜ 18.58｜ 2｜ 21.62｜ 1｜
｜ 行业平均 ｜ 5.54｜ 2.77｜114.27｜ ｜ 38.43｜ ｜ 17.98｜ ｜
｜该股相对平均值% ｜-29.83｜-13.06｜ -27.4｜ ｜ -51.65｜ ｜ 20.23｜ ｜
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【截至日期】：2007-12-31
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｜ 代码 ｜ 简称 ｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜ ｜ ｜(亿股)｜通A股 ｜(亿元)｜名｜(亿元) ｜名｜增长率｜名｜
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｜600170｜上海建工｜ 7.19｜ 3.14｜155.70｜ 1｜ 250.10｜ 1｜ 17.26｜ 1｜
｜600491｜龙元建设｜ 3.89｜ 2.40｜ 79.55｜ 2｜ 71.16｜ 2｜ 1.61｜ 2｜
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｜与行业指标对比 ｜
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｜ 龙元建设 ｜ 3.89｜ 2.40｜ 79.55｜ 2｜ 71.16｜ 2｜ 1.61｜ 2｜
｜ 行业平均 ｜ 5.54｜ 2.77｜117.63｜ ｜ 160.63｜ ｜ 9.44｜ ｜
｜该股相对平均值% ｜-29.83｜-13.27｜-32.37｜ ｜ -55.7｜ ｜-82.92｜ ｜
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【二级市场表现】截至日期：2008-05-17
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｜统计区间｜累计涨 ｜振幅(%) ｜同期大盘累｜行业平均涨跌幅(%) ｜
｜ ｜跌幅(%) ｜ ｜计涨跌幅 ｜ ｜
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｜1周 ｜1.80 ｜5.48 ｜0.29 ｜1.66 ｜
｜1个月 ｜18.80 ｜33.30 ｜12.46 ｜14.61 ｜
｜3个月 ｜-29.12 ｜57.76 ｜-19.41 ｜-18.76 ｜
｜6个月 ｜12.61 ｜91.75 ｜-31.83 ｜-3.99 ｜
｜年初至今｜-14.16 ｜69.94 ｜-31.12 ｜-24.86 ｜
｜1年 ｜-7.19 ｜75.62 ｜-10.47 ｜3.09 ｜
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【2.行业研究】
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｜ 主 题 ｜ 15家公司争食京沪高铁800亿土建蛋糕 ｜文章日期｜2008-01-04｜
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｜ 内 容 ｜ 昨日，铁道工程交易中心公布了京沪高速铁路土建工程施工、铁｜
｜ ｜路工程咨询和土建工程监理开标结果。中国中铁、中铁建、中建、中｜
｜ ｜交股份和中国水利水电建设集团五大集团旗下的15家公司参与了土建｜
｜ ｜工程投标，据初步测算，各公司对于此次土建工程6个标段的总报价 ｜
｜ ｜超过800亿元。而三家德方公司通过与中方公司组建联合体的身份参 ｜
｜ ｜与了工程咨询的投标。 ｜
｜ ｜ 中国交通建设股份有限公司总裁兼党委书记孟凤朝昨日接受上海｜
｜ ｜证券报记者采访时表示，由于目前只是开标，接下来还需要评审方进｜
｜ ｜行评审才能确立到底哪些公司中标，因此目前还很难预测中交股份究｜
｜ ｜竟能够拿到多少份额。不过孟凤朝表示，目前国内大型铁路基建企业｜
｜ ｜在高铁项目的施工上趋于成熟，能够胜任这一任务。去年8月份，中 ｜
｜ ｜交股份中标“东北第一高铁”哈大铁路客运专线TJ-3标合同段，合同｜
｜ ｜金额近208亿元， ｜
｜ ｜ 而中国中铁、中国建筑工程总公司两公司相关负责人昨日也向上｜
｜ ｜海证券报表示，投标价格并不是决定性因素，一般情况下，招标方要｜
｜ ｜多方面考虑才能最终确定。因此，只能等待最终中标结果披露，才能｜
｜ ｜知道最终花落谁家。 ｜
｜ ｜ 铁道工程交易中心昨日还同时公布了京沪高速铁路工程咨询、土｜
｜ ｜建工程监理的开标结果。由于工程咨询面向全球招标，因此投标工程｜
｜ ｜咨询的都是中国和德国公司的联合体，而投标土建工程监理的则是各｜
｜ ｜地方监理和咨询公司。 ｜
｜ ｜ 铁道工程交易中心公布，投标工程咨询的有三家公司，分别是铁｜
｜ ｜道第五勘察设计院和德国PEC+S集团公司联合体、中铁二院工程集团 ｜
｜ ｜有限责任公司中铁第一勘察设计院集团有限公司和德国沃森工程技术｜
｜ ｜有限公司联合体、以及中铁工程设计咨询集团有限公司和德国弗克斯｜
｜ ｜伯交通有限公司联合体。 ｜
｜ ｜ 而投标土建工程监理的则共有10家企业，主要是地方监理和咨询｜
｜ ｜公司，例如北京铁城建设监理有限责任公司与北京铁研建设监理有限｜
｜ ｜责任公司与乌鲁木齐铁建监理咨询有限公司联合体、山东济铁工程建｜
｜ ｜设监理有限责任公司等。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 华润水泥广西"增兵" 投资13亿扩产 ｜文章日期｜2007-10-20｜
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｜ 内 容 ｜ 在整个水泥行业风起云涌的时候，华润（集团）公司却“自得其｜
｜ ｜乐”，继续巩固其在广西的“势力”。近日，华润（集团）公司旗下｜
｜ ｜华润水泥控股有限公司与广西上思县正式签订合作意向书。根据协议｜
｜ ｜，华润水泥将总共投资13亿元，建设一条年产300万吨新型干法水泥 ｜
｜ ｜熟料项目。 ｜
｜ ｜ 据悉，双方签订合作意向书后，华润（集团）公司将于近期在成｜
｜ ｜立华润水泥（上思）有限公司，并将于两年内建设完成两条日产4500｜
｜ ｜吨水泥熟料生产线及配套纯低温余热发电项目。 ｜
｜ ｜ “上思县石灰石储量为20亿吨以上，氧化钙平均含量达到54.88%｜
｜ ｜，是生产水泥的优质原料。”据该县负责人表示，近几年，浙江光宇｜
｜ ｜集团、安徽海螺水泥、台泥集团、香港昌兴集团等大型企业都对在上｜
｜ ｜思建设规模水泥厂表现出了投资意向，先后派员到上思实地考察矿山｜
｜ ｜和投资环境，最终被华润集团夺得。 ｜
｜ ｜ 实际上，面对广西北部湾经济区日新月异的开放开发浪潮，华润｜
｜ ｜集团早就看好了这块肥地。记者了解到，在今年年初，华润集团便成｜
｜ ｜立了北部湾项目筹备处，积极策划融入广西北部湾地区经济发展。此｜
｜ ｜前，华润水泥已经在广西打下了基础。据了解，2004年，华润水泥先｜
｜ ｜后在广西成立了华润水泥（贵港）有限公司、华润水泥（南宁）有限｜
｜ ｜公司两家公司。 ｜
｜ ｜ 此次，华润集团在广西再投13亿“重兵”，可见其对北部湾水泥｜
｜ ｜市场志在必得。据统计，目前其在两广地区和香港拥有7家水泥厂， ｜
｜ ｜年总生产能力超过1400万吨。 ｜
｜ ｜ “华润集团在广西的发展是集中布点，将市场定位于广西首府南｜
｜ ｜宁，并且通过贵港的西江通往广东珠三角地区。” 业内人士指出， ｜
｜ ｜这也就是华润集团在两广地区的“两点一线”战略。据了解，华润水｜
｜ ｜泥“两点一线”发展战略的第一点即为广西西江流域。根据华润水泥｜
｜ ｜规划，将利用该地丰富的资源和便利的运输条件，建设大型现代化水｜
｜ ｜泥生产基地。其第二点为广东珠江三角洲地区。据悉，该区域为华润｜
｜ ｜水泥的核心目标市场，公司正计划积极谋求此区域拓展。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 我国水泥行业盲目投资得到遏制 ｜文章日期｜2006-10-24｜
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｜ 内 容 ｜ 新华网北京１０月２４日电（记者 韩洁）发展改革委最新统计｜
｜ ｜显示，今年１月至８月我国累计生产水泥７６２２９万吨，同比增长｜
｜ ｜２１％，水泥工业完成固定资产投资２３２亿元，同比下降２．６３｜
｜ ｜％。 ｜
｜ ｜ 发展改革委经济运行局巡视员张莉２４日在北京开幕的国际水泥｜
｜ ｜大会上说，今年以来我国水泥行业宏观调控初见成效，盲目投资得到｜
｜ ｜遏制，结构进一步优化。 ｜
｜ ｜ 张莉在向与会国内外水泥界专家、学者和企业家介绍中国水泥工｜
｜ ｜业发展现状及结构调整政策时指出，在国家一系列宏观政策的调控下｜
｜ ｜，我国水泥行业投资过快增长势头已经得到抑制，产业结构进一步优｜
｜ ｜化，投资项目主要集中在大型新型干法水泥，立窑等落后水泥产能进｜
｜ ｜一步淘汰。大型企业集团发展迅速，产业集中度进一步提高。 ｜
｜ ｜ 张莉说，２００５年我国新建成投产的新型干法水泥生产线共１｜
｜ ｜１０条，其中日产５０００吨及以上生产线３４条、熟料生产能力５｜
｜ ｜３６３万吨，占全部新增总能力的５２％。预计到２００６年底，新｜
｜ ｜型干法水泥产量比重将由２０００年的不足１２％提高到５０％。 ｜
｜ ｜ 此外，我国水泥企业的兼并重组也在不断加快。张莉说，近年来｜
｜ ｜我国一批大型企业集团通过兼并购买中小企业，建设新型干法生产线｜
｜ ｜或粉磨站，淘汰了数以千万吨计的落后生产能力。目前，我国排名前｜
｜ ｜１０位的水泥集团市场份额已经由２０００年的４．４％提高到２０｜
｜ ｜０５年的１５％，今年将进一步有所提高。 ｜
｜ ｜ 我国水泥产量自１９８５年开始已连续２１年居世界第一位，２｜
｜ ｜００５年水泥产量达到１０．６亿吨，约占世界的４８％。但张莉同｜
｜ ｜时指出，目前我国水泥行业与国外先进水平相比仍存在一定差距，全｜
｜ ｜国１３．５亿吨水泥产能仍有半数以上为立窑等落后产能，而全国产｜
｜ ｜量排名前１０位的大型企业集团水泥生产总能力也只相当于法国拉法｜
｜ ｜基集团的产能。 ｜
｜ ｜ 对此，张莉表示，“十一五”期间，我国将进一步加强对水泥行｜
｜ ｜业的宏观调控，加强总量控制，严格市场准入，建立落后产能退出机｜
｜ ｜制，支持大企业集团发展，鼓励国内水泥企业参与国际市场竞争。 ｜
｜ ｜ 发展改革委本月１９日发布了我国首个水泥产业发展政策，明确｜
｜ ｜提出，到２０１０年，我国先进的新型干法水泥比重要从现在的４５｜
｜ ｜％提升到７０％。发展改革委测算，中国２０１０年水泥年需求量将｜
｜ ｜达到１２亿吨，２０２０年将维持在１３亿吨左右。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 北京二手房今年可能涨 ｜文章日期｜2006-01-08｜
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｜ 内 容 ｜ 在过去的一年里，当人们普遍将关注点放在新房市场的时候，北｜
｜ ｜京二手房市场正以价升量增的走势迈进了2006年。据北京著名房产中｜
｜ ｜介公司"我爱我家"的市场研究中心统计，去年北京二手房市场成交量｜
｜ ｜65000多套，同比增长13.3％，二手房交易均价为4630元/平方米，与｜
｜ ｜2004年的交易均价4217元/平方米相比，每平米上涨了413元，同比涨｜
｜ ｜幅达10％。 ｜
｜ ｜ 二手房市场大盘点 ｜
｜ ｜ 去年，京城二手房10％的涨幅与新房价格约20％的涨幅相比，自｜
｜ ｜是不可同日而语。据分析，新房与二手房涨幅不同，一是由于城市土｜
｜ ｜地资源日益稀缺和市场供应短缺，使得新房价格有可能大大脱离成本｜
｜ ｜而获得高"溢价"；二是市场交易主体不同，二手房交易全部为买卖双｜
｜ ｜方一对一的交易，信息对称，谈判地位对等。而新房交易则是开发商｜
｜ ｜与众多购房人的一对多的市场博弈，由于信息不对称和市场垄断，因｜
｜ ｜而开发商具有操纵价格的先天优势。相比较而言，购房者对于价格上｜
｜ ｜涨处于一种很无奈的市场弱势地位。 ｜
｜ ｜ 业界专家分析，京城二手房价格的上涨因素大致有这样几个，一｜
｜ ｜是因为不断上涨的一级住宅市场价格促使部分购房者将目光从一级住｜
｜ ｜宅市场转向二级市场，从而加剧本已存在的供求矛盾，抬升了交易均｜
｜ ｜价；二是高端市场的二手公寓、别墅的成交比例的增加对二手房交易｜
｜ ｜均价的上涨起到了拉动作用；三是去年北京出台的相关税收政策使得｜
｜ ｜房屋交易成本增加，部分业主为了确保自身利益不受到损害，将其所｜
｜ ｜应缴的税款转嫁到二手房房价里，这也在一定程度上推动了二手房房｜
｜ ｜价的上升。 ｜
｜ ｜ 从成交的房屋类型看，去年北京二手房市场交易以二手商品房为｜
｜ ｜主。二手商品房占全年二手房交易总量的56.6％，与其2004年所占的｜
｜ ｜46.1％的交易比例相比上升了10.5％。再上市房占全年二手房交易总｜
｜ ｜量的43.4％。其中已购公房占全年二手房交易总量的34.06％，与其2｜
｜ ｜004年所占的52.6％的交易比例相比下降了18.54％。二手经济适用房｜
｜ ｜占全年交易总量的9.29％，与其2004年所占的10.4％的交易比例相比｜
｜ ｜下降了1.11％。 ｜
｜ ｜ 求大于供格局难变 ｜
｜ ｜ 去年，北京二手房房源供给量比2004年增加了37.6％，预计2006｜
｜ ｜年的二手房供应量仍会持续这种增长趋势。业内人士分析，导致二手｜
｜ ｜房源增加有这样一些原因:一是北京房地产市场存量房总计3.1亿平方｜
｜ ｜米，折合310万套。一般来说，成熟的房地产市场每年应有7％－8％ ｜
｜ ｜的存量房进入到二级市场。依此推算，北京二手房市场理论上每年可｜
｜ ｜有22－25万套的交易量，而目前仅有不到70000套的年交易量，因此 ｜
｜ ｜二手房市场应有较大发展空间。二是国家打击炒房投机的宏观政策，｜
｜ ｜促使部分缺少资金的炒房者弃房套现，从而增加二手房的房源。三是｜
｜ ｜近年来北京高档物业的租金投资回报一直呈现下滑趋势，使一部分业｜
｜ ｜主出售房产，寻求其他投资方式。四是"置业升级"、"居住地点转换"｜
｜ ｜等因素促使部分房源释放。 ｜
｜ ｜ 尽管2006年北京二手房房源会持续增加，但供应量的增加仍将赶｜
｜ ｜不上需求量的增加，市场供不应求格局难以改变。目前北京市二手房｜
｜ ｜市场上的供需比例大致在1:5左右，即一套房有五个买主等着买。更 ｜
｜ ｜值得关注的是，我爱我家的数据显示，2005年二手房的客户需求增加｜
｜ ｜量比同期的房源供给增加量高出80％，由于供应量增加的速度远不及｜
｜ ｜需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局越来越难以改变。相｜
｜ ｜对于二手房需求的增加，2006年的供给量则受到以下几方面因素的制｜
｜ ｜约:交易环节税收的增加抑制房源的释放。许多在5.5％营业税征收范｜
｜ ｜围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一｜
｜ ｜方面，所得税政策的实施将使得业主的出售收益受到影响，业主的出｜
｜ ｜售意愿随之下降，部分业主会选择在很长一段时间内观察市场的变化｜
｜ ｜。同时，受税收政策影响，部分业主"以旧换新"、"置业升级"的愿望｜
｜ ｜也被遏制。多方面因素将导致二手房市场的房源供给下降。 ｜
｜ ｜ 二手房今年可能涨 ｜
｜ ｜ 由于市场供需倾向于卖方市场，因此今年北京二手房价格极有可｜
｜ ｜能继续上涨。据我爱我家市场研究中心预测:受税收、高端商品房大 ｜
｜ ｜量入市等多方面因素的影响，2006年北京二手房交易均价将会呈现整｜
｜ ｜体持续上升的态势，预计升幅达20％。 ｜
｜ ｜ 该研究中心认为，促使二手房交易均价上升的因素主要有以下几｜
｜ ｜个方面: ｜
｜ ｜ 北京二手房市场的供求矛盾依然突出，供不应求的局面是推动20｜
｜ ｜06年二手房交易均价上升的主要所在。相关税收政策的延伸将加剧供｜
｜ ｜求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。营业税、个｜
｜ ｜税等交易环节的税收政策，一方面可能使得部分业主为了确保自身收｜
｜ ｜益不受损害，将交易成本转移到卖房款中；另一方面将迫使部分二手｜
｜ ｜房业主从二手房买卖市场转向租赁市场，导致二手房市场失去一部分｜
｜ ｜房源，从而加剧二手房市场的供不应求，进而会对二手房交易均价的｜
｜ ｜继续攀升起到推动作用；持续上涨的一级住宅市场价格也将拉动二手｜
｜ ｜房交易均价的上升； ｜
｜ ｜ 北京城区土地供应量的减少导致新开盘住宅项目的减少，促使一｜
｜ ｜级房产市场的开发转向以四环、五环、甚至是六环外的新兴组团和卫｜
｜ ｜星城建设为主，而对于城区的拆迁户和想居住在城区的人群来说，四｜
｜ ｜环以外的交通瓶颈、社区配套服务、以及社区周边环境都不能满足他｜
｜ ｜们的生活需求，因此，他们宁可选择城区的二手房，也不愿选择郊区｜
｜ ｜的新房，此类人群需求的增加从而导致二手房市场供求矛盾的加剧，｜
｜ ｜进而推动二手房交易均价的攀升。 ｜
｜ ｜ 部分高档二手公寓、二手别墅和二手高端商品房的交易活跃将成｜
｜ ｜为拉动二手房交易均价的主要动力。尤其是在金融政策、房贷利率调｜
｜ ｜整的大环境下，迫使那些早期以投资为目的购买公寓的投资者不再持｜
｜ ｜房观价，将逐步开始释放房源，充足的房源供应也将极大促进此类高｜
｜ ｜端物业类型的二手房交易量上升，从而使二手房均价出现较大的涨幅｜
｜ ｜。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 广州楼市遭遇税收袭击? ｜文章日期｜2006-01-08｜
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｜ 内 容 ｜ 最近几个月广州不少楼盘售价普遍上涨，部分媒体认为是外来炒｜
｜ ｜楼资金在7、8月份出走上海之后，奔袭珠三角所为。这一信息引起政｜
｜ ｜府部门的高度重视和警惕。面对外来资本的流入及土地炒家的兴风作｜
｜ ｜浪，广州市有关方面果断出招:从2006年1月1日起，广州将对个人转 ｜
｜ ｜让房产的增值部分，按照20％税率征收个人所得税。 ｜
｜ ｜ 楼价上涨炒风日盛 ｜
｜ ｜ 据广州市房管局的最新统计数据，继2004年疯涨18.8％之后，20｜
｜ ｜05年1－10月广州楼价再度猛涨16％，均价达到5597元/平方米，10月｜
｜ ｜环比上涨了647元/平方米，升幅达13％。涨幅最大的广州市番禺区1 ｜
｜ ｜－10月价格上涨超过20％。但这波楼价飙升，在11月以前还是呈现" ｜
｜ ｜有价无市"的局面。据广州市统计局数据显示:2005年1－10月广州商 ｜
｜ ｜品房的实际销售面积同比下降26.2％，从去年11月份开始，广州二手｜
｜ ｜房地产市场出现了"价量双涨"局面，成交量环比增加16％。 ｜
｜ ｜ 日前，广州某楼盘公开发售，售楼现场排起了二三百人的长队，｜
｜ ｜而且有不少民工模样打扮的人被雇来排队。由于发展商采用先到先得｜
｜ ｜的方式发售，楼盘推出的货量仅有80套左右。而一个月前交了2万元 ｜
｜ ｜诚意金的消费者，连抽签的机会都没有就丧失了买房的资格，而且收｜
｜ ｜取的诚意金至少要两三个月后才能退还。然而，事情到此并未结束，｜
｜ ｜一些真正想买楼的消费者随后接到了中介公司的电话，称该楼盘还有｜
｜ ｜少量房号放出，价格是9400元/m2，比发展商开出的8000多元/m2 ｜
｜ ｜ 的认购价高出一大截！事实说明，认筹制度再次成为了炒楼的" ｜
｜ ｜帮凶"。 ｜
｜ ｜ 目前，"转筹之风"正在兴起。广州市场上流行的转筹现象大约分｜
｜ ｜以下几种形式:第一种是有买家确实因个人原因不想购买而要转让筹 ｜
｜ ｜码；第二种是炒家"一盘多认"，也就是在同一个楼盘内多次认筹，而｜
｜ ｜认筹越多，被抽中的机会就越大，往往抽中一个号转手就能卖钱；第｜
｜ ｜三种更加恶劣，开发商雇佣"房托"排队造成抢购假象，或者是故意控｜
｜ ｜制房号造成"售罄"假象。使买家产生"羊群心理"，楼价上升也有了理｜
｜ ｜由。 ｜
｜ ｜ 据广州市地税局宣传科梁科长介绍，目前广州楼市炒风日盛，个｜
｜ ｜人房产交易剧增，房产转让的个人所得税征管问题日益突出，使得广｜
｜ ｜州市政府部门判断:楼市因炒作现象产生"虚火"，政府需要推出"下火｜
｜ ｜"的猛药。 ｜
｜ ｜ 税收新政瞄准炒风 ｜
｜ ｜ 广州市地方税务局2005年4月发布了《关于加强我市房地产转让 ｜
｜ ｜个人所得税管理的通知》，规定从6月1日起，个人转让自有房产(自 ｜
｜ ｜住未满5年的房产)，按全额计征个人所得税；转让住房的税率为1％ ｜
｜ ｜，转让非住房的税率为1.5％。然而，这一调控政策并未刹住广州楼 ｜
｜ ｜价迅猛上升的势头，而且房产转让的个人所得税征管问题日益突出。｜
｜ ｜面对炒风日盛的楼市，广州市有关方面决定对个人转让房产缴纳个人｜
｜ ｜所得税进一步完善。去年12月18日，广州市地方税务局又对个人转让｜
｜ ｜房产征收个人所得税出台了补充文件--《关于个人转让房产征收个人｜
｜ ｜所得税问题的补充通知》(简称《补充通知》)。《补充通知》规定，｜
｜ ｜从2006年1月1日起，广州将对个人转让房产的增值部分，按照20％税｜
｜ ｜率征收个人所得税，但对于"个人转让自用达五年以上，并且是唯一 ｜
｜ ｜家庭生活用房"的，仍然暂免征收个人所得税。 ｜
｜ ｜ 广州市内个人转让自有房产缴纳个人所得税的征收方法分为据实｜
｜ ｜征收和核定征收两种，如果卖房者能提供以下五种文件资料，由此可｜
｜ ｜正确计算出房产转让差额的，就将采用"据实征收"的办法。这五种文｜
｜ ｜件是:1、合法有效的售房合同；2、合法有效的购房合同和构成房产 ｜
｜ ｜原值相关凭证；3、支付合理交易费用的相关凭证；4、个人转让已购｜
｜ ｜公有住房(即房改房)的所有扣除项目的相关资料凭证；5、主管地税 ｜
｜ ｜征收机关出具的"据实征收"的审核意见等。 ｜
｜ ｜ 对于不能提供上述五种文件而导致不能正确计算出房产转让差额｜
｜ ｜，和不能正确计算合理费用的，则仍然实行目前的核定征收。广州市｜
｜ ｜地税部门解释，今后的房产交易是采用"据实征收"还是"核定征收"，｜
｜ ｜并不由卖房者自由选择，而是一种强制规定。只要是房管部门和税务｜
｜ ｜部门能够查明房产增资金额的房屋交易，将强制按照差价20％征税。｜
｜ ｜因此，接下来，房管部门和税务部门还将针对如何具体执行该强制规｜
｜ ｜定，出台一系列的配套政策。 ｜
｜ ｜ 由于据实征收与核定征收之间有差别，导致缴纳的税额不一致，｜
｜ ｜是否会出现纳税人"钻空子"的情况？广州市地税局有关人士表示，下｜
｜ ｜一步将联合代征单位制定相应的规范性文件，便于执行，防止漏洞。｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ "下火"猛药效果难料 ｜
｜ ｜ 广州市地税局出台税收新政后一石击起千层浪，由于楼价迅猛上｜
｜ ｜升而显得惴惴不安的广州楼市被迅速卷入"焦虑"的旋涡。近日到中介｜
｜ ｜行咨询税费新规定的人，大约比平日放盘的人数多了两倍，特别是那｜
｜ ｜些升值较快地区的咨询人数最多。除咨询人数增加外，放盘的业主也｜
｜ ｜纷纷提高了物业售价。一些投资者如今或准备转卖为租或准备先搁置｜
｜ ｜投资计划，先看清市场风向再说。中原地产研究部负责人认为，"6·｜
｜ ｜1"新政策禁止预售房转让及转让五年内新房征收营业税等政策，已让｜
｜ ｜买家有了心理抗压力。12月18日出台的新税收政策将把炒家挤出楼市｜
｜ ｜，而不会对市场造成特别大的恐慌。但只要升值超过7％的物业，就 ｜
｜ ｜会因这条新规定的出台受到较大影响，预计后市供应量虽不会减少，｜
｜ ｜但新的商品房数量会下降，而已入住多年可免缴个税的房改房比例则｜
｜ ｜会上升，租赁房源也会有所增加。 ｜
｜ ｜ 分析人士认为，广州税收新政乍一看和此前北京、杭州将要推行｜
｜ ｜的对个人转让房产征收20％个税的做法类似，但实际上主要针对房产｜
｜ ｜增值部分，在扣减交易费用之后再征收，能起到压制炒楼但又不会误｜
｜ ｜伤太多的效果。这对广州二手商品房供应量打击不会太大，但对前段｜
｜ ｜时间刚放开上市限制的经济适用房打击会较为集中。该政策的实施会｜
｜ ｜挤压一小部分需求意愿并不强烈的买方与卖方，使得市场上的供需平｜
｜ ｜衡点会发生一个瞬时间的变化。但随着市场自身的调节，预计强行征｜
｜ ｜税的结果会导致部分商品房房源量的减少以及由于房主将税款额度转｜
｜ ｜嫁到买方身上，导致楼价的暂时性上涨。而一个政策的出台，容易对｜
｜ ｜市场上的交易主体产生心理影响，持币观望的现象可能还会发生。 ｜
｜ ｜ 此次新政出台时，广州CBD珠江新城成为反面典型，被指有近30 ｜
｜ ｜％投资客介入该楼市造成楼价飙升。而珠江新城几个在售楼盘的开发｜
｜ ｜商则表示，当地楼价提升主要由于利好消息频传及环境成熟所致，不｜
｜ ｜存在托市行为。且不少投资者打算长线收租，并非短线投机，因此预｜
｜ ｜计新政策不会对销售造成影响。据悉，12月广州地铁三号线、四号线｜
｜ ｜部分路段将开通，某大型中介公司负责天河区业务的总监何先生表示｜
｜ ｜，这一利好将使广州天河北及CBD板块内邻近地铁楼盘的二手房价上 ｜
｜ ｜升幅度超过20％。新政策出台后，这些路段很可能像预售房禁止转让｜
｜ ｜的规定出台后那样出现供应"真空"期，2006年1－2月份广州楼价及供｜
｜ ｜应量将形成波动，而2005年12月份成交量肯定大幅上扬。在市场消化｜
｜ ｜了新政策影响后价格仍将继续走高。事实上，二手房交易个人所得税｜
｜ ｜的征收一波三折。2005年10月7日，国税总局下发对房地产税收进行 ｜
｜ ｜一体化管理的156号文。156号文强调要对20％个人所得税进行一体化｜
｜ ｜征收。但现在，这则文件在国税总局官方网站上已找不到。相关部门｜
｜ ｜表示，为了低调，已经将这则文件从官方网站上删除。而业界表示，｜
｜ ｜地方税务部门亦不再提及此事。因此，该文件目前未见执行，至于何｜
｜ ｜时真正执行和是否执行，依旧没有确定的说法。而业界一直有这样的｜
｜ ｜观点:出于不同的利益立场，房地产管理部门对强制收取房产个税是 ｜
｜ ｜持排斥态度的。一个被引用的例证就是，2005年6月，北京市开始征 ｜
｜ ｜收房地产交易个人所得税后，7月份，建设部副部长刘志峰却公开表 ｜
｜ ｜态称，目前国家没有考虑这个事，杭州是实行过，实行了不到半年就｜
｜ ｜取消了。建设部的态度在业内看来明显是为刚刚开征的个税泼冷水。｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ 而个税政策的执行一直是以"屡败屡战"的精神示人。2004年1月 ｜
｜ ｜，征收二手房个人所得税政策率先在杭州实施。当时征收的目的也是｜
｜ ｜为了遏制投机、限制房价。然而，实行了9个月后，因为大多数卖方 ｜
｜ ｜将税收成本转嫁到买方，使得房价反而进一步升高而不得不暂停征收｜
｜ ｜。同样，该政策先后在南京、北京、青岛等地先后试行，结果都不了｜
｜ ｜了之。个税调节政策出台的大背景是全国楼市的宏观调控，还伴随着｜
｜ ｜社会上对房地产行业利润高税收少的"抗议"。但与其他一些政策所面｜
｜ ｜临的阻力一样，房地产调控对不同地方政府和不同部门的利益有所影｜
｜ ｜响，交锋肯定还是继续的，毕竟为了各自的利益嘛！一些"久经沙场"｜
｜ ｜的经纪公司胸有成竹表示:过去多项政策出台后都找到了"对策"，即 ｜
｜ ｜使个税政策执行动真格，行业内一定会有新的对策，甚至有的公司可｜
｜ ｜能早就准备好了。因此，这次广州税收新政策能否打破这一轨迹、让｜
｜ ｜广州楼市回归理性，仍需要拭目以待。 ｜
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★本栏包括【1.行业地位】、【2.行业研究】
【所处行业】：住宅建设
【1.行业地位】
【截至日期】：2008-03-31
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｜ 代码 ｜ 简称 ｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜ ｜ ｜(亿股)｜通A股 ｜(亿元)｜名｜(亿元) ｜名｜增长率｜名｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600491｜龙元建设｜ 3.89｜ 2.41｜ 82.96｜ 2｜ 18.58｜ 2｜ 21.62｜ 1｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600170｜上海建工｜ 7.19｜ 3.14｜145.59｜ 1｜ 58.28｜ 1｜ 14.35｜ 2｜
├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤
｜与行业指标对比 ｜
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｜ 龙元建设 ｜ 3.89｜ 2.41｜ 82.96｜ 2｜ 18.58｜ 2｜ 21.62｜ 1｜
｜ 行业平均 ｜ 5.54｜ 2.77｜114.27｜ ｜ 38.43｜ ｜ 17.98｜ ｜
｜该股相对平均值% ｜-29.83｜-13.06｜ -27.4｜ ｜ -51.65｜ ｜ 20.23｜ ｜
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【截至日期】：2007-12-31
┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐
｜ 代码 ｜ 简称 ｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜ ｜ ｜(亿股)｜通A股 ｜(亿元)｜名｜(亿元) ｜名｜增长率｜名｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600170｜上海建工｜ 7.19｜ 3.14｜155.70｜ 1｜ 250.10｜ 1｜ 17.26｜ 1｜
｜600491｜龙元建设｜ 3.89｜ 2.40｜ 79.55｜ 2｜ 71.16｜ 2｜ 1.61｜ 2｜
├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤
｜与行业指标对比 ｜
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｜ 龙元建设 ｜ 3.89｜ 2.40｜ 79.55｜ 2｜ 71.16｜ 2｜ 1.61｜ 2｜
｜ 行业平均 ｜ 5.54｜ 2.77｜117.63｜ ｜ 160.63｜ ｜ 9.44｜ ｜
｜该股相对平均值% ｜-29.83｜-13.27｜-32.37｜ ｜ -55.7｜ ｜-82.92｜ ｜
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【二级市场表现】截至日期：2008-05-17
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｜统计区间｜累计涨 ｜振幅(%) ｜同期大盘累｜行业平均涨跌幅(%) ｜
｜ ｜跌幅(%) ｜ ｜计涨跌幅 ｜ ｜
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｜1周 ｜1.80 ｜5.48 ｜0.29 ｜1.66 ｜
｜1个月 ｜18.80 ｜33.30 ｜12.46 ｜14.61 ｜
｜3个月 ｜-29.12 ｜57.76 ｜-19.41 ｜-18.76 ｜
｜6个月 ｜12.61 ｜91.75 ｜-31.83 ｜-3.99 ｜
｜年初至今｜-14.16 ｜69.94 ｜-31.12 ｜-24.86 ｜
｜1年 ｜-7.19 ｜75.62 ｜-10.47 ｜3.09 ｜
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【2.行业研究】
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｜ 主 题 ｜ 15家公司争食京沪高铁800亿土建蛋糕 ｜文章日期｜2008-01-04｜
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｜ 内 容 ｜ 昨日，铁道工程交易中心公布了京沪高速铁路土建工程施工、铁｜
｜ ｜路工程咨询和土建工程监理开标结果。中国中铁、中铁建、中建、中｜
｜ ｜交股份和中国水利水电建设集团五大集团旗下的15家公司参与了土建｜
｜ ｜工程投标，据初步测算，各公司对于此次土建工程6个标段的总报价 ｜
｜ ｜超过800亿元。而三家德方公司通过与中方公司组建联合体的身份参 ｜
｜ ｜与了工程咨询的投标。 ｜
｜ ｜ 中国交通建设股份有限公司总裁兼党委书记孟凤朝昨日接受上海｜
｜ ｜证券报记者采访时表示，由于目前只是开标，接下来还需要评审方进｜
｜ ｜行评审才能确立到底哪些公司中标，因此目前还很难预测中交股份究｜
｜ ｜竟能够拿到多少份额。不过孟凤朝表示，目前国内大型铁路基建企业｜
｜ ｜在高铁项目的施工上趋于成熟，能够胜任这一任务。去年8月份，中 ｜
｜ ｜交股份中标“东北第一高铁”哈大铁路客运专线TJ-3标合同段，合同｜
｜ ｜金额近208亿元， ｜
｜ ｜ 而中国中铁、中国建筑工程总公司两公司相关负责人昨日也向上｜
｜ ｜海证券报表示，投标价格并不是决定性因素，一般情况下，招标方要｜
｜ ｜多方面考虑才能最终确定。因此，只能等待最终中标结果披露，才能｜
｜ ｜知道最终花落谁家。 ｜
｜ ｜ 铁道工程交易中心昨日还同时公布了京沪高速铁路工程咨询、土｜
｜ ｜建工程监理的开标结果。由于工程咨询面向全球招标，因此投标工程｜
｜ ｜咨询的都是中国和德国公司的联合体，而投标土建工程监理的则是各｜
｜ ｜地方监理和咨询公司。 ｜
｜ ｜ 铁道工程交易中心公布，投标工程咨询的有三家公司，分别是铁｜
｜ ｜道第五勘察设计院和德国PEC+S集团公司联合体、中铁二院工程集团 ｜
｜ ｜有限责任公司中铁第一勘察设计院集团有限公司和德国沃森工程技术｜
｜ ｜有限公司联合体、以及中铁工程设计咨询集团有限公司和德国弗克斯｜
｜ ｜伯交通有限公司联合体。 ｜
｜ ｜ 而投标土建工程监理的则共有10家企业，主要是地方监理和咨询｜
｜ ｜公司，例如北京铁城建设监理有限责任公司与北京铁研建设监理有限｜
｜ ｜责任公司与乌鲁木齐铁建监理咨询有限公司联合体、山东济铁工程建｜
｜ ｜设监理有限责任公司等。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 华润水泥广西"增兵" 投资13亿扩产 ｜文章日期｜2007-10-20｜
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｜ 内 容 ｜ 在整个水泥行业风起云涌的时候，华润（集团）公司却“自得其｜
｜ ｜乐”，继续巩固其在广西的“势力”。近日，华润（集团）公司旗下｜
｜ ｜华润水泥控股有限公司与广西上思县正式签订合作意向书。根据协议｜
｜ ｜，华润水泥将总共投资13亿元，建设一条年产300万吨新型干法水泥 ｜
｜ ｜熟料项目。 ｜
｜ ｜ 据悉，双方签订合作意向书后，华润（集团）公司将于近期在成｜
｜ ｜立华润水泥（上思）有限公司，并将于两年内建设完成两条日产4500｜
｜ ｜吨水泥熟料生产线及配套纯低温余热发电项目。 ｜
｜ ｜ “上思县石灰石储量为20亿吨以上，氧化钙平均含量达到54.88%｜
｜ ｜，是生产水泥的优质原料。”据该县负责人表示，近几年，浙江光宇｜
｜ ｜集团、安徽海螺水泥、台泥集团、香港昌兴集团等大型企业都对在上｜
｜ ｜思建设规模水泥厂表现出了投资意向，先后派员到上思实地考察矿山｜
｜ ｜和投资环境，最终被华润集团夺得。 ｜
｜ ｜ 实际上，面对广西北部湾经济区日新月异的开放开发浪潮，华润｜
｜ ｜集团早就看好了这块肥地。记者了解到，在今年年初，华润集团便成｜
｜ ｜立了北部湾项目筹备处，积极策划融入广西北部湾地区经济发展。此｜
｜ ｜前，华润水泥已经在广西打下了基础。据了解，2004年，华润水泥先｜
｜ ｜后在广西成立了华润水泥（贵港）有限公司、华润水泥（南宁）有限｜
｜ ｜公司两家公司。 ｜
｜ ｜ 此次，华润集团在广西再投13亿“重兵”，可见其对北部湾水泥｜
｜ ｜市场志在必得。据统计，目前其在两广地区和香港拥有7家水泥厂， ｜
｜ ｜年总生产能力超过1400万吨。 ｜
｜ ｜ “华润集团在广西的发展是集中布点，将市场定位于广西首府南｜
｜ ｜宁，并且通过贵港的西江通往广东珠三角地区。” 业内人士指出， ｜
｜ ｜这也就是华润集团在两广地区的“两点一线”战略。据了解，华润水｜
｜ ｜泥“两点一线”发展战略的第一点即为广西西江流域。根据华润水泥｜
｜ ｜规划，将利用该地丰富的资源和便利的运输条件，建设大型现代化水｜
｜ ｜泥生产基地。其第二点为广东珠江三角洲地区。据悉，该区域为华润｜
｜ ｜水泥的核心目标市场，公司正计划积极谋求此区域拓展。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 我国水泥行业盲目投资得到遏制 ｜文章日期｜2006-10-24｜
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｜ 内 容 ｜ 新华网北京１０月２４日电（记者 韩洁）发展改革委最新统计｜
｜ ｜显示，今年１月至８月我国累计生产水泥７６２２９万吨，同比增长｜
｜ ｜２１％，水泥工业完成固定资产投资２３２亿元，同比下降２．６３｜
｜ ｜％。 ｜
｜ ｜ 发展改革委经济运行局巡视员张莉２４日在北京开幕的国际水泥｜
｜ ｜大会上说，今年以来我国水泥行业宏观调控初见成效，盲目投资得到｜
｜ ｜遏制，结构进一步优化。 ｜
｜ ｜ 张莉在向与会国内外水泥界专家、学者和企业家介绍中国水泥工｜
｜ ｜业发展现状及结构调整政策时指出，在国家一系列宏观政策的调控下｜
｜ ｜，我国水泥行业投资过快增长势头已经得到抑制，产业结构进一步优｜
｜ ｜化，投资项目主要集中在大型新型干法水泥，立窑等落后水泥产能进｜
｜ ｜一步淘汰。大型企业集团发展迅速，产业集中度进一步提高。 ｜
｜ ｜ 张莉说，２００５年我国新建成投产的新型干法水泥生产线共１｜
｜ ｜１０条，其中日产５０００吨及以上生产线３４条、熟料生产能力５｜
｜ ｜３６３万吨，占全部新增总能力的５２％。预计到２００６年底，新｜
｜ ｜型干法水泥产量比重将由２０００年的不足１２％提高到５０％。 ｜
｜ ｜ 此外，我国水泥企业的兼并重组也在不断加快。张莉说，近年来｜
｜ ｜我国一批大型企业集团通过兼并购买中小企业，建设新型干法生产线｜
｜ ｜或粉磨站，淘汰了数以千万吨计的落后生产能力。目前，我国排名前｜
｜ ｜１０位的水泥集团市场份额已经由２０００年的４．４％提高到２０｜
｜ ｜０５年的１５％，今年将进一步有所提高。 ｜
｜ ｜ 我国水泥产量自１９８５年开始已连续２１年居世界第一位，２｜
｜ ｜００５年水泥产量达到１０．６亿吨，约占世界的４８％。但张莉同｜
｜ ｜时指出，目前我国水泥行业与国外先进水平相比仍存在一定差距，全｜
｜ ｜国１３．５亿吨水泥产能仍有半数以上为立窑等落后产能，而全国产｜
｜ ｜量排名前１０位的大型企业集团水泥生产总能力也只相当于法国拉法｜
｜ ｜基集团的产能。 ｜
｜ ｜ 对此，张莉表示，“十一五”期间，我国将进一步加强对水泥行｜
｜ ｜业的宏观调控，加强总量控制，严格市场准入，建立落后产能退出机｜
｜ ｜制，支持大企业集团发展，鼓励国内水泥企业参与国际市场竞争。 ｜
｜ ｜ 发展改革委本月１９日发布了我国首个水泥产业发展政策，明确｜
｜ ｜提出，到２０１０年，我国先进的新型干法水泥比重要从现在的４５｜
｜ ｜％提升到７０％。发展改革委测算，中国２０１０年水泥年需求量将｜
｜ ｜达到１２亿吨，２０２０年将维持在１３亿吨左右。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 北京二手房今年可能涨 ｜文章日期｜2006-01-08｜
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｜ 内 容 ｜ 在过去的一年里，当人们普遍将关注点放在新房市场的时候，北｜
｜ ｜京二手房市场正以价升量增的走势迈进了2006年。据北京著名房产中｜
｜ ｜介公司"我爱我家"的市场研究中心统计，去年北京二手房市场成交量｜
｜ ｜65000多套，同比增长13.3％，二手房交易均价为4630元/平方米，与｜
｜ ｜2004年的交易均价4217元/平方米相比，每平米上涨了413元，同比涨｜
｜ ｜幅达10％。 ｜
｜ ｜ 二手房市场大盘点 ｜
｜ ｜ 去年，京城二手房10％的涨幅与新房价格约20％的涨幅相比，自｜
｜ ｜是不可同日而语。据分析，新房与二手房涨幅不同，一是由于城市土｜
｜ ｜地资源日益稀缺和市场供应短缺，使得新房价格有可能大大脱离成本｜
｜ ｜而获得高"溢价"；二是市场交易主体不同，二手房交易全部为买卖双｜
｜ ｜方一对一的交易，信息对称，谈判地位对等。而新房交易则是开发商｜
｜ ｜与众多购房人的一对多的市场博弈，由于信息不对称和市场垄断，因｜
｜ ｜而开发商具有操纵价格的先天优势。相比较而言，购房者对于价格上｜
｜ ｜涨处于一种很无奈的市场弱势地位。 ｜
｜ ｜ 业界专家分析，京城二手房价格的上涨因素大致有这样几个，一｜
｜ ｜是因为不断上涨的一级住宅市场价格促使部分购房者将目光从一级住｜
｜ ｜宅市场转向二级市场，从而加剧本已存在的供求矛盾，抬升了交易均｜
｜ ｜价；二是高端市场的二手公寓、别墅的成交比例的增加对二手房交易｜
｜ ｜均价的上涨起到了拉动作用；三是去年北京出台的相关税收政策使得｜
｜ ｜房屋交易成本增加，部分业主为了确保自身利益不受到损害，将其所｜
｜ ｜应缴的税款转嫁到二手房房价里，这也在一定程度上推动了二手房房｜
｜ ｜价的上升。 ｜
｜ ｜ 从成交的房屋类型看，去年北京二手房市场交易以二手商品房为｜
｜ ｜主。二手商品房占全年二手房交易总量的56.6％，与其2004年所占的｜
｜ ｜46.1％的交易比例相比上升了10.5％。再上市房占全年二手房交易总｜
｜ ｜量的43.4％。其中已购公房占全年二手房交易总量的34.06％，与其2｜
｜ ｜004年所占的52.6％的交易比例相比下降了18.54％。二手经济适用房｜
｜ ｜占全年交易总量的9.29％，与其2004年所占的10.4％的交易比例相比｜
｜ ｜下降了1.11％。 ｜
｜ ｜ 求大于供格局难变 ｜
｜ ｜ 去年，北京二手房房源供给量比2004年增加了37.6％，预计2006｜
｜ ｜年的二手房供应量仍会持续这种增长趋势。业内人士分析，导致二手｜
｜ ｜房源增加有这样一些原因:一是北京房地产市场存量房总计3.1亿平方｜
｜ ｜米，折合310万套。一般来说，成熟的房地产市场每年应有7％－8％ ｜
｜ ｜的存量房进入到二级市场。依此推算，北京二手房市场理论上每年可｜
｜ ｜有22－25万套的交易量，而目前仅有不到70000套的年交易量，因此 ｜
｜ ｜二手房市场应有较大发展空间。二是国家打击炒房投机的宏观政策，｜
｜ ｜促使部分缺少资金的炒房者弃房套现，从而增加二手房的房源。三是｜
｜ ｜近年来北京高档物业的租金投资回报一直呈现下滑趋势，使一部分业｜
｜ ｜主出售房产，寻求其他投资方式。四是"置业升级"、"居住地点转换"｜
｜ ｜等因素促使部分房源释放。 ｜
｜ ｜ 尽管2006年北京二手房房源会持续增加，但供应量的增加仍将赶｜
｜ ｜不上需求量的增加，市场供不应求格局难以改变。目前北京市二手房｜
｜ ｜市场上的供需比例大致在1:5左右，即一套房有五个买主等着买。更 ｜
｜ ｜值得关注的是，我爱我家的数据显示，2005年二手房的客户需求增加｜
｜ ｜量比同期的房源供给增加量高出80％，由于供应量增加的速度远不及｜
｜ ｜需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局越来越难以改变。相｜
｜ ｜对于二手房需求的增加，2006年的供给量则受到以下几方面因素的制｜
｜ ｜约:交易环节税收的增加抑制房源的释放。许多在5.5％营业税征收范｜
｜ ｜围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一｜
｜ ｜方面，所得税政策的实施将使得业主的出售收益受到影响，业主的出｜
｜ ｜售意愿随之下降，部分业主会选择在很长一段时间内观察市场的变化｜
｜ ｜。同时，受税收政策影响，部分业主"以旧换新"、"置业升级"的愿望｜
｜ ｜也被遏制。多方面因素将导致二手房市场的房源供给下降。 ｜
｜ ｜ 二手房今年可能涨 ｜
｜ ｜ 由于市场供需倾向于卖方市场，因此今年北京二手房价格极有可｜
｜ ｜能继续上涨。据我爱我家市场研究中心预测:受税收、高端商品房大 ｜
｜ ｜量入市等多方面因素的影响，2006年北京二手房交易均价将会呈现整｜
｜ ｜体持续上升的态势，预计升幅达20％。 ｜
｜ ｜ 该研究中心认为，促使二手房交易均价上升的因素主要有以下几｜
｜ ｜个方面: ｜
｜ ｜ 北京二手房市场的供求矛盾依然突出，供不应求的局面是推动20｜
｜ ｜06年二手房交易均价上升的主要所在。相关税收政策的延伸将加剧供｜
｜ ｜求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。营业税、个｜
｜ ｜税等交易环节的税收政策，一方面可能使得部分业主为了确保自身收｜
｜ ｜益不受损害，将交易成本转移到卖房款中；另一方面将迫使部分二手｜
｜ ｜房业主从二手房买卖市场转向租赁市场，导致二手房市场失去一部分｜
｜ ｜房源，从而加剧二手房市场的供不应求，进而会对二手房交易均价的｜
｜ ｜继续攀升起到推动作用；持续上涨的一级住宅市场价格也将拉动二手｜
｜ ｜房交易均价的上升； ｜
｜ ｜ 北京城区土地供应量的减少导致新开盘住宅项目的减少，促使一｜
｜ ｜级房产市场的开发转向以四环、五环、甚至是六环外的新兴组团和卫｜
｜ ｜星城建设为主，而对于城区的拆迁户和想居住在城区的人群来说，四｜
｜ ｜环以外的交通瓶颈、社区配套服务、以及社区周边环境都不能满足他｜
｜ ｜们的生活需求，因此，他们宁可选择城区的二手房，也不愿选择郊区｜
｜ ｜的新房，此类人群需求的增加从而导致二手房市场供求矛盾的加剧，｜
｜ ｜进而推动二手房交易均价的攀升。 ｜
｜ ｜ 部分高档二手公寓、二手别墅和二手高端商品房的交易活跃将成｜
｜ ｜为拉动二手房交易均价的主要动力。尤其是在金融政策、房贷利率调｜
｜ ｜整的大环境下，迫使那些早期以投资为目的购买公寓的投资者不再持｜
｜ ｜房观价，将逐步开始释放房源，充足的房源供应也将极大促进此类高｜
｜ ｜端物业类型的二手房交易量上升，从而使二手房均价出现较大的涨幅｜
｜ ｜。 ｜
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｜ 主 题 ｜ 广州楼市遭遇税收袭击? ｜文章日期｜2006-01-08｜
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｜ 内 容 ｜ 最近几个月广州不少楼盘售价普遍上涨，部分媒体认为是外来炒｜
｜ ｜楼资金在7、8月份出走上海之后，奔袭珠三角所为。这一信息引起政｜
｜ ｜府部门的高度重视和警惕。面对外来资本的流入及土地炒家的兴风作｜
｜ ｜浪，广州市有关方面果断出招:从2006年1月1日起，广州将对个人转 ｜
｜ ｜让房产的增值部分，按照20％税率征收个人所得税。 ｜
｜ ｜ 楼价上涨炒风日盛 ｜
｜ ｜ 据广州市房管局的最新统计数据，继2004年疯涨18.8％之后，20｜
｜ ｜05年1－10月广州楼价再度猛涨16％，均价达到5597元/平方米，10月｜
｜ ｜环比上涨了647元/平方米，升幅达13％。涨幅最大的广州市番禺区1 ｜
｜ ｜－10月价格上涨超过20％。但这波楼价飙升，在11月以前还是呈现" ｜
｜ ｜有价无市"的局面。据广州市统计局数据显示:2005年1－10月广州商 ｜
｜ ｜品房的实际销售面积同比下降26.2％，从去年11月份开始，广州二手｜
｜ ｜房地产市场出现了"价量双涨"局面，成交量环比增加16％。 ｜
｜ ｜ 日前，广州某楼盘公开发售，售楼现场排起了二三百人的长队，｜
｜ ｜而且有不少民工模样打扮的人被雇来排队。由于发展商采用先到先得｜
｜ ｜的方式发售，楼盘推出的货量仅有80套左右。而一个月前交了2万元 ｜
｜ ｜诚意金的消费者，连抽签的机会都没有就丧失了买房的资格，而且收｜
｜ ｜取的诚意金至少要两三个月后才能退还。然而，事情到此并未结束，｜
｜ ｜一些真正想买楼的消费者随后接到了中介公司的电话，称该楼盘还有｜
｜ ｜少量房号放出，价格是9400元/m2，比发展商开出的8000多元/m2 ｜
｜ ｜ 的认购价高出一大截！事实说明，认筹制度再次成为了炒楼的" ｜
｜ ｜帮凶"。 ｜
｜ ｜ 目前，"转筹之风"正在兴起。广州市场上流行的转筹现象大约分｜
｜ ｜以下几种形式:第一种是有买家确实因个人原因不想购买而要转让筹 ｜
｜ ｜码；第二种是炒家"一盘多认"，也就是在同一个楼盘内多次认筹，而｜
｜ ｜认筹越多，被抽中的机会就越大，往往抽中一个号转手就能卖钱；第｜
｜ ｜三种更加恶劣，开发商雇佣"房托"排队造成抢购假象，或者是故意控｜
｜ ｜制房号造成"售罄"假象。使买家产生"羊群心理"，楼价上升也有了理｜
｜ ｜由。 ｜
｜ ｜ 据广州市地税局宣传科梁科长介绍，目前广州楼市炒风日盛，个｜
｜ ｜人房产交易剧增，房产转让的个人所得税征管问题日益突出，使得广｜
｜ ｜州市政府部门判断:楼市因炒作现象产生"虚火"，政府需要推出"下火｜
｜ ｜"的猛药。 ｜
｜ ｜ 税收新政瞄准炒风 ｜
｜ ｜ 广州市地方税务局2005年4月发布了《关于加强我市房地产转让 ｜
｜ ｜个人所得税管理的通知》，规定从6月1日起，个人转让自有房产(自 ｜
｜ ｜住未满5年的房产)，按全额计征个人所得税；转让住房的税率为1％ ｜
｜ ｜，转让非住房的税率为1.5％。然而，这一调控政策并未刹住广州楼 ｜
｜ ｜价迅猛上升的势头，而且房产转让的个人所得税征管问题日益突出。｜
｜ ｜面对炒风日盛的楼市，广州市有关方面决定对个人转让房产缴纳个人｜
｜ ｜所得税进一步完善。去年12月18日，广州市地方税务局又对个人转让｜
｜ ｜房产征收个人所得税出台了补充文件--《关于个人转让房产征收个人｜
｜ ｜所得税问题的补充通知》(简称《补充通知》)。《补充通知》规定，｜
｜ ｜从2006年1月1日起，广州将对个人转让房产的增值部分，按照20％税｜
｜ ｜率征收个人所得税，但对于"个人转让自用达五年以上，并且是唯一 ｜
｜ ｜家庭生活用房"的，仍然暂免征收个人所得税。 ｜
｜ ｜ 广州市内个人转让自有房产缴纳个人所得税的征收方法分为据实｜
｜ ｜征收和核定征收两种，如果卖房者能提供以下五种文件资料，由此可｜
｜ ｜正确计算出房产转让差额的，就将采用"据实征收"的办法。这五种文｜
｜ ｜件是:1、合法有效的售房合同；2、合法有效的购房合同和构成房产 ｜
｜ ｜原值相关凭证；3、支付合理交易费用的相关凭证；4、个人转让已购｜
｜ ｜公有住房(即房改房)的所有扣除项目的相关资料凭证；5、主管地税 ｜
｜ ｜征收机关出具的"据实征收"的审核意见等。 ｜
｜ ｜ 对于不能提供上述五种文件而导致不能正确计算出房产转让差额｜
｜ ｜，和不能正确计算合理费用的，则仍然实行目前的核定征收。广州市｜
｜ ｜地税部门解释，今后的房产交易是采用"据实征收"还是"核定征收"，｜
｜ ｜并不由卖房者自由选择，而是一种强制规定。只要是房管部门和税务｜
｜ ｜部门能够查明房产增资金额的房屋交易，将强制按照差价20％征税。｜
｜ ｜因此，接下来，房管部门和税务部门还将针对如何具体执行该强制规｜
｜ ｜定，出台一系列的配套政策。 ｜
｜ ｜ 由于据实征收与核定征收之间有差别，导致缴纳的税额不一致，｜
｜ ｜是否会出现纳税人"钻空子"的情况？广州市地税局有关人士表示，下｜
｜ ｜一步将联合代征单位制定相应的规范性文件，便于执行，防止漏洞。｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ "下火"猛药效果难料 ｜
｜ ｜ 广州市地税局出台税收新政后一石击起千层浪，由于楼价迅猛上｜
｜ ｜升而显得惴惴不安的广州楼市被迅速卷入"焦虑"的旋涡。近日到中介｜
｜ ｜行咨询税费新规定的人，大约比平日放盘的人数多了两倍，特别是那｜
｜ ｜些升值较快地区的咨询人数最多。除咨询人数增加外，放盘的业主也｜
｜ ｜纷纷提高了物业售价。一些投资者如今或准备转卖为租或准备先搁置｜
｜ ｜投资计划，先看清市场风向再说。中原地产研究部负责人认为，"6·｜
｜ ｜1"新政策禁止预售房转让及转让五年内新房征收营业税等政策，已让｜
｜ ｜买家有了心理抗压力。12月18日出台的新税收政策将把炒家挤出楼市｜
｜ ｜，而不会对市场造成特别大的恐慌。但只要升值超过7％的物业，就 ｜
｜ ｜会因这条新规定的出台受到较大影响，预计后市供应量虽不会减少，｜
｜ ｜但新的商品房数量会下降，而已入住多年可免缴个税的房改房比例则｜
｜ ｜会上升，租赁房源也会有所增加。 ｜
｜ ｜ 分析人士认为，广州税收新政乍一看和此前北京、杭州将要推行｜
｜ ｜的对个人转让房产征收20％个税的做法类似，但实际上主要针对房产｜
｜ ｜增值部分，在扣减交易费用之后再征收，能起到压制炒楼但又不会误｜
｜ ｜伤太多的效果。这对广州二手商品房供应量打击不会太大，但对前段｜
｜ ｜时间刚放开上市限制的经济适用房打击会较为集中。该政策的实施会｜
｜ ｜挤压一小部分需求意愿并不强烈的买方与卖方，使得市场上的供需平｜
｜ ｜衡点会发生一个瞬时间的变化。但随着市场自身的调节，预计强行征｜
｜ ｜税的结果会导致部分商品房房源量的减少以及由于房主将税款额度转｜
｜ ｜嫁到买方身上，导致楼价的暂时性上涨。而一个政策的出台，容易对｜
｜ ｜市场上的交易主体产生心理影响，持币观望的现象可能还会发生。 ｜
｜ ｜ 此次新政出台时，广州CBD珠江新城成为反面典型，被指有近30 ｜
｜ ｜％投资客介入该楼市造成楼价飙升。而珠江新城几个在售楼盘的开发｜
｜ ｜商则表示，当地楼价提升主要由于利好消息频传及环境成熟所致，不｜
｜ ｜存在托市行为。且不少投资者打算长线收租，并非短线投机，因此预｜
｜ ｜计新政策不会对销售造成影响。据悉，12月广州地铁三号线、四号线｜
｜ ｜部分路段将开通，某大型中介公司负责天河区业务的总监何先生表示｜
｜ ｜，这一利好将使广州天河北及CBD板块内邻近地铁楼盘的二手房价上 ｜
｜ ｜升幅度超过20％。新政策出台后，这些路段很可能像预售房禁止转让｜
｜ ｜的规定出台后那样出现供应"真空"期，2006年1－2月份广州楼价及供｜
｜ ｜应量将形成波动，而2005年12月份成交量肯定大幅上扬。在市场消化｜
｜ ｜了新政策影响后价格仍将继续走高。事实上，二手房交易个人所得税｜
｜ ｜的征收一波三折。2005年10月7日，国税总局下发对房地产税收进行 ｜
｜ ｜一体化管理的156号文。156号文强调要对20％个人所得税进行一体化｜
｜ ｜征收。但现在，这则文件在国税总局官方网站上已找不到。相关部门｜
｜ ｜表示，为了低调，已经将这则文件从官方网站上删除。而业界表示，｜
｜ ｜地方税务部门亦不再提及此事。因此，该文件目前未见执行，至于何｜
｜ ｜时真正执行和是否执行，依旧没有确定的说法。而业界一直有这样的｜
｜ ｜观点:出于不同的利益立场，房地产管理部门对强制收取房产个税是 ｜
｜ ｜持排斥态度的。一个被引用的例证就是，2005年6月，北京市开始征 ｜
｜ ｜收房地产交易个人所得税后，7月份，建设部副部长刘志峰却公开表 ｜
｜ ｜态称，目前国家没有考虑这个事，杭州是实行过，实行了不到半年就｜
｜ ｜取消了。建设部的态度在业内看来明显是为刚刚开征的个税泼冷水。｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ 而个税政策的执行一直是以"屡败屡战"的精神示人。2004年1月 ｜
｜ ｜，征收二手房个人所得税政策率先在杭州实施。当时征收的目的也是｜
｜ ｜为了遏制投机、限制房价。然而，实行了9个月后，因为大多数卖方 ｜
｜ ｜将税收成本转嫁到买方，使得房价反而进一步升高而不得不暂停征收｜
｜ ｜。同样，该政策先后在南京、北京、青岛等地先后试行，结果都不了｜
｜ ｜了之。个税调节政策出台的大背景是全国楼市的宏观调控，还伴随着｜
｜ ｜社会上对房地产行业利润高税收少的"抗议"。但与其他一些政策所面｜
｜ ｜临的阻力一样，房地产调控对不同地方政府和不同部门的利益有所影｜
｜ ｜响，交锋肯定还是继续的，毕竟为了各自的利益嘛！一些"久经沙场"｜
｜ ｜的经纪公司胸有成竹表示:过去多项政策出台后都找到了"对策"，即 ｜
｜ ｜使个税政策执行动真格，行业内一定会有新的对策，甚至有的公司可｜
｜ ｜能早就准备好了。因此，这次广州税收新政策能否打破这一轨迹、让｜
｜ ｜广州楼市回归理性，仍需要拭目以待。 ｜
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